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福州淮安片区,为何不是“价值洼地”,而是“购房禁区”?

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  福州淮安片区,在不少购房者的眼中,一直被认为是金山板块的“价值洼地”。因为金山板块可以说,除了拆迁房以及少部分老龄化社区以外,是很少出现低于2万单价的房子。拆迁房亦与老破旧小区一样,由于居住体验不足而造成的低价格,我们都可以理解。可淮安片区的众多楼盘,不仅楼龄新,而且品质也不差,但房价的表现却始终不乐观。以泊宫和泊郡为代表的,两个2016年左右的次新盘,至今不到5年的纯商品房社区,几年下来单价却一直在2万左右徘徊。还有保利西江林语,同样作为一个2015年左右的纯复式楼盘,从一开始赚足了眼球,到现在将近三千的跌价,勉强维持在不到2万3的均价。仅仅从房价角度分析,淮安片区被理解成金山板块的“价值洼地”,确实一点也不为过。

  

  可房价即便如此低廉,淮安片区的住宅去化表现一直都不怎么乐观。比如2017年的金山“地王”项目建发榕墅湾,怀着对该片区无限的热情,定位别墅改善区,从2018年开始销售,总共986套房子,卖了3年,至今仍有481套在售。同样定位看江大平层的金辉江山铭著,也是从2018年开盘,3年过去了,4155套的房子,至今仍有212套在售。二手房代表的泊宫、泊郡,以及西江林语,三个楼盘的二手房抛盘量,加起来将近300套。所以,无论是一手房还是二手房,明显都处于一种去化困难,流通性不足,供需失衡的状态。即便是价格一降再降,也难以逆转眼前的局势,似乎陷入一种疲惫的状态。

  

  

  话说到这,还有人会认为淮安片区是金山的“价值洼地”吗?我想不少人已经开始慢慢跳出这个框子了,转而把淮安片区看成是“购房禁区”了。从我过去接触的不少粉丝朋友当中,经常有不少人会拿淮安片区跟闽侯上街以及高新区进行相比较,同样的单价,最终却选择在了上街,这是真实的案例。那究竟是为何会沦为禁区呢?我想还是不外乎交通、教育、商业配套这三大问题。整个淮安片区能够称得上商业的似乎就是一个永辉超市,再然后就是远在金山大道附近的大润发跟新华都了。而教育呢,从原先规划的仓小分校变成了普通的淮安小学,以及再普通不过的二十九中,整个片区幼儿园也只有两三所。

  

  再说到交通,其实这几年随着“两桥”以及历尽磨难的“淮安路”的通车,整个交通路网算是大致建设起来了。可比较遗憾的是,最重要的地铁5号线普觉寺站,因为地质结构的不适而被取消了,导致淮安片区距离最近的地铁站变成了农林大学站。虽然交通路网看似都串联起来了,无论是距离鼓楼还是闽侯上街等地,都是一座桥的距离,车程并不远。但是这点上就跟福州老五城区的马尾区一样,经常容易被其它四城区所遗忘,原因就是虽然车程不远,但是换作步行就行不通了,造成了无法与主城区形成连片发展,毕竟车子只是不得已的代步工具,谁有事没事的开车跑去淮安片区。所以我曾说过,淮安片区与马尾片区似有一种“同病相怜”的感觉,马尾在前已经证明过了,成了五城区的房价的洼地,但也难形成价值洼地,而淮安片区似乎正在迈上同样的老路。

  

  那么能否破除呢?破除方法当然有,可以参考东二环,倾力打造一个泰禾广场,让外界之人慕名而来。或者学习高新区,致力打造成未来的“东南科技城”,实打实地引入各类名企,以及各类型高素质人才,为板块带来积极的人口流入,落地生根。又或者学习三江口或是滨海新城一般,被定位成“福州最美区域”以及“城市副中心”。再不然就是想办法引入一些好的学校,总之必须要有一个鲜活的区域标签,能够带动积极的人口流入,这才是重点。如果还是什么都没有,依旧麻木不仁的盖楼修路,我想淮安片区的楼市,短时间内是很难有大的转变的。

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