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楼市没有刹车,百强房企前两月卖了1.84万亿,诞生52家百亿房企

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  作者:时代财经 刘新歌 编辑:张常旺

  
图片来源:图虫创意

  疫情影响减弱,国内经济快速复苏。国家统计局2月28日发布的《2020年国民经济和社会发展统计公报》显示,2020年经济总量突破百万亿大关,GDP达101.6万亿元,比上年增长2.3%,是全球唯一实现经济正增长的主要经济体。

  房地产市场也表现出强大韧性。2020年,中国商品房销售规模再次创下历史新高,全年销售额突破17万亿元、达17.36万亿元;全国房地产开发投资14.14万亿元,比上年增长7.0%。进入新的一年,楼市数据依然亮眼。中国指数研究院3月1日发布的数据显示,今年1-2月,50个重点城市商品住宅月均成交约2715万平方米,同比增长92.4%,较2019年同期增长22.5%。

  房企业绩也迎来较大增长。前两月内,TOP100房企销售额均值为183.6亿元,同比增长率均值为136.2%。销售额破千亿房企2家,百亿以上房企52家,较去年同期增加18家。

  不过,中指院认为,房企销售增速较高是市场的正常恢复而非过热。“前两月业绩增速同比较高,主要是去年同期深受疫情影响。如因疫情防控,去年2月房地产销售基本停滞。” 中指企业研究研究副总监刘水分析道。他认为,今年三季度以后的同比增长数据才具有实际参考价值。

  而从政策端口看,今年房地产市场或仍存较大变数。2020年是2016年以来房地产调控压力相对最小的一年,尤其是上半年。但进入2021年,政策层面或延续去年下半年的持续收紧态势。今年1月下旬以来,一线城市调控收紧,政策密集出台,调控氛围紧张。

  近期在业内引起较大震动的莫过于住宅用地“两集中”制,即住宅土地出让集中发布公告、集中组织出让,每年挂牌不得超过三次。目前,青岛、郑州、天津等城市已出台相关文件,而广州、厦门开始等落实该政策,已终止了部分土地的出让。

  土地是楼市的源头和根基,土地出让由分批到集中出让的重大调整,或将重塑市场周期,高周转的发展模式或终结。中指研究院研究总监曹晶晶认为,集中供地将分流房企资金,客观上将带动土地市场溢价率下行,土地市场降温。

  “从2020年供地情况看,上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗,由于招拍挂方式需高额的保证金、土地出让金,客观上集中供地将分流企业资金,热点宅地的溢价率或将回落。地价回归理性预期有助于房企利润率得到边际改善。土地集中出让也为住房供应带来稳定预期,进而引导购房者稳定预期,但可能造成项目集中入市,竞争加剧。”

  曹晶晶建议,政策将全面考验房企的融资、投研、营销等经营管理能力,企业更需练好内功、打造优质产品,同时把握时机,采取差异化竞争策略,实现稳健发展,如加大合作拿地、提升非招拍挂市场拿地能力;关注22城之外的投资机会,特别是城市群、都市圈内部城市等。

  从目前数据看,房企拿地分化显著,头部房企更热衷独立拿地,以保持更多利润空间。中指院数据显示,1-2月,50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为86.9%,较上年同期增长近10个百分点。其中,前10阵营企业和11-30阵营企业权益金额占比均出现显著上升,分别上升12.8和13.9个百分点,31-50阵营企业则更倾向于合作拿地,权益金额下降3.8个百分点。

  土地集中出让能否切实降低“面粉”价格有待观察,但央行、银保监会于2020年12月31日出台的“建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理”制度,或刹住楼市的“血脉喷张”。华西证券房地产行业首席分析师由子沛认为,房地产贷款集中度新规对房企开发贷的影响较小,甚至在某种程度上还提升了开发贷的额度。个人住房贷款相对而言压降规模较大,各档银行都存在压降压力,会导致商品房销售受到一定影响。

  华西证券数据显示,总体来看,124家银行中个人住房贷款超标的共32家,涉房贷款超标的有43家,但超标银行主要是贷款规模较小的第三档和第四档银行。第一档和第二档银行超标数量较少,招商银行和兴业银行超出比例超过了2pct,超出规模较大。

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