成都楼市：今年成都楼市发出四个新的信号！有意购房者请注意！

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提问：成哥好，听说现在成都楼市又有了新的调控政策，未来楼市即将有什么变化，可以讲讲吗？

回答：从现阶段看，楼市出现了四大信号，或预示房价格局将有新变化。

信号一：房贷收紧！成都首套房房贷利率全国第二

对买房人而言，房贷的影响主要体现在两个方面：一是房贷利率高低，二是放款周期长短。

央行出台了一则重磅新规，分5档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。以后，无论个人按揭贷款还是房企贷款全面受限。

房地产贷款占比，大型银行上限为40％；个人住房贷款占比，大型银行不得超过32.5％。2月，成都首套房房贷利率6.13%，二套房房贷利率6.27%。

信号二：放款周期变长！成都有银行二手房已停贷

一方面房贷利率居高不下，另一方面，则是放款周期越拖越长，甚至出现半年不放贷的局面。成都现在部分银行房贷已经收紧了，虽然未明确表示“停贷”，但房贷放款时间明显延长，二手房贷款则更加“艰难”，去年年底，已经有银行二手房贷款停止接单。

信号三：房企融资变难！买房尽量选择大品牌。

全国多个城市大动作频频，都离不开一个词：严查！央行的这条压哨“限贷令”，无论对房企还是购房者，影响都是巨大的。一方面，买房人也将要付出更高的买房成本，在“围剿”炒房客的同时，刚需也躺枪了。另一方面，房企想从银行贷款更难了。现金流就是开发商的命，这种局势下，买房尽量选大品牌房企！

信号四：网曝22个城市住宅用地将实现两集中，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。

业内人士认为，对于房企而言，这个政策获利最大的是头部房企，其次是中型房企，而小房企拿地则更加困难。拿地，一定程度上拼的就是开发商的实力。以后的一二线城市，越来越是头部房企的战场，中小房企可能会慢慢下沉到大都市圈的下级城市。对于购房者而言，担心的则是房价。此次调控政策，将总体降低房企参拍率，一定程度上有利于稳地价，稳房价。另一方面，购房者的选择面将变大，集中供地之后就是集中上市潮，买房人能更好的货比三家。从 “三道红线”、“五档分类”再到 “集中供地”，货币端、供给侧同时出手，可以看出中央稳定市场预期的决心。

提问：成哥好，孩子上大二毕业后想去成都找工作，现亲戚有成都高新区购房资格，犹豫现在借名买房，还是买不限购的、等以后有资格再买，但是现在房价已经够高了，又担心不买房价上涨更买不起。

回答：限购区比不限购区各方面资源更好，上涨潜力更大。房价还没有高到大家买不起的成都，房价的高低是一个价值的衡量，对于有居住需求的人来说房价再高也要买，最终也买到了。对于没有需求的人来说房价再低也不觉得贵。所以这样的价值偏差还是比较影响房价高与买不起房的评判结果。房子只要有需求卖得出，那么就不会是高到买不起的程度。

房价的高低也并不是全国都高，北京、上海高不代表二线城市也高，二线城市买不起不代表三线城城市的价格不能接受。高房价的发展趋势不可否认，但是买不起房的趋势却并非像多数人所说的那样。如果可以变换购房的角度减小面积、下调地段房价也可以降低不少。

关于成都的高投资回报率房产，详见内部分享！

提问：成哥好，坐标成都，您看好天府新区的核心板块秦皇寺片区吗？天府大道以东，这里定位未来的CBD商务核心区。地标建筑旁有“中海天府里”这样容积率6.3的高密盘。110的套三，2.2的精装单价，价格不低的刚需盘。但位置核心，周边配套完善，未来有升值空间吗？还是考虑锦江生态带这样单价便宜3000左右的纯住宅片区呢？

回答：天府新区距离市中心太远了。而且2万的单价也不算特别便宜，如果可以的话，尽可能往市中心走走。如果一定要考虑天府新区的话，建议买核心区，便宜3000的价格坡度不够，不值得放弃确定性。

提问：成哥好，现有子弹800个，想在成都买两套房，一套用于改善自住一套用于投资。11区普通购房资格，新房二手房均可。自住倾向于在成华区或者锦江区，一套用于投资不限区域。有没有合适的区域或者楼盘推荐呢？该怎么配置比较好呢？

回答：如果自住考虑锦江区+成华区，那800万以内选择还是挺多的，哪怕你留个300万买第二套，500万也是很充裕的。目前普通资格能买到的新盘。锦江区，2021年的重头戏一定是建发央玺，这个在攀成钢外侧，除了学区，其他都挺好的了。如果你觉得贵或者学区不够，那就直接上攀成钢的二手。然后剩下300万左右投资取向，个人觉得二仙桥板块的中车共享城是不错的，2万出头的单价，位置也比较核心，学区也不错。你可以考虑它和央玺组合，读中车的学区，但可以享受建发央玺的其他配套。如果搭配200万的投资考虑，那就只有去二圈层，类似十陵的时代风景未来之城了。

提问：成哥好，自住唐镇，想再投资一套，预算500万，哪个板块或小区比较合适？中介一直推荐大虹桥板块或浦东祝桥2040，现在能上车吗？

回答：上车时机可以了。上海楼市2017 - 2018年降温明显， 2019年量增价稳，今年以来量大增价小涨，近期无调控新政出台，则下半年仍看小涨节奏。有上海房票，做资产配置，作为普通百姓，买房是最佳选项。500万，资金不算多，但也能找到较合适的标的物。按你这个预算，大虹桥板块是首选。浦东祝桥2040年，离市中心太远，升值性不会太强。只有一个小利好，邻近规划中的浦东火车站，此站容量小于虹桥火车站，但也不算小。问题是，这里没有商务区，没有产业聚集，没有向外辐射腹地，其房地产价值远不及大虹桥。大虹桥，可关注近商务区或近地铁线的新房与次新房，单价5 - 6万的可选小区有多个，具体投资价值高的楼盘详见内部分享。

提问：单价一样的情况，投资三房还是四房潜力大？140平的改善三房是不是比110平不通透的三房投资潜力大？

回答：一般来看，三房比四房更抢手些。因为总价更低，更时候刚需。但也不能一概而论，例如你说的这个，就不一定。140房可能户型，布局很好。而三房不通透，布局不合理。这样对比，也有可能是140平投资更合理。

提问：成哥好，有人说大面积的房子不是用来买卖的，这句话您认同吗？那是用来干嘛呢？难道就是反复截断抵押？

回答：大房子不买卖，评估价很难做上去，截断再抵押越往后越困难，信贷核心的资质很难支撑再抵押。尤其大部分二三四线城市，投资不买十年以上房龄普通大面积，涨幅速度显著偏低，药单或者超级笋除外。第一、二三四线城市中心变迁速度快，城市豪宅供应量大；第二、本地富人不买大面积二手房，大多新房癌。

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