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东莞调控升级,房价涨幅或明显回落,但市场趋势不改

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  文|邓浩志

  27日凌晨,东莞楼市突然调控宣布升级,政策大致有:

  1、非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房(新建商品住房或二手商品住房),须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。(此前的要求为两年社保)

  2、夫妻离异的,任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。(堵住假离婚的漏洞)

  3、新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的,须在本市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。(此前无社保要求)

  4、在本市无住房且无住房贷款记录的,购买普通住房首付款比例不低于30%,购买非普通住房首付款比例不低于40%。

  5、在本市无住房但有已结清的住房贷款记录,或在本市拥有1套住房且住房贷款已结清的,购买普通住房首付款比例不低于40%,购买非普通住房首付款比例不低于60%。

  6、拥有1套住房且住房贷款未结清的,购买普通住房首付款比例不低于50%,购买非普通住房首付款比例不低于60%。(之前拥有1套住房且住房贷款未结清的,购买普通住房首付款比例为40%)

  

简 评

  1、 东莞这次全面调控升级是继去年8、9月份第一轮调控升级之后的第二轮。

  之所以有第二轮调控,就是因为在第一轮调控之后东莞楼市并没有明显降温,目前东莞楼市仍然保持量价齐升的局面。今年一月份,东莞全年一手房成交量接近8000套,刷新了同比的历史记录,而过去几年,东莞市全年一手房成交量也仅4到5万套。单月近8000套是非常夸张的数字。至于东莞楼市为什么这么火爆?一是深圳楼市仍然持续高热不退,大量热钱继续分流到环深区域的楼市。二是东莞受益于华为的引进,强力地带动了楼市的各种需求,包括自住、投资……

  2、此次新政或能为市场降温,但依旧改变不了上行的大趋势。

  这轮新政虽说是面面俱到,覆盖了限购、融资、堵漏洞等等方面,但也就是在原政策上继续加码而已。这种情况和之前深圳相似,百上加斤,再加点而已。市场似乎已经习惯了在这种重压之下前行,重压似乎也改变不了市场继续前行的趋势。问题的本质还是我之前反复强调过的,宽松货币政策不结束,资产价格上涨趋势不停止。人口流入趋势继续,房价一定还能稳中有涨。

  3、后市预期,东莞房价涨幅或明显回落。

  之前一年时间,东莞房价上涨速度较快,月度涨幅在2%~3%左右。由于过去一年半东莞累积涨幅已经较大(全市超过40%,个别热点区域超过100%),市场也有消化涨幅的需要。再加上这次新政力度较大,所以市场降温是在所难免。预计全市平均月度涨幅将逐渐回落到1%左右。

  (本文图片来自网络)

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