旧改的大幕一旦拉开,必将惠及无数的人。
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大幕拉开,大家都在等待下一个华润城
去年深圳通过了《深圳经济特区城市更新条例》,针对目前深圳旧改的难题提出了针对性解决方案,主要明确最低赔偿标准签约率达95%即可征收。这一新政即将于2021年3月1日起正式施行。
深圳的城市更新模式是“政府引导,市场运作,企业实施”。尽管政策的具体执行细节还未知,但有了这一“尚方宝剑”,相信深圳的城市更新之路会越走越顺,乘风破浪。
今天准备来聊聊旧改,除了新政的因素,原因还有三:
一、年后房地产市场降温,业主惜售,买方观望。我的很多朋友都对当前市场的前景冥眗亡见,这时大多转向做一些长期的规划,比如有价值的旧改。
二、深圳的迭代更新离不开旧改。深圳漫长的城市更新之路,其本身就可以看成是一部波澜壮阔的伟大巨作。
三、在土地稀缺的背景下,官方不得不加快城市更新的脚步。通过旧改,深圳未来可售型人才房和商品住宅的供应才有加速的资本。
老百姓们期待旧改的原因通常比较直接,一是老屋和农民房中有大量生活问题需要旧改来解决现状;二是类似华润大冲项目对房价的“暴击”现象无法不让人心动。
官方需要更多旧改典范的出现来推动城市更新,普通人想要吃到新的旧改神话红利。因此可以说,所有人都在期待——下一个华润城的出现!
深圳城市更新版图(黄色部分为居住方向的旧改)
截至2020年12月31日,深圳全市共累计城市更新单元已计划公告项目共计约929项(不包含计划调出、转为棚改等项目),拆除重建用地面积共72.91平方公里。其中,已确认实施主体阶段的项目约占47%。
一个片区旧改的数量和体量,一定程度上代表了它的未来潜力。
粗略统计,宝安的旧改数量最多,龙岗的规模最大,福田、南山的旧改最豪。另外值得一提的是,罗湖虽然旧改数量不算多,但却拥有两个(蔡屋围、湖贝)超200万平的项目,也很值得关注。
我们相信,在深圳数百个旧改之中,必然有可以复制“华润城奇迹”的存在,那么我们今天就来看一看,在这之中,有哪些有潜力的存在。
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南山:“深漂第一站白石洲
白石洲是很多人(比如我)深漂的第一站。城中村的一砖一瓦曾与超15万人交织在一起,但当旧改的大旗拉起,才发现我们始终是局外人。
白石洲作为南山区最大规模的旧改项目,有着深圳“城市更新航母”之称。项目位于南山核心地段,科技园与华侨城中间,紧邻世界之窗、欢乐谷等旅游区。
项目官方称为沙河街道沙河五村更新单元规划项目,更新单元用地面积48.01万平方米,拆除用地面积45.95万平方米,开发建设用地面积30.38万平方米,计容积率建筑面积为358万平方米。
其中,住宅125万平方米(含保障性住房5万平方米),商业、办公及旅馆业建筑104.5万平方米,商务公寓112万平方米,公共配套设施6.46万平方米。社区体育活动场地用地1.8万平方米。(来源:南山区沙河街道沙河五村城市更新单元规划(草案))
对比深圳以往项目的规划体量,大冲旧改是280万平,壹城中心项目是320万平,在白石洲项目面前都略逊一筹。
巨无霸一般的体量 + 南山区得天独厚的区位,恐怕白石洲的目标从不是成为下一个华润城,而是彻底超越。
白石洲由绿景公司进行开发,定位为:超级智慧城市新社区,项目要承载区域30年以上的需求变化,用超前的眼光规划未来。
根据旧改规划资料,项目共由31栋49-65层住宅,21栋公寓,3栋66-79层超高层写字楼,1栋59层办公楼组成,并且自带一所27班九年一贯制学校和一所18班幼儿园。
除了规模大,白石洲的最大价值便在于它的位置。
西边,深圳的未来硅谷科技园,南山目前高收入人群就业最多的地方,东边,深圳传统豪宅区华侨城,一路之隔便是波托菲诺纯水岸、香山美别墅、天鹅堡等高端豪宅。
距离项目2公里左右,是深圳未来最顶尖的产业高地,深圳湾超级总部基地,目前已成功引进12家超级总部,均为中兴通讯、神州数码、中国电子、中国恒大、万科等知名企业,规划就业人口达到30万人。
在深圳城市化快速扩张和土地资源稀缺背景下,深南大道沿线黄金地段这么大一块待开发住宅用地,也许便隐藏着深圳未来蝶变的引爆因子。
附:项目发展历程
按照当前的开发速度,预计一期项目最快将在2022年底正式入市。
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宝安:跟着华润有肉吃
近些年,华润置地在深圳炙手可热,在尝到“圈地造富”的念头后,拿地的速度似乎都加快了。华润的扩张版图显示出了企业的野心,对普通老百姓而言,旧改错综复杂,跟着有经验的行家比什么都重要。
图源:网络
想要分到汤,想要吃到肉,那就跟着华润走
金蚝小镇
金蚝小镇,是深圳目前为止规模最大、涉及权属单位最多,且历史风貌保护区范围最大的更新单元项目,其现状复杂性与实施难度堪称更新单元之最。
沙井正在慢慢成为刚需的新宠,除了大空港辐射和国际会展中心的规划和建设的改善,另外重大因素就是大体量的旧改。
沙井大街片区(金蚝小镇)重点更新单元区位图
金蚝小镇位于深圳市宝安区沙井街道,东起环镇路,西至西环路,南起寮丰路,北至创新路,计划拆除和重建的土地面积为140.14万平方米。
这一项目,自2018年7月开始推介,19年8月与华润置地签署了框架协议,于2020年4月草案公示,2020年6月通过审批,进展神速。
目前,该项目范围内存有蚝壳墙、龙津石塔、观音宫等文化遗存,有众多祠堂、古井、私塾、民居等古建筑。因此将会采用“重点城市更新单元+历史风貌区活化”的模式,更新方向为居住、新型产业、商业等功能。
未来“金蚝小镇”有三个目标:
一是活化沙井蚝文化,为沙井古墟的保护与运营提供高标准方案,打造深圳西部文旅名片,与海上田园共同构建文化+生态的旅游区,让城市留住记忆,让人们记住乡愁;
二是完善基础设施,推动落实该片区教育、文化等公共设施,打通沙井路、蚝乡路等多条主次干道,完善西部中心配套;
三是满足会展新城、区域产业转型升级等外溢的商业、文化、餐饮、酒店等高端服务需求。
潭头片区
潭头项目位于广东省深圳市宝安区潭头社区,广深高速与广深公路交汇处。地处“ 粤港澳大湾区 ”和“ 广深科技走廊 ”核心区位,西邻沙井河、东至田园路、北至松裕路和华美路、南至外环高速。
该项目华润进行规划统筹,用地面积高达435万平方米,拆除用地面积约198.37万平方米,规划总建面约740万平方米,以打造华润未来产业园为目标,并定位为“深圳西北中心,湾区全域智城”。
目前,潭头片区(一)城市更新单元已于2019年2月27日在《2019年深圳市宝安区城市更新单元第二批计划》(草案)公示,拟拆除用地面积为344117.9平方米。
潭头片区(二)城市更新单元已于2020年8月6日在《2020年深圳市宝安区城市更新单元第五批计划》中公示,拟拆除范围用地面积296062平方米。
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罗湖:从先驱者变成追赶者
如果问你,全国第一家麦当劳、全市第一家新华书店、全市第一家连锁超市……诞生在哪,不知道你还会不会想起罗湖?作为深圳第一个中心城区,罗湖现在稍显落寞。
尽管从先驱者变成了追赶者的角色,并不代表罗湖就没机会打翻身仗了。近几年罗湖走上了大规模城市更新的道路,一旦片区面貌得到改善,相应的交通、商业、休闲等生活配套提升,那么片区的价值也会被重估。
京基蔡屋围旧改
蔡屋围统筹片区项目位于深圳市罗湖区桂园街道,总面积33公顷,位于罗湖区的西部与福田区交界处,南临滨河大道,北侧为红桂路,东靠红岭中路,深南大道横贯其东西。
2018年4月,罗湖区政府公布了蔡屋围城市更新统筹片区规划(草案)。根据规划,蔡屋围片区将打造成金融商业核心区,拆迁面积30万平米,总建面267万平米。其中包含了近63万平米住宅以及30万平米商务公寓。
附:项目发展历程
湖贝旧改
湖贝村的拆迁最早可追溯到1992年,直到华润置地的加入,才迎来柳暗花明。
项目位于罗湖区东门街道,南侧为深南大道,北侧为现状中兴路,东侧为文锦中路,西侧为东门中路。
根据规划,项目拟拆除用地面积249360.2平方米,计容总建面2058370平方米。
具体信息如下:
几乎可以确定的是,突破天际的湖贝塔会成为深圳的新地标。
对于湖贝的未来,借用华润置地华南大区副总经理的话说:1.0时代以华润中心为代表,2.0时代以大冲旧改为代表,正在进入的3.0时代便以湖贝为代表。
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END
深圳人多地少,存量土地的二次开发势在必行。
城市更新是一条新的赛道,也是一场长周期的风投。旧改周期普遍在8年以上,而且经常遇事搁浅,对ZF和开发商都是挑战,但高质量的旧改一旦建成,也极有可能直接带飞一个片区。
旧改的话题太多,等到新政正式施行一段时间后,我们再为大家进行更多更具体更有实操性的分享,所以记得关注白先生买房顾问哦~
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