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成都楼市:今年成都楼市发出四个新的信号!有意购房者请注意!

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  提问:成哥好,听说现在成都楼市又有了新的调控政策,未来楼市即将有什么变化,可以讲讲吗?

  回答:从现阶段看,楼市出现了四大信号,或预示房价格局将有新变化。

  信号一:房贷收紧!成都首套房房贷利率全国第二

  对买房人而言,房贷的影响主要体现在两个方面:一是房贷利率高低,二是放款周期长短。

  央行出台了一则重磅新规,分5档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。以后,无论个人按揭贷款还是房企贷款全面受限。

  房地产贷款占比,大型银行上限为40%;个人住房贷款占比,大型银行不得超过32.5%。2月,成都首套房房贷利率6.13%,二套房房贷利率6.27%。

  信号二:放款周期变长!成都有银行二手房已停贷

  一方面房贷利率居高不下,另一方面,则是放款周期越拖越长,甚至出现半年不放贷的局面。成都现在部分银行房贷已经收紧了,虽然未明确表示“停贷”,但房贷放款时间明显延长,二手房贷款则更加“艰难”,去年年底,已经有银行二手房贷款停止接单。

  信号三:房企融资变难!买房尽量选择大品牌。

  全国多个城市大动作频频,都离不开一个词:严查!央行的这条压哨“限贷令”,无论对房企还是购房者,影响都是巨大的。一方面,买房人也将要付出更高的买房成本,在“围剿”炒房客的同时,刚需也躺枪了。另一方面,房企想从银行贷款更难了。现金流就是开发商的命,这种局势下,买房尽量选大品牌房企!

  信号四:网曝22个城市住宅用地将实现两集中,2021年发布住宅用地公告不能超过三次。

  业内人士认为,对于房企而言,这个政策获利最大的是头部房企,其次是中型房企,而小房企拿地则更加困难。拿地,一定程度上拼的就是开发商的实力。以后的一二线城市,越来越是头部房企的战场,中小房企可能会慢慢下沉到大都市圈的下级城市。对于购房者而言,担心的则是房价。此次调控政策,将总体降低房企参拍率,一定程度上有利于稳地价,稳房价。另一方面,购房者的选择面将变大,集中供地之后就是集中上市潮,买房人能更好货比三家。从 “三道红线”、“五档分类”再到 “集中供地”,货币端、供给侧同时出手,可以看出中央稳定市场预期的决心。

  提问:成哥好,孩子上大二毕业后想去成都找工作,现亲戚有成都高新区购房资格,犹豫现在借名买房,还是买不限购的、等以后有资格再买,但是现在房价已经够高了,又担心不买房价上涨更买不起。

  回答:限购区比不限购区各方面资源更好,上涨潜力更大。房价还没有高到大家买不起的成都,房价的高低是一个价值的衡量,对于有居住需求的人来说房价再高也要买,最终也买到了。对于没有需求的人来说房价再低也不觉得贵。所以这样的价值偏差还是比较影响房价高与买不起房的评判结果。房子只要有需求卖得出,那么就不会是高到买不起的程度。

  房价的高低也并不是全国都高,北京、上海高不代表二线城市也高,二线城市买不起不代表三线城城市的价格不能接受。高房价的发展趋势不可否认,但是买不起房的趋势却并非像多数人所说的那样。如果可以变换购房的角度减小面积、下调地段房价也可以降低不少。

  关于成都的高投资回报率房产,详见内部分享!

  提问:成哥好,坐标成都,您看好天府新区的核心板块秦皇寺片区吗?天府大道以东,这里定位未来的CBD商务核心区。地标建筑旁有“中海天府里”这样容积率6.3的高密盘。110的套三,2.2的精装单价,价格不低的刚需盘。但位置核心,周边配套完善,未来有升值空间吗?还是考虑锦江生态带这样单价便宜3000左右的纯住宅片区呢?

  回答:天府新区距离市中心太远了。而且2万的单价也不算特别便宜,如果可以的话,尽可能往市中心走走。如果一定要考虑天府新区的话,建议买核心区,便宜3000的价格坡度不够,不值得放弃确定性。

  提问:成哥好,现有子弹800个,想在成都买两套房,一套用于改善自住一套用于投资。11区普通购房资格,新房二手房均可。自住倾向于在成华区或者锦江区,一套用于投资不限区域。有没有合适的区域或者楼盘推荐呢?该怎么配置比较好呢?

  回答:如果自住考虑锦江区+成华区,那800万以内选择还是挺多的,哪怕你留个300万买第二套,500万也是很充裕的。目前普通资格能买到的新盘。锦江区,2021年的重头戏一定是建发央玺,这个在攀成钢外侧,除了学区,其他都挺好的了。如果你觉得贵或者学区不够,那就直接上攀成钢的二手。然后剩下300万左右投资取向,个人觉得二仙桥板块的中车共享城是不错的,2万出头的单价,位置也比较核心,学区也不错。你可以考虑它和央玺组合,读中车的学区,但可以享受建发央玺的其他配套。如果搭配200万的投资考虑,那就只有去二圈层,类似十陵的时代风景未来之城了。

  提问:成哥好,自住唐镇,想再投资一套,预算500万,哪个板块或小区比较合适?中介一直推荐大虹桥板块或浦东祝桥2040,现在能上车吗?

  回答:上车时机可以了。上海楼市2017 - 2018年降温明显, 2019年量增价稳,今年以来量大增价小涨,近期无调控新政出台,则下半年仍看小涨节奏。有上海房票,做资产配置,作为普通百姓,买房是最佳选项。500万,资金不算多,但也能找到较合适的标的物。按你这个预算,大虹桥板块是首选。浦东祝桥2040年,离市中心太远,升值性不会太强。只有一个小利好,邻近规划中的浦东火车站,此站容量小于虹桥火车站,但也不算小。问题是,这里没有商务区,没有产业聚集,没有向外辐射腹地,其房地产价值远不及大虹桥。大虹桥,可关注近商务区或近地铁线的新房与次新房,单价5 - 6万的可选小区有多个,具体投资价值高的楼盘详见内部分享。

  提问:单价一样的情况,投资三房还是四房潜力大?140平的改善三房是不是比110平不通透的三房投资潜力大?

  回答:一般来看,三房比四房更抢手些。因为总价更低,更时候刚需。但也不能一概而论,例如你说的这个,就不一定。140房可能户型,布局很好。而三房不通透,布局不合理。这样对比,也有可能是140平投资更合理。

  提问:成哥好,有人说大面积的房子不是用来买卖的,这句话您认同吗?那是用来干嘛呢?难道就是反复截断抵押?

  回答:大房子不买卖,评估价很难做上去,截断再抵押越往后越困难,信贷核心的资质很难支撑再抵押。尤其大部分二三四线城市,投资不买十年以上房龄普通大面积,涨幅速度显著偏低,药单或者超级笋除外。第一、二三四线城市中心变迁速度快,城市豪宅供应量大;第二、本地富人不买大面积二手房,大多新房癌。

  

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