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房地产核心问题是泡沫大!最严定调,什么信号?

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  文|凯风

  中国房地产到底有没有泡沫?

  近日,银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示:

  

房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,金融化泡沫化倾向比较强,是金融体系最大灰犀牛,很多人买房不是为了居住,而是为了投资投机,这是很危险的。


因为你持有那么多房产,将来市场价格要是下来,你个人的财产就会有很大的损失,贷款就还不上本金和利息,银行也收不回贷款,经济生活就会发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。

  

  “房地产领域的核心问题还是泡沫比较大”,这句话堪称一锤定音,为中国目前的房地产市场进行定调。

  “很多人买房不是为了居住,而是为了投资投机,这是很危险的”,这也是有关方面对房地产投资投机发出的空前警告。

  显然,遏制房地产金融化泡沫化,已经成为新的政策取向。

  01

  房地产泡沫有多高?

  衡量房地产泡沫有很多指标,但居民杠杆率(居民总债务/全国GDP)最能说明问题。

  根据国家金融与发展实验室发布的报告,2020年,中国居民杠杆率为62.2%,相比2019年升高了6.1个百分点,超过国际平均水平。

  目前,中国居民杠杆率仍低于美国、英国,但已经赶超日本、德国。

  

  与国际相比,中国居民杠杆率不算夸张,但增速之快,让其他经济体望尘莫及。

  2000年,居民杠杆率只有5%,2008年升高到18%,2015年再次攀升到39.9%。

  2020年直升到62.2%,是2013年的两倍左右,接近2008年的3.5倍。

  

  居民杠杆率飙升,意味着居民债务持续扩张,而居民债务的主要来源正是房贷。

  随着房价不断上涨,房贷水涨船高,居民杠杆率自然不断创出新高。

  

  一旦收入增速不及预期,或者房价出现明显回调,金融风险就会如影随形。

  正如这场发布会上所说的:

  

市场价格要是下来,你个人的财产就会有很大的损失,贷款就还不上本金和利息,银行也收不回贷款,经济生活就会发生很大的混乱。

  这正是官方多次强调遏制房地产泡沫的原因所在。

  02

  靠什么遏制房地产金融化泡沫化?

  关注房地产政策的人已经看到,2020年下半年以来,中国楼市调控一改过去相对温吞的局面,呈现出前所未有的收紧态势。

  长期以来,楼市调控往往集中于限购、限价、限售等传统手段上,如今楼市调控手段已经全面升级,直指土地和信贷的七寸。

  “新三套组合拳”,正在呼之欲出。

  其一,房地产“五道红线”已经横空出世。

  在这五道红线中,有三道是针对房企融资而来,另外两道则是针对银行房贷而出,五道红线,指向的正是房地产金融化的倾向。

  这五道红线有没有用?

  我们看到,房企融资三道红线出台以后,已有多个大型房企遭遇了资金链冲击。而房贷融资两道红线出台不到3个月,各地的房贷利率已经应声而涨。

  其二,集中供地制度重出江湖,22个重点城市首当其冲。

  近日,自然资源部发文对22个重点城市的住宅土地出让方式提出新的监管要求,实施“两集中”供地政策,全年不超过3次集中发布出让公告及集中组织出让活动。

  

这22个城市,包括北上广深4大一线城市,以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

  

  一年只能供3次地,用处有多大?

  大规模集中供地,可以给社会以土地供应充足的预期,限制地方政府“饥饿营销”的玩法,同时让房企短期资金压力大增,失去炒作“地王”的空间。

  当然,这一制度将会利于资金量充足、负债率低的大型房企,中小房企未来的发展空间势必进一步遭受挤压。

  其三,围堵经营贷、消费贷,火力之猛前所未有。

  经营贷,顾名思义是用于企业经营,不得流入股市、楼市等投资领域。然而,去年以来,由于利率倒挂,多个城市经营贷空前火热,成了助推房价上涨的重要因素之一。

  围堵经营贷,要雷声更要雨点。北上广深已经展开行动,结果如何,我们拭目以待。

  03

  遏制房地产泡沫,影响有多大?

  必须认清的一点是,遏制房地产泡沫不等于打压房价,房价暴涨不是好事,暴跌同样不是政策可选项。

  问题通常都是复杂的。

  一方面,房地产,一直都是拉动经济增长的利器,同样也是地方政府土地财政的重要支柱,这种依赖在短期很难缓解。

  另一方面,房价过快上涨,则会带来潜在的金融风险。日本1990年代的房地产泡沫破裂、2008年美国的次贷危机,都是前车之鉴。

  所以,遏制房地产泡沫,关键是维持市场稳定,既要遏制房价大涨,又要防范大跌。

  这就决定了未来楼市调控的总基调。

  对于热点一二线城市,则是强压模式。只要房价有上涨趋势,则极尽调控之能事,一次调控不行就两次,两次不行就三次,直到市场稳定为止。

  深圳就此典型。这一次,二手房指导价的问世,出乎很多人意料。指导价不是新鲜事,但致命的是,打了7折的指导价,将成为银行房贷的参考标准,这一招可谓釜底抽薪。

  

  如果深圳楼市热度仍旧居高不下,下一步率先开征房产税,也不是没有可能。

  对于普通三四线城市,则是类市场模式。这些城市大多数不具备全局重要性,基本不在政策关注之列,只要不带来新的烂尾问题和金融问题,则由市场自行调节。

  毕竟,中国楼市已经高度分化,与股市一样,只是“结构性牛市”,大城市才是问题的关键,也是遏制房地产金融化泡沫化的主战场。

   “解决好大城市住房突出问题”,已被列入2021年八大重点任务。

  一切刚刚开始。所有大城市,接下来面临的将是调控的狂风暴雨。

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