快乐的“韭菜”！

问

作为一名房产博主，经常有朋友问我，手上有300、400万资金，想首次置业或者二套资产配置，到底怎么买？他们一致的关注点都是要买的楼盘有没有潜力，能不能给资产带来增值保值。

答

我想先说一个残酷的现实：总价400万内的新盘大部分的增长速度并没有购房者向往得那么快。

那是什么原因导致的呢？

第一，在总价400万这样的价位，新房基本都处在五大新城及其周边板块，也是上海供应比较多的地方，换句话说，经常看见在一段时间内某个板块有很多可售房源，而如今新房又是限价调控的，价格其实是比较固定和可预估的。

所以，在很长的一个时间内，这些区域的楼盘价格是趋于稳定的。

第二，这些板块的商业、教育、交通等配套往往还处于在建、在完善的过程中，生活便利性远达不到中心城区的级别，这使得区域内自住人口的增长会比较缓慢。

第三，一个地段的成长，首看产业，产业带动人口的导入，而为了人口导入，一些优质商业、教育配套也会随之引入。

但产业的建设也是需要周期的，并不会短时间一蹴而就，这导致本区产业人口的引入，也需要一定的时间。

总之产业、人口、配套，三要素导致这样的板块涨幅都会需要一定的时间。

所以，在这些板块价格相对稳定的时期，大家正好购买了房子，就会觉得价格在站岗，成为了楼市的“韭菜”。

那问题来了，投资回报率较长，是不是意味着总价400万内的楼盘就不值得买了呢？

想过为什么会成为“韭菜”吗？

从根本来讲，还是因为你预算不足，只能选这些板块和楼盘。就像读书一样，肯定从小学，然后到中学、高中、大学。你不可能从中学开始，一蹴而就。所以，源头还是你的预算不足以支撑价值高速兑现的板块，只能被迫成为楼市中的“韭菜”。

但话说回来，成为韭菜，我反而认为这也是一种幸福的韭菜。虽然投资周期相对较长，但上海楼市是稳健增长的，你越早购买，也就越早享受到整个城市发展带来的红利。

就拿五大新城举个例，早些年购买青浦新城，很多业主也认为自己在一个价格上站岗多年。

但如果你仔细看青浦新城每年的价格，其实也是属于稳健在增长。重要的是产业的布局，以及商业配套，近几年已逐渐完善了，这个时候你在想入手新房，一来供应量非常少，二来价格也不是之前的价格了。

更早以前，嘉定新城也出现这样的情况，现在嘉定新城的供应也非常少。

所以说，在这个价位段置业的小胖群友们，是楼市无奈的“韭菜”，也是幸福的“韭菜”。

这里，也引出了另一个话题，楼市下一个潜在的机会点会在哪里？

我的判断是在奉贤新城及其周边。

首先，产业后来居上，现在有一条明确的发展轴：聚焦发展美丽大健康产业、巩固提升新能源新材料产业、拓展培育战略性新兴产业和“四新”经济。

这其中，主导是东方美谷，已成为一个奉贤的品牌，将几乎所有的产业发展都纳入在这个框架之下，这意味着以东方美谷核心区（生物科技园区）为核心，将有一系列的全体系建设和发展，而这就是奉贤未来发展的主线。

其次，区域内供应量相对是比较大的，所以短时间内它的价格会比较稳定。

第三，外区导入的人口相对于本地人口来说是比较少的，换句话说目前入手奉贤新城，买入后可能会有较长时间的等待期。但随着规划和配套逐渐落地后，会是收获红利的时间。

如果你完整了解嘉定新城和青浦新城的案例，可以多关注一下奉贤新城。

当然，当下有一个特例：有一个板块，相对来说能级很高，等待期也比较短，那就是南汇新城，尤其是滴水湖周边。

它的新房非常抢手。因为这里的商业配套已然非常不错，也进驻了大量的优质教育资源，还有国家级的政策规划加持，价值已呈现的非常好。

问

小胖你好，建发·浦上湾的入围分数出来了，56.7分！这属于什么水平？

答

认购新规后首个选房入围分数正式出炉：

56.7分

这是个什么水平呢？还是让数据告诉你：

根据小胖看房团小程序的数据统计，共有28402名小伙伴参与测试，其中56.7分以上（包括56.7分）占比约37.45%。

问

预算400万左右，在漕河泾上班，沿着9号线看房，九亭、泗泾、松江新城。小胖觉得哪个更值得买？

答

市区范围工作的朋友置业松江，都会在这3个板块纠结。

所以你的问题非常常见。

在我看来，如果你纯粹为了通勤便捷，那毫无疑问考虑九亭、泗泾，距离要近不少。这两者的普通楼盘价格其实差不多，建议实地考察一下。

这里说一句，九亭的优势不光是近，大虹桥和九科绿洲的产业辐射让板块在短期可能有更好的前景。

如果你考虑孩子上学的问题，松江新城是最好的选择，毕竟是松江的新城区，区内顶尖的配套基本都在这里。

我们之前整理过松江部分比较优质的学校，松江新城占了大部分：

问

小胖您好，我很纠结：现在要不要把二手房卖了，今年搏一搏新房！

答

您这个问题确实是当下比较普遍的烦恼。

我的建议是：根据你分数来！

在问题中，你没有说清楚是唯一的一套房卖了置换，还是2套卖了其中1套置换。

如果是前一种情况：

本地已婚无房户，且5年内没有购房，如果缴满100个月的社保，分数有70分，我认为这个分是能摇挺多楼盘的。

但摇号风险还是存在：如果自己的房屋卖掉，很长时间没有买到新房，还是有一定风险，这个我建议还是要考虑清楚。

如果是后一种情况：

沪籍家庭名下有1套但5年内没买过，基础分有30分，社保满100个月，那总分有40分。

这分数是不高的，我觉得能摇的新盘相对有限，楼盘的性价比也不会太高。如果你手上的房子位置、品质还算不错，那建议不要折腾了。

问

小胖好，前滩是我的必摇项，能仔细说说2021年还有什么可选的楼盘吗？

答

内中环是目前置业的区域，而前滩又是当中炙手可热的一个。

但实际上，相比内中环其他板块，前滩的供应反而是较多的一个，所以明年上车前滩的机会还蛮多的，

项目具体位置（标红为待售住宅项目）

未来可售套数和主力面积段如下

前滩54地块的住宅套数下限是805套

如果对户型有要求，东方惠雅和晶鸿名邸不可放过。

如果想入主九宫格，格力可能是最后的机会。

如果想毗邻商办综合体，瞄准21-02和21-03地块。

如果想靠近华二，前滩54地块重点考虑。

问

小胖好，一楼到底能不能买？

最近看了几个在售的楼盘，房源都很少，而且大都位于低区甚至1楼。

如果划算为什么这些房源剩下来呢？但如果不买，以后新房又不一定能摇到，很纠结....

答

楼层的选择因人而异，不能做以偏概全的判断。但在绝大多数情况下，大家要知道，开发商的定价体系中，一楼和顶层，都会把价格做低，而把中间层的价格拉高，这并非是无缘无故的，开发商的定价规则，一定是根据房子居住的舒适与好不好卖，来决定的。

我不太清楚你看中的楼盘总高多少，如果是8层左右的洋房，那一楼就直接入手吧。

如果是高层。

一般来讲，高层的顶层，最大的问题可能是谁都不能保障永远不漏水，特别是现在很多装配式建筑。

而高层一楼看似美好的背后，问题往往是日照时间短、园林生长遮挡阳光、楼道嘈杂不安静、下雨天潮湿的集中体现。但凡住过高层一楼，有实地生活经验的人们，一定会深有感触。

另外，现在带连廊的高层户型，对于一楼中间户的北侧处理，依然没有很好的办法，采光井内北向一侧被入户大堂的影墙所遮蔽。这都是当下市场上，会遇到的现实问题。所以，更建议你们，一定要去已经交付的类似高层的社区中，实地体验一下。

最后再给你两个提示：

①. 建议看一下一房一价，如果一层的价格相比二层低很多，我觉得还是可以考虑的，因为未来如果转手，进入二手市场，一般不会有这么大的差价，所以如果你对自己的未来预期比较高，后期可能会换房，那我觉得作为过渡一楼是可以入手的。

②. 买一楼，社区的安全性，物业保安责任心非常重要，建议你看房的时候多了解一下。