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从上海房地产市场本身来看,既然都买不起房价为什么不跌?

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  我是曾叔谈房 ,资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师,曾叔没有千篇一律的自媒体,没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑!曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ,带你成为最会买房的人。

  

  提问:曾叔,你好!这个问题困扰了很久,生活在上海,所在公司员工平均工资是大大高于一般白领的。但公司里的外地人,要么早些年入手了,要么考虑买很远的,现阶段在市中心车程1小时以内的房基本都不考虑入手了,原因很简单,根本不可能买的起。随便一套一室户,价格都在300万,别说贷款,连首付都凑不出。一线城市以现在的房价,能买的起的都已经是少数了。即使是换房,也要有人接手啊,二手房换二手房不可能让房价涨上去的。

  回答:你好,我身边有多套房的人是很多的,甚至很多人是多套房均有贷款的。他们一直在观望,毕竟现在房价租金不到银行利息的十分之一,更不用说有贷款的每年高额的利息了。如果一年没涨,他们还撑得住,第二年还不涨呢?第三年还不涨呢?现在的房价就如逆流而上的皮划艇,不进则退,想要稳住,不涨也不跌,真是比登天还难。从社会和资金层面来看先说社会层面观察,民间观望意愿明显加强,中介门店有持续性关门迹象。而且在实际购买活动中,议价权在买方市场,成交量总体不足情况下,中介有倾向于向房主压价的概率。再说资金面,不管是适度宽松还是从紧,货币整体上还是中性的。

  远期预测看。政府期待房地产平稳发展,而实际政策面也是这种倾向。资金面如果不舍身救市,几乎很难有明显提振。现在盘整过程中,其实某种程度上卖盘更加紧张。如果有错误政策或者外来因素诱导,可能会有下行压力。其他观察中,近期各种因素之下,部分房企市值回落,某种程度上会影响评估,导致一部分资金面压力。另一个有趣的观察是,近期的房地产年化波动,其实跟螺纹钢等大宗波动接近。而近半年,ppi整体回落了。房地产走势,从预期来说,看平和沽空都是正确方向,看多就有点不合时宜了。毕竟棚户区改造之后的房子,接下来会陆续集体上市打压市场。美股和国内外整体债务市场都有下挫趋势。

  提问:你好,曾叔,打算在外地投资,工作太忙没法抽出大量时间来打理,自己感觉精装修的收楼后可以直接出租,而毛坯的要装修,基本没时间操作,这个因素是不是要考虑呢?

  回答:你好,装修本身有买入成本,一手房的装修通常是翻三倍卖给你,你可以买二手带装修的,通常一平多几百块就可以换一个普通住家装修。如果买到毛坯的房子,就要对比装修的成本和出租的收益。比如重庆,装修一套花费十几万,接近大半套首付了,不如再买一套,所以通常选择空关。而如果房子地段好,出租收益率高,也可以根据类型改造成民宿或者群租,改造是另一门科技,如果自己不会一般找专门的人做,但不要和中介签长期租约。对于地段偏中外环的房子,会优先考虑买入带装修带租约的,直接出租或者续租,如果是毛坯,可能就要选择空关了。选择是否优化租金回报,也和个人的现金流压力有关。

  提问:曾叔你好,想买大虹桥,目的是用来投资出租的。我预算有350-400万,其中,七宝,莘庄,还是虹桥火车站附近的爱博家园的动迁房比较好?麻烦您给我参考一下,非常感谢!

  回答:你好,曾叔认为,论环境莘庄是宜居宜人的。论配套,七宝成熟一些且有学区,不过普遍房龄较老点。论区位,爱博的更好。所以各有所长,自身特点很明显。这时就得看你的需求方向是哪里了。保值增值的话,爱博和七宝都是可以选的。只关注租金问题的话,莘庄更好。除了这些外曾叔还想建议一下徐泾这个板块,之前大虹桥做了一些规划,下一步就是大徐泾。方向和苗头也都是有的。而九亭、华漕北侧也有比较多的机会。投资的话还是需要多打开一些思路。其他推荐参考内部分享!

  提问:你好,曾叔,广州南沙明珠湾,越秀天悦江湾,美的华发天珀,单价32000-34000.值得投资吗?

  回答:你好,明珠湾是南沙发展核心轴,也是广州南向发展主轴。产业吸附能力强,交通体系完善。 整个明珠湾起步区有四大区块:蕉门河口片区成熟度最高、慧谷西区的城市更新力度最大、灵山岛尖开发进度值得期待、横沥岛尖的价值最高但相对最不成熟。 天悦江湾南向望江,左番禺大桥、右星光快速,如果自住的话,这个位置其实不错的,因为广州人对江景还是情有独钟的。 但这个项目有个绝对的硬伤,看似左番禺大桥、右星光快速但,其实你开车真正上到星光和华南快速其实并没有那么顺利,还是要在南州路上绕来绕去,崎岖的很。 产品肯定没问题了,新盘,越秀开发产品肯定错不了的。可以买。

  提问:你好,曾叔,请问如何判断区域价值寻找潜力盘?

  回答:你好,1、主城区:土地储备量见底,区域建设已经完成的地方,价格价值一般都已经到达上限,未来难有突破的空间。这种地方,楼盘与土地同样珍贵,每次有纯新盘入市均会自动肩负刷新城市房价的使命。对于考虑这里购房的人群只有两种选择:要不买,要不放弃,只需与荷包商量就行。2、新区:这里边啥都没有,新盘置业顾问和你介绍周边时,都会带着“规划中”三个字,不确定因素比确定因素要多。却有着一大波人愿意天天研究这些“规划中”不确定的东西。新区意味着是这座城市下个十年将要发展的方向。对于城中有资产,有资源的原住民来说,是最佳二套,或三套的下手区域。但对于新市民,刚需客来说,能下手的机会不会很多。能下手的个别居住块都存在着各种不尽人意的瑕疵。新区选房尽量以潜力值排名择优下手:商圈、核心区>交通主干区> 学府景观居住区 > 滨江水系区>产业园区3、其他区域:二八定律,也同样适用于城市区域分级,一个城市除开20%价值潜力占绝对优势的区域外,其它80%的区域均发展得普普通通,不算是最好的,但该有的均会陆续配齐。价格都会遵守平均线原则,不会超过城市均价最难选的就是在这类不温不火的区域里做筛选了。没有看得到的实际优势,但囊中羞涩也仅够买这些区域。在这里挑选一个隐型潜力地段,技巧还是要有的,具体详见知识星球内部分享。

  提问:你好,曾叔,我母亲现有一张上海房票,她如果把洛阳市区老破小卖50万,今年底我们夫妻再攒点钱能凑到150万,总价150万全款只能买上海郊区老破小。 方案一:全款买上海郊区150万老破小。以后好出手吗?我看临港、金山有100多万的老破小 方案二:全款买环湖,嘉善,嘉兴? 方案三:把我们名下吴泾万科花园小城卖了,凑450万首付,我们买二套。这样母亲名下就无房,老人可能不同意。 方案四:洛阳房子不动,等拆迁。 另外,65岁还能贷款吗?还是只能全款买?

  回答:你好,根据你的情况,我建议是嘉善嘉兴别买了,考虑考虑花桥。你的方案三好一点。另外65岁无法贷款了。上海具体买房建议,详见内部分享。

  提问:你好,曾叔,请问和朋友的房子当年差不多的价格买的,朋友的房子价格涨了不少,而我的房子不怎么涨价,到底是什么原因?

  回答:你好,其实总结起来也不在乎这么几点原因:1、城市:一个城市的房价,就相当于这个城市的股票,影响房价80%的直接因素是城市和区域,剩下再怎么努力,也只能说是先天不足,发展滞后。2、区域:区域的分配问题,看的就是这个板块的主流购买力是谁?如果你在刚需板块上买豪宅,而在豪宅板块买老破小,人群错配,这样的房子也很难涨价。3.产品:剩下的20%的分值就是看产品本身的价值,周边有没有没地铁或者地铁线路规划?户型是不是很奇怪?朝向好不好?周边环境有没有公园绿化带?附近有没有垃圾站、污水厂、变电站等等,这类房子自身或者周边环境的影响导致选择的人群较少,房价的涨幅也不会太好。4、涨幅透支:像部分城市房价在之前已经是属于高位,调控政策一来,房价应声下跌,而有些人买房以涨过之后的价格逢高买入,但下一个上涨周期却没有很快到来,那就等于提前被套牢在高位,要恢复涨起来那还得看zc,看人群走向。

  提问:曾叔你好,请问曾叔在上海怎么买到好房子呢?

  回答:你好,好的房子一定要有适合生活居住的环境,考虑到日常生活所需,房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出上海投资性价比最高的楼盘,详见知识内部资料分享。

  

  已盘点出投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘,买房,投资,破限购等专业意见,全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案,比别人快一步实现财富自由。

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