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上海楼市:在上海再买房无法贷到款,公积金可以最多贷5成!

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  我是曾叔谈房 ,资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师,曾叔没有千篇一律的自媒体,没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑!曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ,带你成为最会买房的人。


  提问:曾叔,你好!请指教。老家有房有贷款,打算上海买房,现在手上现金很少,公积金都没用过。就目前的情况,我们还能住房公积金贷款买房吗?首付需要几成。为何工资上涨速度永远赶不上房价上涨速度?谢谢!

  回答:你好,有两套按揭贷款,在上海再买房无法贷到款,公积金可以最多贷5成。从增长速度看,工资、房价、GDP总量、人均GDP的关系是这样的:房价>GDP总量>人均GDP>工资,其中房价的增速是工资的2.96倍。全国各地的数据和深圳有很大差异,但是增速的相对关系基本一致。很显然,如果仅仅依靠工资增长来覆盖房价上涨是非常不现实的,这就好比骑自行车追汽车,越追越远。房价上涨速度快,常常被解读为“泡沫”、“炒作”、“崩盘的先兆”等等。但房价上涨速度快于工资增长并不是北上广深独有的现象,而是一个全球性的现象,东京、纽约、洛杉矶、伦敦、巴黎、香港等地的房价涨幅都超过了当地居民的工资增速。其实,工资和房价的对应关系只是我们人为想象市场规律的特点是:它不管你怎么想,它只按照自己的逻辑行事。要想理解这个看似不合理的现象,我们除了要了解工资之外,还要有另外三个概念:收入、人口、房屋购买力。

  提问:你好!曾叔!请问买二手房为什么一定要找中介?毕竟还要给中介佣金,数目不少。

  回答:你好,如果你和卖家很熟,当然不必要,自己跑跑就可以,如果你和卖家不熟,那么就必须要找中介了。具体有以下几点原因:1.房产交易金额数目重大,买家卖家一般都是陌生人,根本不可能建立信任关系,这时候需要第一个第三方保障平台。2.二手房交易流程繁杂,需要懂行的人带路,节省时间。3.中介给的选择多。毕竟中介手上的房源多,可以为你寻找合适的房子,相当于帮你跑腿踩盘,购房者可以根据自己的经济实力和需要进行挑选房屋。当然在找中介的前提之前,一定要把一些基础功课做好,借此去判断中介的服务质量。而且对将要择买的房屋地段要事先有所选择,因为你选择的中介只会尽力推荐他手上的房源,而且是片区性质的。最好的做法是你心中已有了大体楼盘,而让他从中帮你选择适合你的房子。

  提问:曾叔,你好!请问在新政的笼罩下,2021年买学区房怎么买?

  回答:你好,市场上最受欢迎的学区房有2种:挂学区的老破小、次新板式电梯三房。 预算比较充足的家庭,由于房票紧缺,建议一步到位买后者。可以选择上一波涨幅不大的价格洼地。 预算有限的家庭,建议买前者挂户口。可以选择普宅,税费低。选地段好租金高得,可以减轻现金流压力。而且优选一贯制学校,风险最小。 无论选择哪一种,尽早迁入户口是关键。毕竟好学校谁都想去,但招生人数就那么多,尽早迁入户口被录取的概率才更大。否则进不去被统筹,学区房就白买了。对于有些家长担心的浦东实行“多校划片”,前段时间官方已经辟谣,浦东教委并未将多校划片提上日程,只不过是某些自媒体的过度解读。

  在曾叔看来,首先,幼升小实施的可能性非常小,因为“就近入学”这个大原则不会变。不可能为了抑制房价,让小朋友每天去很远的地方上学。 而对于小升初,实施多校划片是有一定的可能性,参考长宁区、徐汇区、静安区的做法,大概率也是小范围摇号,依然会遵循“就近入学”的原则。 如果真的实施多校划片,对于这种重大的教育政策,通常会预留比较长的过渡期再执行,让大家有充分适应和准备的过程。比如去年3月份实施的民办摇号,早在2019年7月就已经发布了改革意见,给大家预留了大半年的时间。

   而且,参考北京已经实施的“多校划片”政策,实际影响并不大,因为政策还是需要符合“新老划断”、“就近入学”的大原则。 所以家长们不必恐慌,孩子上学时间不等人,教育规划还是要尽早做起来。学区房是用来上学的,不是用来炒的。事实上,我们接触到的学区房购房者,大多是真正的刚需。这次楼市调控有利于学区房降温,也可以缓解一下买不到房子的那些家长的焦虑。建议购买学区房的家长,按照自己的需求,合理购买适合孩子入学的学区房,不要追涨炒作,也不要矫枉过正。有很多种方式,但这里不方便说,具体到我的圈子里查看分享文章。

  提问:你好,曾叔,手上资金40w,考虑是在市里买房还是在老家建个小别墅,老家有山有水环境好,想建个小别墅,请您给个建议!

  回答:你好,首先明白一个道理,人往高处走!越是大城市、竞争能力强的城市,无论是对孩子发展还是生活配套、资产保值都更强一些。为了一代,为了能在城市链条上上一个台阶,还是在市里买。最近很多人说向往乡村生活,要在农村买房理由是压力小,自由自在,空气新鲜,没有疫情。但是真要让他去在那里长期居住,可能用不上一个星期他就要重新返回那个拥挤、肮脏、破旧的城市。因为不方便的地方太多了,比如收不到快递,叫不了外卖,更重要的是没有合适的工作,一身本事无用武之地。大城市房子自身就是带有价值的。你买的不光是房子本身居住价值,还有城市配套,例如教育、医疗、交通、生活娱乐。城市是一个全社会大规模分工协作的地方,是所有人都能发挥其最大才能的地方,也是不断创造财富的地方。为什么不把好钢用在刀刃上,给下一代走入社会有力助推一把!

  提问:曾叔,你好!我想咨询一下 本人女25岁,落上海户已一年,在陆家嘴上班,父母能给我200万,自己目前月收入1万,没有男朋友,过去的一年看到房价涨得太快,有些焦虑,现52分 现在买一个小面积的新房或次新房,请您帮着分析怎么买法?还是等等看!

  回答:你好,52分比较尴尬,热门新房肯定不能摇了,只能看看郊区房源,你在陆家嘴上班,建议考虑小面积次新房。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

  提问:你好,曾叔,市中心的买不起,远郊盘又偏,怎么选?怎么样用最少的钱挑到最合适的房子,把有限的预算发挥最大?

  回答:你好,年轻人一般会面临预算问题,买房不得不量力而行,不同等级的城市有不同的标准:一线城市:近郊地铁盘,上班通勤时间45分以内,一般距离CBD15公里以上。二线城市:四环以内,有地铁在建或者规划中;有核心产业支撑的新区。三四线城市:自住实在要买,要尽可能选择市政府附近,或者濒临城市主干道的房子。珍惜首贷资格,尽量选择大户型,不要为了眼前的轻松,而造成未来长久的痛惜。选房即选筹,要目光长远,第一套房通常是我们未来换房的跳板,选好了增值潜力股,在未来二次改善时,才能有更充足的资金和更大的选择面。大部分买房不是一个非黑即白的极端选择,大城市和小城市,远和近、大和小、贷款方式贷款年限等等,你都可以去找一个最佳平衡点。没有一套房子是绝对完美的,却可以是绝对契合的。

  提问:你好,曾叔,新人首问:一直潜水,发现曾叔多次提到拆骨法,但是没有系统讲解过,您能否仔细讲讲?

  回答:你好,房子由各个属性构成,高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值,定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是:做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项,最后得到的价格才是真实的单价,再判断是否值得。 具体细内容可参考内部分享。


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