股市和楼市一直是广大市民最为关心的两大话题，而这两大市场也有着千丝万缕的关系！
2月25日，地产股集体涨停，其中某科A涨停，股价报32.99元，成交量145.37万手，总市值3832.69亿元。
上次地产股的全线涨停，已经忘了是什么时候，地产股的集体涨停，从侧面也反映了股民和市场对于房地产行业的信心！
一年只能拍三次地！多城已跟进土拍新规！
从现象回归到本质，地产股的集体爆发，到底发生了什么？
有网传消息表示，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实现“两集中”，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。
住宅用地“两集中”指：一是集中发布出让公告，二是集中组织出让活动。原则上全年不超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。
消息还表示，近期将召开视频会议，在视频会议之前22个重点城市暂停发布住宅用地公告。
据称，22个重点城市除了北上广深四个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
而近两天，青岛、天津、郑州等城市陆续发布通知及文件，印证了该消息的真实性，相信后面几天越来越多的城市都会发文。
相比之前每个月都有土拍，未来的土拍只集中于三批次并且在首次公告时，就会发布本年度公告的发布时序安排。其中，有些城市安排的是3、6、8月份，也有安排在3、6、9月份的。
可以发现，这次的政策与之前相比字面意思很好理解，而且内容很短，但内容越短，事情越大。恐怕这次的政策带来的效果比之前的会更加显著。
短期内筹融资难度加大，大房企“通吃”时代结束！
此次土地市场的改革可以用简单粗暴来形容，而这种方式通常也有着更大的“杀伤力”！
01
开发商有选择性地拿地！
先来回顾一下徐州2020年土地成交情况！
2020年徐州（含贾汪、铜山）土地市场新增供应面积578.1万方，新增供应121宗，其中94宗纯住宅用地，4宗商住用地；2020年土地市场共成交549万方，成交110宗，其中2宗商住用地，23宗纯商业用地，85宗纯住宅用地。
可以想象一下，100多宗土地，只放在3批次进行拍卖，每批次供应约30多幅地块。这对开发商也意味着，同一时间内，你有30多块地可选。
这30幅地块可以大大分散开发商集中度，30多家摇一块地将成为历史，或许底价成交将成为土拍的主旋律。
所以就会出现第一个现象：开发商有选择性地拿地！
02
开发商短期内筹融资难度加大
一般开发商拿地，通常前期要勾兑一下，跟踪一到两块地，然后准备拿地。在资本准备上，自有资金出20%到30%，剩下就是过桥资金，基金或者资管做夹层融资。
而此次新政后，大型房企短期内筹融资难度加大，不能同时参加多块土地竞争，不能再利用资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源。
而如今，全国热点城市，三月同时推地，你怎么选？
这么多城市，这么多土地，不给你高周转的机会，最终只能选择一块，因为集团就那么多钱。
如果还想扩大开发规模，那么你只有与其他开发商联合拿地。
03
中小房企有更多的生存空间
这么多土地，大房企绝对会挑热点城市的“明星”地块来拿，而那些相对较差的地块关注度自然下降，而这些地块就是中小房企最好的选择。
这些中小房企可以避开大房企直接竞争，而获得土地开发的机会，这样它们会有更多的选择余地和更好的生存空间。
另外，开发商手上的热钱总不能就等着每年三次的土拍，下沉到三四线将成为众多开发商的选择。
但三四线市场的稳定性与投资价值本身就弱于22个重点城市，一旦大量的资金导入使得房价上涨，那么调控手段必然也会跟上。
04
投资团队可能会压力更大
之前的土拍模式，开发商的投资部门每个月都有项目跟进，研判完才会形成集团投资决策意见。
但现在22个城市，每个城市三月都会放出几十宗土地，如果有几个城市同时赶在同一时间土拍，那就是考验开发商投资团队的时候。
而且俗话说：“忙中出错”！在这种土拍模式之下，房企犯错的概率会比之前大大增加。
05
大批量项目同期上市竞争
这一点，有可能比地价降价更要命！
土地市场“两集中”之后，将造成销售端的“两集中”(集中预售、集中开盘)。
如今，每个开发商都在抢跑，但主流开发商开发速度也差不多，同期上市不可避免。同一个市场短期内会有待售项目的集中上市，分流客户，项目竞争更加激烈。
区域核心项目还好，大不了回归3成首付，卖掉肯定是没问题的。但本身市场惨淡的板块，再加上多个项目同期压力，降价说不定会成主流的营销手段。
06
市场天秤在向买方倾斜
其实，很多人最关心的是房价会不会跌！
可以发现，这个政策调整的仅仅是土地供应节奏，并非在供应量上放水，总的供求关系不会被打破！
这个政策只会让如今在卖方市场的天秤，开始向买方市场倾斜。让一些全款才能买到的楼盘更容易买到，开发商买地被分散了，同样，购房者也会被分散。
所以，去年没买到房子的小伙伴不要气馁，接下来会有更多的置业选择。
07
影响城市土地出让金收入
其实，这个政策影响最大的不是房企，而是地方ZF！
你想想，一下子拿出这么多地，这将会提高年度供地计划的编制难度。
第二是提高了集中组织供地的难度。同时组织挂牌、拍卖，需要具备相应的人力和场地环境，具备更高的组织能力。这对重点城市自然资源部门是一项考验。
第三点也是对地方ZF影响最大的，土地新政可能影响出让金收入。一些地区原有的“先次后好”顺序供地的做法无法继续，不能再通过“饥饿营销”逐步抬高地价，将会降低出让金总收入。
总而言之，地块的集中释放，对于稳定楼市会起到很好的作用。不会再出现像某个板块因为拍地使周边房价大涨的情况！首付回归正常，可选空间变大，对于购房者来说才是最好的政策。
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