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北京楼市:穷人买不起,富人瞧不上,这个地段不要碰

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  我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

  提问:房姐好,新人首问: 1.万科翡翠-山晓。1500万下叠(地上两层地下两层,有南北花园),有人大附石景山,但地铁不确定 以及楼上还有6层,影响采光。 2.万科翡翠-公园。1300万下叠,户型不如山晓,但临近17号支线,而且楼上只有中叠和上叠,采光会好。有昌平皇城根和11中学。 3.万科观承-大家。合院,300平的1700万,400平2300万,好处是独门独院,但学校未定,地铁较远。一期卖了一年多,300平的还没卖完(400的卖完了) 4.山屿西山著 - 上叠1400,下叠1800。户型不错,属于海淀,但是限竞房,周围没地铁也没学校,而且是简装交房(万科都是精装) 个人需求是3-5年后自住兼顾保值增值需求,以上四个盘,烦请房姐给点评点评 非常感谢! 如能推荐1000-2000之间,比较有潜力的楼盘,更是不胜感激!

  回答:翡翠公园>万科观承-大家>山屿西山著 >万科翡翠-山晓 另外翡翠公园自住兼顾投资,中叠更合适,因为价格低,而且还是别墅性质,中间层,不热,也不漏雨 ,这房子发生过负面新闻,下大雨把一楼的下沉式花园给淹了,所以经量避开下叠吧 新盘的话 中铁诺德 也可以考虑

  提问:新人首问:一家三口京户。夫妻45+,孩子明年高考,上班一在大兴旧宫,一西城木樨地,均开车。现有两房,均在家庭名下,一在海淀区紫竹桥,央产无法出售,目前自住,父母同楼栋;另一在西城广外,远见名苑回迁房,但已交纳土地出让金变性为商品房(中介说属于查不到原值的)。现在计划改善住房,要求130平左右,750万,新房或二手房均可,小区环境好、车位充足,离父母(海淀区紫竹桥)别太远,上下班别太长时间(路程可以远,但要好走),不用考虑学区。目前手里有现金400万,广外房子正在出售,但一直无人问津(55平,500万。据中介说同小区有一同户型挂460万都没人买)。请问房姐: 1、正在出售的房子是大幅降价,变现后马上投入购房事业,还是再等等。 2、麻烦推荐符合期望的目标盘。 3、关于贷款请提供指导(从未贷过款,经验小白)

  回答:1. 年底属于周期性波动很正常,春节前入即可。 2. 二手看下 马家堡板块 例如 星河城、丽水园、瑞丽江畔。新盘可以看下 亦庄或石景山板块,但位置相对偏一点 3. 卖出广外+手中现金做首付应该没问题,直接走二套贷款即可,中介会帮助你们操作

  提问:房姐,您好!新人首问。本人51,全家天津籍,年入80-120不等,目前朝阳管庄110平+68平两套房,近京武清高村别墅一套(通常周末去住)。 想把68平的出手,筹500-600子弹,以儿子的名额(25岁朝阳的社保刚满5年,公积金2年)购180左右大平层,首选朝阳其次海淀、亦庄可考虑。 主要目的权重比例:40%北京住宅品级升级、30%未来小孩择校、30%投资保值。 恳请您百忙给指点下:1、区块推荐;2、具体可以考虑的楼盘及排序;3、合理的购置方案(操作次序、贷款方案等等)。 谢谢

  回答:你好,子弹500-600,可以入手总价1000-1500的楼盘,这个总价是典型的改善预算,这类群体往往有几个核心需求:地段升级,品质升级,学位升级,圈层升级。 管庄所在的板块,刚需盘多,不会受高收入群体青睐,圈层不行,又没有划分到很好的学区,很容易摸到天花板继而上不去。 所以这个总价只能在东西海朝这几个区域内选择。 朝阳推荐望京 朝阳公园 双井,海淀推荐清河 西北旺。 东湖湾,融科橄榄城,北纬40度,上京新航线,澳洲康都,泛海国际,棕榈泉,观湖国际 橡树湾,西山公馆,百旺茉莉园,中海枫涟山庄 建议出手武清别墅,保留管庄68平,做抵押融资。

  提问:您好房姐,新人首问: 您好智慧的房姐,我集体户口 首套二贷。手里600多的子弹,因为出差多不自住,想考虑纯投资。 综合升值和租金回报的话 1.cbd的蓝堡国际公寓、望京的季景 北京香颂、西北旺的春晖园 西山华府 、北苑的山水蓝维这几个地方您觉得排序怎么样?有其他这些附近推荐的楼盘吗? 2.西北旺的新盘西山锦绣府值得考虑吗? 3.法拍房能碰吗?之后出手好出吗?

  回答:望京>国贸>西北旺>北苑 望京的季景 >西北旺的春晖园 西山华府>cbd的蓝堡国际公寓>北苑的山水蓝维 重点看朝青和望京或者天通苑 西山锦绣府在新盘里面可以看,相比二手的性价比更高 法拍看下精华帖,有过详细介绍,一般不建议碰,坑较多

  提问:房姐您好,目前情况是有一套通州久居雅园的小两居,明年5月满两年。手头弹药有500左右,非京籍,工作居住证资格。今年有了娃。考虑换一套大一些的房子自住,希望能够小区品质好一些,学区6年后能达到不错水准,兼顾投资,能跑赢大盘。 1.看了您最近的帖子,通州京贸国际城西区、百合湾或者百子湾双井一带是否符合我的预期? 2.另外去看了京贸西和百合湾,运河湾,如果这个区域可以的话买哪个小区更合适啊?百合湾户型好,但是临街有点吵,运河湾地理位置更好,但是不是人车分离且有点老,京贸西的话密度大,上下电梯要等。所以如果选这个区域有点纠结,您比较推荐哪个? 3.未来学区的话,感觉这两年朝阳起来一些,这个纬度的话选择通州还是朝阳更合适啊?感觉通州应该6年后也能发展起来一些吧? 4.这个弹药和目前持有房产的情况,是否明年换是个合适选择,还是再等两年积累弹药选择更好的啊? 5.另外如果不置换,再入一套作为投资的话是否合适? 感谢房姐。

  回答:你好,感谢付费! 现在通州哪有什么学区房概念? 老牌的通州学校,根本没有什么学区概念,可能也就通州本地人觉得哪个好一点而已。 以后通州真正好的学区那必然运河东,北京小学、人大附、二中这几个通州分校,都在运河东核心区。要是换房的话,尽量往核心区走。 但是考虑到你已经有一套通州房产了,通州的教育水平还是比不上朝阳,下一套尽量买在朝阳。 子弹500,可以关注嘉铭桐城,上京新航线,澳林春天等

  提问:房姐好,能再解释一下,为什么欧大说的,年轻人不愿意楼上住人,买房就买顶楼?风景不好呢?比如北京就没有江景。有些老公房顶楼是折价的。是不是就不属于这个范围了。谢房姐。

  回答:没听过这句话 顶楼天然气场更强,如果你是人上人,自然就会有人上人的附属品。 老公房一共6层,顶楼没有多大区别。 顶楼露台自然是额外价值, 楼梯顶楼爬楼折价也是合理因素。 缺点比优点价值更高,最终结果当然还是折价。 10+a=8 a不一定是-2 也可以是(3-5) 拆骨法要想到底 思路才能清晰

  提问:求指点!现有两套房: 望京花园西区,84平2居,东南朝向,5 \/20+,一卧室朝东,采光略差据说能保证2个小时,另一个朝天井基本没采光,楼临广顺南大街但房子在朝向小区一侧,首师实验九年一贯; 南湖中园一区,74平2居,东南朝向,4层\/6无电梯,两卧室并排均朝东南,采光不错,小区安静,明远小学东区+ 陈分\/94中。 价格均在承受范围内,不做判断参数。 纠结点: 1. 采光:现居住房子采光很好,不确定采光对居住体验影响多大?能想到的是晾晒问题,烘干机能解决? 2. 噪声:广顺北大街据说很吵,朝小区的户型噪声会减少多少? 3. 学校: 似乎首师实验小学略好,但南湖的中学陈分的确也很诱人。 其它: 京户,孩子21年小学入学。在京换房成本太高,不打算再换。如果孩子成绩的确好要跨区,可考虑再买个小小房子。

  回答:不管采光好不好,烘干机都是另外单备的消费升级产品。 房屋没有价格。 广顺北大街很宽阔,南湖东园110、114临街,回避这两栋即可。 问题的关键,价格没有。

  提问:房姐你好,首次提问。 【个人情况说明】:京籍,金融街上班,目前住西城老破小学区房,父母住丰台改善。我目前还是首套,预算900-1000,想购置中海天钻(石景山 单价7.6-7.8)。由于单位有一些住房补贴,大约一个月1万,只有购房才能使用,故产生买房想法。 【问题】:请问房姐,我这种改善型需求,中海天钻适合么?我知道新房的投资价值很低,溢价太高。石景山古城区域未来发展您怎么看?如果自住是否可以?未来孩子上学可否用父母的学区房名额?其他区域是否有推荐(去金融街上班方便的区域)? 以上,感谢。

  回答:石景山主要缺乏产业支撑,自从首钢搬走后更是冷清,完全改为公园和打卡地而存在。 现在来看,以多个限竞房项目以及土拍导向进行概括,石景山的定位作用更接近于一个通勤的卫星城,如果不能成为一个产住结合的板块,也不会有多大的升值潜力,更多是承接溢出需求的人群,自住角度是可以入的。 用老人的名义,上学是完全没有保证的,肯定被调剂。

  提问:房姐您好,新人首问,小白一枚,想在北京买房,sfsd,首付140左右,请问中海寰宇时代怎么样?二手房的话有哪些可以推荐的地方

  回答:你好,中海寰宇时代 离地铁非常近,加上东连亦庄副中心、南连机场新航城、西连黄村,出行会方便。 只是限竞房有限售期,基本要7-8年以后才能出售,是否能接受。这个要想清楚。 二手房推荐丽景馨居、晨光家园、炫特、酷特区

  提问:房姐好,新手请问首套房想在广州珠江新城买,投资用不住的, 1.请问珠江新城中海花城湾这种9万多的房子跟河对岸的珠江帝景6万多,但是可以买大点的比,哪个更合适?还是都不好? 2.第二套在佛山自己想住的,在佛山南海是否可以围着千灯湖选房?还是不要在佛山买?

  回答:相对来说,投资回避两头: 一个顶头,回避区域内顶豪或最高价格梯队; 一个地板,回避区域内的鸡肋产品,硬伤导致的低价盘。 个人觉得珠江帝景出房概率更大一些,但不一定每套都值得买入。 佛山目前看在上一波广州上涨带动后,短期无大行情,千灯湖这类高价区目前兴趣不大。

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