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剑指房价!如果无锡跟进一年只拍3次地 买房人机会来了…

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  最近这几天,一定有一大批地产业界人士睡不太安稳。


  一场悄悄而又惊天动地的历史性大变革

  2021年开局两月不足,房地产的政策调控,密集而来,从全国层面到各个城市,可以说一次比一次严。

  2月24日傍晚,一条土改文件持续引发楼市震动,在多个城市掀起波澜。波及范围之广、改革力度之大,足以称为历史性的大变革。

  ——网传文件显示,22个重点城市,将实施“两集中”供地模式,2021年发布住宅用地公告不能超过三次。


  这22个重点城市名单如下:

  

4个一线城市:北京、上海、广州、深圳。
18个二线城市:南京、苏州、厦门、杭州、重庆、福州、武汉、成都、郑州、青岛、济南、长沙、沈阳、合肥、长春、宁波、天津、无锡

  另外,网上又开始流传出一份相关工作要点文件,更详细地解说了此次调控的相关工作要点。

  归纳起来,上层对于2021年房市、地市只希望看到一个字——稳。

  这个大招可以说放得悄悄又惊天动地。

  有的开发商还没有回过神来,有的已经开始开会研究对策。这两天地产投行都炸了锅。令人惊讶的是,前天地产股集体暴涨,看看这张飘红的图,榜上有名的老板一定睡得很香:



  侧面实锤!越来越多的城市跟进细则

  截至目前,已有多个城市跟进,也从侧面实锤了这个消息,接下来就是时间问题,不少人预测,最近会有更多城市陆续跟进执行。

  2月24日,这份22城名单中的天津、郑州、青岛、济南、苏州等五城几乎同时出现了相关动作。

  

24日,天津,内部发文,2021年确定于3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告;其余日期,不再发布土地出让公告;
24日,郑州,自本2月23日起,航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告,由市局统一组织发布实施;
24日,青岛,在2021年全市住宅用地供应工作部署中提到,严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让;全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动;
24日,苏州,国有建设用地使用权网上出让系统,巧妙地在这个时间段出现了bug;
25日一早,郑州航空港区发布紧急通知,29宗地终止挂牌交易;
25日,济南,将集中发布宅地出让公告的时间定于5月上旬、8月下旬、10月下旬;

  天津和济南都明确了每年3次的集中供地时间,天津是每年3/6/9月份,济南是每年5/8/10月份.

  这么看起来对于各个城市每年3次的供地时间,并没有具体要求。


  剑指房价!土改到底影响谁

  对于土改政策,网络上也已热火朝天地讨论了多天,对于房企来说,这一波的影响无疑是巨大的,而映射到老百姓身上,他们更关心接下来房价会不会涨,现在还能不能买房?

  就从网友的一些热点疑问展开讨论。

  一、地价会降吗?

  集中供地模式下,将分散房企的拿地目标,单一宗地的竞拍参与者减少,房企博弈空间增大,一定程度上降低土拍溢价率;

  但是目前土地的起始价格较前两年相比,各个城市几乎都有一定的上浮调整,与当地经济发展、板块价值等契合。降低土拍溢价率,不代表地价会降。

  二、房企受到哪些影响?

  集中供地模式下,房企为扩大市场份额,需同时缴纳多宗土地保证金,以及后续出让金,对房企的资金实力、融资能力要求更高,有利于资金实力雄厚、融资资源丰富的龙头房企,将加剧蚕食中小房企的市场份额;

  对全国性开发商而言,原来滚动开发,滚动拿地,多城市统筹安排会玩不太转。很可能多个热门城市在同期拿出很多地块,对开发商集团拿地资金要求很高,所以一幅地块几十家开发商争抢的现象会减少,联合拿地更加普遍。

  当然,在实施第一年,开发商很可能出现节奏没踩好,有钱没地,有地没钱的尬尴情况,今年特别考验一家开发企业的综合运营和管理能力,是时候开始苦练内功了。

  三、三四线非热门城市受到哪些影响?

  这一政策会加速开发商去非热门城市,尤其是大城市的都市圈三四线城市拿地,不限购不限价,这些地方会成为新的热点,对开发商和买房人来说,都有新机会。

  四、房价会怎样变化?

  一年仅发布3次土地出让公告,同批次供应的土地将会达到 30-40 宗,同批次大量土地同期入市,同期入市项目激烈竞争,价格战将会更加激烈,将会对商品房市场形成一定的冲击,或抑制城市房价上涨。

  对普通买房人有什么影响?集中卖地之后就是集中的上市开盘,房子多了,开发商竞争压力大,价格又被严格限价,会想方设法做好产品和服务,同时,买房人选择面也更大,买房人又能尊严地当一回上帝。

  叠加的政策实际上也是剑指房价。


  回到无锡 未来更值得期待

  无锡赫然在22城的名单当中,当然,这22城与“一城一策”试点的城市完全吻合,用很多网友的话说,这也是城市价值较为凸显的22个城市。

  这几年因为在长三角城市群中较为突出的性价比,让无锡成为兵家争夺的热点城市。

  去年无锡共成交了49幅涉宅地块,全年经历了11批次土拍,假设今年还是维持这个总量,总批次不能超过3次的情况下,那平均每批次就要拍16块地以上。


  实际上,今年年初,我们从各区土地推介会汇总到的拟出让地块是要多于去年成交的49幅的。

  >>>2021年无锡拟出让地块

  和苏州、南京等地相比,无锡的地价仍然具备优势,从去年开始,我们明显感受到外来房企进驻无锡的热情。从2月新挂牌的土地来看,常州、南通地价都有超越无锡之势。

  去年下半年开始,从单幅地块报名度,也可以窥探出房企进驻无锡,以及一些大牌房企继续重仓深耕无锡的决心。

  还有开发商明确表示,长三角无锡一定要继续深耕,哪怕联合开发,也要进驻无锡

  不过无锡如若细则跟进执行,那么以上提到的这些影响,都有可能在无锡兑现,所以现有的开发商或被逼面临洗牌。未来在无锡,品牌厚度、产品高度和价格力度不突出的楼盘则很容易出局。

  那么对于无锡整体人居品质来说,可能会越来越好,而价格是否也会随着跟进,大家也可以猜一猜。

  可以预见,未来的土地市场,机会只留给有准备和有实力以及有一点摇号运气的开发商。

  而好的产品可能也会越来越多……总之,值得期待。

  新的政策刚刚公布,时间是检验这个政策赢家和输家的唯一标准,拭目以待2021年楼市整体表现。

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