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2月广州一手:原地过年+担心政策再收紧,春节月成交表现“亮眼”

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  2月广州新房网签8585宗,环比下跌升41%,同比去年升超10倍(注:2020年2月由于疫情原因,市场“停摆”)。

  网签面积91.52万㎡,环比上月跌40%;

  对比2019年2月(春节月),网签面积增加128%。

  

  ▲广州2月一手住宅网签量价环同比

  今年官方大力倡导“原地过年”,根据统计春节期间广州将近8成热销项目售楼中心“不打烊”,供应量保持相对充足状态,供买家选择。

  

  ▲番禺山海连城 春节期间依然人气不减

  另一方面,今年1月以来上海、深圳、杭州在内的多个城市已率先推出调控措施;

  1月下旬以来广州亦加紧对房贷的监管、官方发文严厉打击扰乱市场秩序的行为,南沙、黄埔相继严控人才购房贷款,严堵“投机”漏洞;

  随着传统“调控月”3月即将到来,不少买家因为担心政策再出现新变化而把握2月“窗口期”加快入市步伐,春节月成交表现“亮眼”,为近3年新高。

  

  ▲ 近两年广州一手住宅供求情况变动

  01.

  节前一周新批占全月57%,

  开发商集中准备“弹药”应对春节

  本月新批供应面积为33.79万㎡,环比下跌66%,同比增加3倍。

  其中2021.2.1-2.7(节前一周)新批供应面积达19.3万㎡,占全月新批总量的“半壁江山”。

  本月统计周期内新批供应呈现“倒V”型走势。

  一定程度体现了开发商针对“原地过年”以及2月初南沙、黄埔人才贷款收紧“风向”进行推货计划调整;

  今年春节月新增供应表现强势,为亮眼成交打下了“根基”。

  

  ▲ 2月统计周期内各周供应情况

  区域结构方面,从供应区域来看,增城、南沙、番禺“三驾马车”齐头并进,均达到了6万㎡(约600套)以上水平。

  

  其中,增城2021年以来供求表现相当抢眼。

  广州中原研究发展部认为,随着官方对黄埔调控“趋紧”,加上科学城、萝岗等热点板块价格变动,不少买家从去年11、12月开始逐渐“外溢”至增城;

  尤其新盘集中的永和、新塘以及21号线沿线的中新镇、朱村,“重新”成为刚需客眼中的“香饽饽”,市场需求带动开发商积极推货。

  

  ▲ 2月广州各区住宅新批预售情况(单位:万㎡)

  02.

  黄埔、东莞调控加强,

  将带动增城楼市“回春”,

  南沙保持稳定

  

  本月成交超10万㎡(1000宗)的区域有黄埔、番禺、南沙、增城

  其中增城单区成交19.56万㎡(1944宗),占总成交面积的21%,黄埔、南沙调控促使部分买家重新重视增城市场;

  随着2月27日东莞限购升级,相比之下购房门槛更低的增城将会吸引更多大湾区买家“安居置业”,预计2021年增城楼市将持续“回春”,再次成为市场焦点。

  此外,政策利好持续为南沙楼市“保温”。

  1月22日,证监会正式批准设立广州期货交易所并落户南沙;

  2月19日,南沙官宣成为全国首个“国际化人才特区”,将在人才税负环境、建设创业基地等多方面探索,可见官方对于南沙的扶持力度不减,从长远来看利于南沙区域、楼市健康可持续发展。

  而番禺1-2月成交表现强势,成交热盘主要集中在中北部及亚运城板块。

  随着海珠、荔湾一手项目价格提升,番禺北部洛溪、华南、钟村等板块以中心区3/4的价格,可入手中高端项目;

  番禺性价比优势凸显,因而吸引不少原本计划置业市区的买家入手。

  

  ▲2月广州各区一手住宅供求量价对比

  03.

  供应环比放缓,

  消化周期再“探底”,

  天河、黄埔消化周期不足4个月

  

  截至2月末,全市库存量为871.85万㎡,去化周期6.7个月。

  由于2月供应量明显减少,导致整体库存面积回落,成交保持高位的情况下,去化周期再次“探底”。

  

  ▲ 近一年广州库存及消化周期变动

  广州11区中,天河库存仅3.1个月,“供不应求”表现明显,热区黄埔仅3.5个月,供应放缓之下,库存严重不足;

  天河、黄埔两区大批量新货入市须待5月,因此预计3-4月两区将维持“供不应求”的情况。另一方面,南沙、增城新货加推有所增加,两区库存周期回升。

  

  ▲ 各区库存及消化周期

  04.

  亚运城持续强势“吸客”,

  增城3盘上榜

  

  本月成交超200宗的个盘有中海花湾壹号及亚运城,其中中海花湾壹号存在一定积压网签问题。

  真正表现强势的项目为亚运城,根据广州中原研究发展部了解,春节期间亚运城依然保持较高来访率,且客户成交比较“爽快”。

  

  ▲ 2月广州一手住宅网签宗数TOP10

  此外,增城地铁沿线大盘品秀星图、御溪世家上榜;

  可见买家正加紧对优质通勤物业的入市速度,而增城东部新盘敏捷东樾府凭借16500元/㎡的价格优势,成功吸引买家关注。

  05.

  “精准调控”挤压投机水分,

  后续调控力度将影响市场

  

  2月以来,南沙、黄埔人才购房房贷资格审核收紧,全市房贷审批、放款速度持续放缓;

  政策方面,继1月上海、深圳、杭州等大城市出台调控措施后,2月末与广州相邻的东莞出台调控;

  此外,住建部要求住宅用地采取“集中出让,每年不超过3次”的要求亦逐渐在各主要城市发挥作用,预计广州亦将有相应跟进措施,2021年以来密集调控目的在于挤压投机水分,维系“房住不炒”这一根本主旨。

  对于广州市场而言,1-2月密集的房贷调控手段已一定程度上为热区“降温”。

  当前市场基本维持“量价平稳”的态势,假如保持当前稳定政策环境,预计广州“三月小阳春”将有望如期而至;如果广州跟风加码出台调控政策,将会对后市产生影响。

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