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走不出的长三角 华鸿嘉信22.8亿封顶价再夺宁波宅地

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  观点地产网 上一周,22城集中供地计划消息开始流传,随后天津、郑州、青岛等城市相继出台红头文件,落实集中供地计划,证实了这则消息的确定性。

  作为18个二线城市成员之一,宁波虽暂未公布有关集中供地的公告,但在3月份首场土拍中,也从侧面反映出目前这座城市土地交易市场的情绪。

  3月1日,宁波出让奉化区宁南贸易物流区二十六号地块(甬储出2021-002号),经过173轮竞价、耗时将近3个小时,由华鸿嘉信旗下新昌鸿信置业有限公司以封顶价22.84亿元竞得,楼面价12985元/平方米,溢价率29.85%,并竞配人才安居专用房面积2.77万平方米。

  集中供地“催生”下,宁波土地市场形成了一种“异常”的热度。

  对此,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示,集中供地计划若落地,房企的选择更多,资金也面临分流,土拍的热度或将有所下降,土拍的溢价率将会下调。

  “政策尚未落地前,房企或将抓住时机争取优质地块,成为推高本次土拍的一个因素。”

  集中供地普遍被认为更加考验开发商拿地策略和运营能力,加速房地产行业寡头的形成。这就意味着,目前有规模效应、资金实力的开发商,未来将更具优势。

  反观华鸿嘉信这类规模、资金相对较小的房企,在政策落地前,抢先在自身熟悉的区域抓住机会拿地,或许不失为一种提高未来发展确定性的做法。

  供地的热度

  2月24日,有消息传出,22个重点城市将按照住宅用地分类调控文件要求,实现集中供地,2021年发布住宅用地公告不能超过3次,并且集中在3月、4月和8月。

  这22个重点城市包括4个一线城市,以及天津、南京、苏州、杭州、宁波、无锡、济南、武汉、郑州等18个二线城市。

  实际上,上述消息流传之前,宁波土地交易市场就已经有较高的热度,连续两天出现地王项目,分别为宁波慈溪单价地王和宁波鄞州核心区域地王。

  2月23日,金辉以上限价5.74亿元摘得宁波慈溪会展中心北侧一宗商住地,楼面价12707元/平方米,溢价率49.49%,竞报住宅用房1900平方米。

  2月24日,绿城以20.9亿元拿下鄞州区江南公路地段地块,楼面价约27320元/平方米,溢价率24%。

  上述两宗地块分别吸引15家、14家开发商参与竞价,包括招商、碧桂园、保利、万科、世茂、龙光、绿地、荣盛、金地等。本次土拍,宁波土地市场延续之前热度,再次出现区域地王项目。

  资料显示,奉化区宁南贸易物流区二十六号地块位于宁南贸易物流区,出让面积7.33万平方米,容积率2.4,总建面17.6万平方米,为住宅用地,起价为17.6亿元,楼面起价约10000元/平方米。根据出让要求,项目需配建15班制幼儿园一所,用地面积大于7511平方米,建筑面积大于5054平方米,装修工程按建筑面积大于2000元/平方米标准建造,建成后无偿移交给教育部门。

  这宗地块吸引了融创、保利发展、绿城、绿地、新城、金茂、越秀、招商、龙光、中梁、厦门国贸、禹洲、弘阳、荣安、花样年、华鸿、大发等21家开发商参与。

  限时竞价前,地块就收获18轮竞价,报180,979.2万元,楼面价10290元/平方米,溢价率为2.9%;开拍仅6分钟,就到达最高限价228,379.2万元,楼面价12985元/平方米,溢价率29.85%,随之进入竞报保障房面积阶段。

  观点地产新媒体了解到,拍到上限价时,该宗地块楼面价12985元/平方米,实际住宅楼面价为17200元/平方米,成为了奉化区单价地王项目。同时,在后续阶段竞拍中,17分钟内保障房面积拍至1万平方米,报价间隔基本以秒计。

  直到开拍半个小时后,竞价速度才开始放缓。最终,经173轮竞价,华鸿嘉信以封顶价228,379.2万元竞得该宗地,楼面价12985元/平方米,溢价率29.85%,竞配人才安居专用房面积2.77万平方米。

  对于这宗地的成交情况,宁波中原地产市场研究部经理钟永金认为,现在土地市场往往夹杂着生存因素,从未来预期看,地价是合理的;土地市场短期内依旧保持高热趋势,拿地宜早不宜迟,该地段未来地价只会更高。

  他续称:“集中供地计划并不是导致此次土拍高价的原因,去年政策加码之后,土拍依旧很火热;僧多粥少,仍有大量房企想要进驻宁波,毕竟在综合竞争力、GDP、人口流入等方面,宁波都是优质城市之一。”

  关于集中供地计划下的市场情绪,一位长期研究宁波楼市人士表示,目前宁波还没有开始实施集中供地政策,只是预期,而这个预期给开发商的决策带来一些变化。土地作为开发商核心要素,没有土地就无法运转,现在抓住机会抢地也是为了后续发展。

  “政策最大利好卖地,也就是开发商的生产要素。政策制定的初衷是稳定地价,在尚未实施的时候,开发商或许存在对政策理解不到位的情况,而进行抢地,因为有地意味着有主动权。”

  走不出的长三角

  华鸿嘉信是浙系房企中最年轻的一家。

  官网显示,华鸿嘉信成立于2012年,为一家主营房地产开发,并涉足商办产城、建筑施工、基金、投资、精装、景观、贸易及物业服务等多领域的综合性控股集团。

  不过,华鸿嘉信集团董事长李金枢此前接受观点地产新媒体采访时曾表示,华鸿嘉信不是地产界的“新人”,早在1997年,他就已经进入房地产行业,在这一行“摸爬滚打”二十余年。对他而言,2012年只是集团化征程的起点。

  成立时间尽管可以追溯到上世纪九十年代,但华鸿嘉信却一直选择“偏安一隅”,目前仍然以浙江市场为主,设有浙东、浙南、浙西、浙北、浙中、安徽、产城等区域公司。仅浙江省就设有五个区域公司,可见对浙江市场重视程度。

  受益于三四城市棚改红利,如此策略曾让华鸿嘉信的规模得到快速增长,2016-2018年期间,销售额分别录得210亿元、349亿元和438亿元。彼时甚至曾提出“2019年500亿、2020年1000亿”的销售目标。

  到了2019年,随着棚改红利消退,加之一二线城市监管趋严,快速变化的市场环境让华鸿嘉信难续前程,销售增速开始下滑,当年实现460亿元销售,未能完成目标。面对市场环境更加不乐观的2020年,华鸿嘉信销售额不增反跌,至395亿元。

  此时,华鸿嘉信重仓单一区域市场的劣势逐渐显现。并且,在李金枢的设想中,他并不着急进行全国化扩张,在做大、做精区域市场之后才能向往延伸。

  “多设一个点,多一份费用,还不一定有效。到外地扩张,基本上要先交学费,所以我们还是先做精江浙。”

  从2020年至今的拿地策略,亦能体现华鸿嘉信的经营计划。

  

  据观点地产新媒体初步统计,2020年至今,华鸿嘉信共获得16宗地块,总建筑面积135.66万平方米,总成交价144.85亿元;基本围绕浙江各个地级市进行扩储,包括温州、绍兴、杭州、宁波、金华等城市共15宗,仅有一宗位于浙江外的地块。

  更为重要的是,从当下拿地成交价来看,华鸿嘉信拿地成本在增加,其中不少是“封顶价+竞配”代价,2020年土地成交平均溢价率为22.07%,2021年则升至38.08%。

  市场环境不乐观、拿地成本高等因素,或将成为华鸿嘉信的“阿喀琉斯之踵”。

  对于本次摘得宁波奉化地块,钟永金亦有表示担忧:“长远来看,地价是合理的。方桥的发展要优于其他近郊热点板块。盈利空间来看,短期内微乎其微,部分房企可能都测算不过来;主要还是看预期。”

  陈霄同样表示,根据地块周边在售项目看,去年2月荣安以楼面价10180元/平方米竞得宁南贸易物流区二十九号地块,当前在售高层价格在19350元/平方米左右。两宗地块位置相差不大,预计本地块未来上市时盈利空间或将被压缩。

  如此现状下,如何破解难题,成为了华鸿嘉信首要思考的命题。

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