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2021武汉楼市:想抄底武汉的 可以进行了

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  这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年,已经带领10000+人资产破千万,22次成功判断各城市楼市波动,关注武汉房姐,成为最会买房的人。

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  提问:请问,绿地星河绘1.8和瑞园8号楼5楼120平方,瑞园11号楼5楼116平方,选哪个合适,我自己在云玺已经有一套了

  回答:你好,光谷东和花山都可以买。 我们说投资有2种打法: 1.进攻型:例如花山。这类标的适合底层充足的投资客,风险相对较大,未来或许会有很高的收益。或者生活半径在附近的刚需客自住。 2.稳妥防守型:例如核心区和光谷东。板块发展相对成熟,目前价格不低,但是未来人口密集,购买力充足。属于比较稳的选筹,风险比较小,租金高。

  提问:美丽的房姐你好!有个问题咨询您,我住武汉复地东湖国际,家门口的万达马上就要开盘43-98平米的公寓。有两种购买方式:一种是单价23000不带装修,由万达合作的某酒店品牌签订十年期包租协议,年收益5个点;一种是单价27000带装修,直接交给业主本人经营。请问房姐,1,汉街地段的万达公寓可不可以买?2,如果买的话这个价格值不值?3,哪种购买方式比较好,包租还是自己出租?谢谢!

  回答:你好,感谢付费! 怎么理解房租?商铺返租,公寓返租,以及各种回购政策,实际都是一种理财产品包装。 正是因为项目本身不赚钱,才需要开发商倒贴利息来吸引你入坑。 本质就是”你赚他息,他赚你本”。 开发商每年给你返5%,连续返10年,10年后呢,你可以自己收回,也可以继续托管给开发商,是不是很心动? 因为市面上的保本理财能做到5%就已经顶天了,但是天上不会掉馅饼,为什么会出现返租的销售模式呢?很简单,这是因为公寓不好卖,每年5%的高额返租钱是从哪来的呢? 这种公寓呢,在定价时呢,就已经把满足成本做进了销售价格当中,俗话说自己的羊毛出在羊身上,不出意外的话,不到5年,返租就会中断,当你去说理的时候,才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司,而且已经破产了。 你先看看合同,开发商和未来返租的运营商是不是一家公司,另外租售比(年租金\/总价)是不是大于5%,如果大于5%可以试试。

  提问:房姐,武汉加盟链家开一家店子,有什么门槛吗?大致哪些投入?平时上班,想与朋友合伙,我安排一到两名亲戚去店子上班。这种方式可行吗,要注意什么。朋友做过店长。

  回答:你好,感谢付费!

  先说说中介是怎么生存的? 当你每天都在和中介费打交道,直到充分了解中介这个业态的某一天,你会想到这个问题: 什么样的中介最赚钱? 是链家? 还是当年如日中天的中原? 还是深耕垄断某小区的社区店? 要是这样想,就乱套了。 首先需要搞清楚一件事: ——谁赚钱?赚的是什么钱? 中介不是一个固定业态模式,根据结构的不同,其实有很大差别。

  1.个体中介

  2.开中介店的老板(加盟或独立小中介)

  3.中介大企业。 三者截然不同。 中介大企业,赚的是经营公司的利润,公司的利润结构,来源也很多样。 比如链家,赚的是业务量对应的资本套利; 比如中原,各家门店实际经营利润仍然是公司的利润主体; 譬如21世纪,利润大头是加盟费。 对于那些中介店的老板,也分类别。 有的把店面当企业,管理几十号员工,利润受到业务能力,选址,公司管理等因素影响。 有的把店面当小生意,大多属于夫妻店,没有太多主动扩张的目的,重点在个人能力和积累,利润取决于个体能力和人脉。 事实上,市场上绝大多数的赚钱中介,都是这些「自营门店」,「夫妻门店」。

  从结果上说,因为钱是自己掏的,不赚钱就关门了。 从行业来说,房产买卖是一个极度分散的市场,不同的地段交易量不同。 有的地段交易活跃但竞争激烈,最终利润反而一般; 有的地段交易一般,但如果能深耕做到事实上的区域老大,利润可观; 有的地段房屋密度和人口稀疏,谁开门谁亏钱。 但对于大企业来说,想要统一市场,就不得不覆盖「亏损」区域。 ——市场占有率提高,利润边际递减。 甚至为了提高占有率,而主动亏损。 链家,就是占有率第一,亏损第一。

  但是,公司可以从别处赚到钱,股东拿分红。 最后是,作为员工存在的中介从业人选,本质就是销售。 这部分人群的收入,完全依靠所在市场的行情+个人能力。 一部分从业者积累经验年工,掘到第一桶金,扎根城市成家立业,逐渐转为夫妻小店,坚守区域,用最小的精力,获得一定范围的最大回报。 极少数中介,依靠市场风口和个人销售能力,频频来单,或者碰到个抢手的一手项目,好运碰金主,一天签10单,偶尔发个财。 大部分的中介,月收入仅在基本工资徘徊,游走在失业和跳槽的边缘地带。 你还停留在了解的阶段,看出来你对中介行业一窍不通,还是不要去趟这摊浑水了。

  提问:新人首问! 房姐好!请问想买自住复式,并考虑小孩上学方便,东西湖的恒大城、万科西半岛、万科高尔夫;江夏保利五月花的别墅这些有建议买的吗?或是建议买哪里有大露台,可养花,适合自住上学的小区。目前持有三套房,武汉恒大华府一套,江苏两套,其中一套贷款还有六十多万,手中还有现金两百多万,家庭年入近百万。 二手房光谷绿地中心城和中建光谷之星还适合投资吗?另外江苏苏州、南通如皋长江镇这些地方适合做投资吗? 建议未来怎样规划。

  回答:你好,如果是纯投资,短期内不自住,除非底仓很足,否则别墅在远郊属于典型的错配产品,注定客群有限,流动性不好。 投资角度属于赌博,赌那个特定远郊板块得到走出独立行情的特别快速发展,从而有一天远郊别墅所在板块被纳入市区,可以作为第一居所,于是价值大大提升。 但绝大多数远郊板块的赌博都是没有大概率确定把握的,在主力资产上我从来都不建议做没有大确定性的配置。 真正可以作为第一居所的纯别墅肯定是稀缺的。但是远郊别墅不可能作为第一居所,需求量很小,供给不小。 三环内优质别墅可以买,远郊别墅回避。富人不会去远郊买二手别墅,宁愿溢价买新楼。 考虑自住 学区和升值潜力,综合来看,花山是一个不错的选择,有山水环境,教育资源也相对丰富,板块增加不错,别墅价格也不算贵。 东西湖和江夏的别墅对比,硬要选一个 更倾向东西湖。 光谷东核心区性价比高的项目可以买,苏州挑区域,南通不太建议加仓了。

  提问:房姐,您好!本人明年想购置一套房,现在准备用武昌余家头水厂路上的欧景苑步梯房出售置换,现二手房单价已降至1.6万,但目前,市政已将门前的路面修建成六车道、外部环境极大改善,我这套房实用面积大、公摊小、装修维护较好,想请教房姐,是现在出手卖掉还贷、自己在外租房过渡划算还是这二年先还商业贷款,住两年等二手房回暖再出手划算?是否有更好的办法?

  回答:你好,感谢大额付费! 杨园板块最近3年价格持续下跌,此外积玉桥,团结大道,徐东跌幅都比较惨。因为这些板块利好兑现慢,没有产业,板块的可替代性太强,老房子更是如此。 欧景苑一期到五期,产品价格差异比较大。步梯房属于房产生物链的最低端,就算是普涨行情,也无法跑赢大盘。 建议尽早出手,置换更优质的板块,白沙洲 光谷东是更好的选择。

  提问:房姐,你好,看你的内容2天,很认可你对投资的见解,在这方面我完全是小白,想请你指导,我湖北人,本科毕业10年,室内设计师,来深圳5年,深户,已婚,老婆户口在老家,老婆做教育培训行业,2人收入保守估计30+,小孩3岁多,在老家父母带,17年在贵阳观山湖区中铁逸都国际购有一套126平三房,现已装修好,房子90万买的,贷款70万,现在同小区旁边新修的高层毛坯房卖12000左右,也算赚了点钱,地铁还没开通,我们一直想在深圳上车,但对房子投资完全没概念,前几年错过了好几次机会,现在后悔都没任何意义,这几年赚的钱基本上都花了,没存什么钱。一直想把小孩带到深圳来读书,但是没买房很无奈。几个问题,请你给建议:1,我想把贵阳的房子卖掉,觉得再涨的空间不大,赚的钱想办法买深圳,买深圳我们能否操作3成?当然这个首付在深圳都没什么选择了,很纠结。2,如果我们这个情况不适合买深圳,买临深可以吗?临深买哪里较好呢?3,我们也想过去武汉定居,买房压力小点,离家近点,不知道这种选择是否合理?但我很不想去武汉,想留在深圳。请房姐指导,谢谢

  回答:你好,建议优先考虑在深圳上车。 贵阳房子出手后,子弹可以凑到100左右,100万在深圳稍微有点尴尬,建议多加20万左右,买个沙井或光明的两房。加不了的话,就看看福田保税区或梅林关的小学区房吧。 深圳可以做一笔首付贷,操作成首付3成。 如果深圳实在没有合适的选筹,可以考虑入手广州。黄埔区缴纳半年社保即可。 一线城市买完再考虑环深和武汉。

  房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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