北京楼市：买房别冲动，小心成为接盘侠

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：房姐您好！一直在看您的帖子，我在外地有房贷所以在北京算首房二贷，老婆和我在望京、沙河工作（未来可能会变动），家庭年收入现金60。到年底计划凑到280～300现金，再看500以内房子，计划第一套以投资为主，5年后再换改善自住。 1.目前主要看了回龙观、天通苑和望京，认为500万内望京潜力更大，不知是否正确？ 2.望京南湖东园二区6楼顶层56平2室1厅（其中一房为露台改建）410万；5楼67平2室1厅450万；澳洲康都67平一居490万，您觉得哪个更好？或者有其他推荐？ 3.中介带看了旧宫限竟房洺悦湾89平三居467万（普宅），要最近两天决定是否入手，如果把它和望京500万内对比，您推荐哪个？限竞房拿到房产证后能否抵押贷还是要等到契税5年后才行？ 4.除了以上您是否有更推荐的区域和小区？

　　回答：1. 位置上肯定望京更好。不过500在回龙观可以入三居的改善盘了，但在望京只能看上车盘，这是最大的区别。上车盘是必然溢价的，因为能和你竞争的人更多，需要为地段付费。 2. 望京南湖东园二区房龄偏老带学区溢价，澳洲康都更好点 3. 旧宫没什么产业支撑，需要改造才能释放潜力，限竞房必须等房本满5年才可以抵押 ，而且还要转商才行 4. 望京、回龙观、朝青 比较合适，考虑新房不如看 公园悦府或者华润的万象悦府

　　提问：房姐您好，新人报到，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。

　　回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等

　　提问：房姐好，想问下大兴洛悦湾和通州臻珑府两个盘怎么样，哪个更好一些？

　　回答：臻珑府属于限竞房 缺点是离公共交通有一段距离，周边围绕的回迁房和公租房对品质认可有影响，定价较低对于上车盘可以考虑。 洛悦湾我觉得性价比还行，离地铁旧宫站非常近，周边配套还可以。

　　提问：房姐你好，新人首问。盼复！ *资金情况：我和老公是京户，在千鹤家园有一一居，打算出售（扣除贷款后，到手400W左右）。父母已出售一套房，预计6个月以后到账400W。两人税后月入4W。 *置换需求：想置换一套自住品质较高，物业好，临近地铁，有增值潜力，学区较好（娃6年后上学）的小三居（或者能改三居的两居也行）。 *咨询问题： 1）如果用二套贷款，目前只能考虑1000W左右的房子，请帮忙推荐几个适合的楼盘？ 2）从你的帖子看到了一些全款抵押的介绍，如果做全款抵押的话，我们的首付&月收入能看多少钱的标的？ 如果全款抵押后，我们是否还有再投资一套的空间，或者千鹤可以不用出售？ 3）如果千鹤还是要出售的话，现在没有潜在买家，结合楼市现在的情况，我们可以签新房吗？ 谢谢！

　　回答：海淀 橡树湾或者中海枫涟、 太阳园 朝阳 东边看看珠江帝景，北边可以看看嘉铭桐城 你们的情况还是置换吧，全款抵押看总价1200左右的标的，月供2W左右比较合适，先卖后买比较安全

　　提问：房姐好，看完华清的回答，我发现老破小有不同，城区内也有不同，比如朝阳东城可能最便宜，因为学区弱或上车盘，总价限制尤其是朝阳。西海尤其不同，西城还好点，面积小部委多学区还好。海淀真是绝了，五道口的和五颗松的都是非常低的，五颗松紫金丽亭对面的，好像才六万，去年末和同学刚谈到过，而且商圈很一般。论方便吃往，我觉得连大屯都比不过东边，仔细想想，双井到太阳宫一段非常繁华，但感觉走路从凤凰汇到太阳宫又一般了，之前在太阳公元打车，半小时却没打到！！

　　回答：你好，你的问题是什么呢？ 东城区的价格相对西城低，一是因为本身学校排名较西城低，二是东城已进行学区划片。 海淀区买房是非常困难的，首先是全部带学区，虽然少，一套房子单价贵2万来换一个鸡肋，房子的流动性基本废掉了。 五道口和五棵松周边，基本是老破小，五棵松老破小单价在9万多，没有学区单价7万左右，紫金长安基本在11万起步。 东三环以三元桥为界，三元桥的交通隔离了地段。 太阳宫是半个孤岛

　　提问：新人首问。 背景情况： 本人30+，跟男友预计明年结婚。我在17年房价最高点入手了顺义后沙峪的一居（因为是顶层带阁楼，所以单价也比同小区高不少），每月还款1w+，房价现在已经跌了不少。 男友sfsd资格，子弹150+，想要再买一套，我们上班地点在中关村和西北旺附近，有几个方向，求指点： 1、自住属性：一步到位在北京换个性价比高的大房子，卖了我现在后沙峪的房子，加上男友的子弹，可能能凑280-300； 2、投资属性：不卖我现在的房子，用男友的sfsd资格买一个投资房，租售出去，贷款几乎无压力。但也许将来考虑有宝宝了，以及父母来京，最终还是要置换一个大房子。这样就算二套，首付压力会比较大。 3、自住+投资属性：不卖现在的房子，凑够首付在二线城市上车，比如成都、广州、杭州买一个大3居先出租，以租养贷，以后考虑换城市生活； 4、还有一种选择是，我先不卖，我们凑200+的子弹上车限竞房（比如昌平板块的万象悦府）自住，过几年在卖掉后沙峪的房子。问题就是首付+前几年还贷压力比较大，以及至少8年以后才能上市售卖； 我们都不是京籍，都在互联网公司，年收入税前差不多150+，但感觉也很不稳定，会有失业的风险在，也不想承担那么高的房贷压力； 所以，真心求房姐指点，哪条路比较合适？

　　回答：建议在1和4之间选择，优先满足自住需求再兼顾投资会比较好，除非你们有明确计划未来几年离开北京，否则不建议买其它城市。第一个方案稳妥一点，第四个方案激进一点，如果未来几年的现金流稳定 可以激进一点选择方案4，月供上如果出现问题 也可以随时卖掉后沙峪的房子 减轻负担。

　　提问：新人首问 目前弹药250左右，等到明年4月可能会到300左右。这期间准备看看房。工作在知春路。想要购入北边或东边房产。海淀的房子太贵了。只能老破小。要么就是亚运村板块或朝阳公园板块。 请房姐推荐有潜力的盘 1.海淀老破小 2.奥森亚运村 3.朝阳公园

　　回答：1. 海淀牡丹园塔院社区，东王庄社区，车道沟社区或者双榆树社区 2. 朝阳 可以看看亚运村的保利香槟花园，光大名筑，望京的朝庭公寓、北纬40度，首开知语城，朝青 青年汇佳园，双井的首城国际，四惠的东恒时代二期

　　提问：房姐您好，新人首问，单身首房首贷，不考虑学区，首付最多280，想买个总价500多点的房子，贷300w左右月供没有问题。上班在国贸和大望路中间，自住为主，兼顾升值，希望通勤方便，要求带电梯，2居，对户型略有要求，希望屋里明亮，窗不对着角落那种奇葩户型。之前看您的帖子，看了十里堡的京棉新城一厂和晨光家园，户型都可以接受的，这俩小区一个是2006年回迁房一个是1999的商品房 问题1⃣️，从升值角度，您觉得晨光家园1期和京棉一厂哪个小区更有前景？ 问题2⃣️，十里堡地铁人很多，如果考虑方庄或成寿寺那边，您有推荐的小区吗？ 问题3⃣️，从升值空间看十里堡升值多？还是方庄成寿寺？成寿寺附近有很多空地，会有什么规划吗？ 问题4⃣️，这几个区域分别单价多少入手合适？非常感谢 问题5⃣️，本来是更喜欢双井九龙山平乐园一带，但是那附近总价500的，要么特别老的塔楼很难接受楼道，要么户型很奇葩，要找到潘家园那边吗？百子湾沿海赛洛城怎么样？ 问题有些多，期待解答，非常感谢！！

　　回答：1. 晨光家园>京棉一厂 2. 方庄涨了一波了，不过附近还是有笋盘可以淘的，沿着东南二环看看 3. 十里堡的性价比更高点 4. 看7内的标的 5. 沿海赛洛城、后现代城都可以看

　　提问：房姐，您好，星球会员新人首问：目前名下一套通州海棠湾房产，市场预估价800万（100万公积金贷款未还），夫妻双方共有产权，而且都没有SFSD资格了。1-2年内可以通过积分落户解决户口问题，孩子还有5年左右上小学，所以打算近期提前准备。 目前子弹500，年收入50左右，月公积金9K左右，如果卖掉通州房产一共凑齐1200。是否可以考虑买一套学区房+一套投资，如果这样的话，在综合考虑学区，自住和保值的基础上朝阳有哪些地区和小区推荐，海淀或西城是否可以考虑？另外在市里保有一套的基础上是否可以考虑通州保留一套长期拥有，毕竟有环球影城和市中心的概念加持。 还请您帮助，如何能实现资源的优化配置，谢谢。

　　回答：我的建议是海棠湾可以保留，直接抵押盘活资金，大概获得400左右，加手中一共900+的资金，全款入一套自住投资盘 先不要考虑学区。 3-4年后再买学区房，有两个方案 1. 抵押掉后入手的这个标的，加手中资金入一套学区标的。 2. 如果再抵押月供可能跟不上或者压力太大，就直接出掉海棠湾入学去标的 这样手中的资产增值最快，风险最小。后期再入学区选择权也更多 投资盘建议看望京和双井板块

　　提问：你好，新人首问，我在沈阳工作和生活，单身月入2W，持沈北融创三居一套（2022.12交房，贷款60万），自住丁香湖万科2居一套（有贷款，持本小区4个地下车位），手头无存款。计划卖掉目前自住万科2居及车位，手里会有现金150万左右，下一步怎么操作比较好呢？ 我自己的方案： 1，珠海西区一套，总价170以内，首付50%；然后沈阳同小区二手购入一套，总价160以内，首付30%。 2.沈阳新房一套，同小区二手一套。 希望听听您的想法和建议，包括配置方案，入手顺序，贷款操作，后续出租和出售策略，感谢[抱拳]

　　回答：珠海不买，人口不够，政策鸡血之类的，有多少确定性也不知道，珠海跟深圳同样经济特区，这么多年下来，天差地别。 沈阳未来依然有上涨空间，而且你本土作战会更好。 不建议选择同小区 配置分散会更合适，关注沈北板块的富力 新湖 恒大 其次沈阳二手房选筹尽量选择10年内的次新盘，二环内沈河区南塔、泉园、万柳、方家栏、北站、老市府、大西、金融中心，三环内的于洪新城，依然是被严重低估的板块，可以重点淘笋。