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还在纠结“市区老破小”和“郊区新房”?这次说透了

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  我是星叔,全国资深房产投资专家,你相见恨晚的买房军师,目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

  

提问:星叔,你觉得南京房价是处在高位吗?作为一个二线城市房价这么高,真的有那么多购买了支撑吗?南京楼市是否存在泡沫?

  回答:南京从来就是个不缺购买力的城市哪怕5万6万一平,哪怕要求首付8成,哪怕验资600万,都是争先买房。

  每个城市都有头部购买力,都有土豪,但,一线和强二线城市的购买力更为强大,房价的上限更高。

  所以经常有人问我,某座三四线城市买房怎么样时我都不推荐,如果北上广深买不了,强烈建议买入强二线城市。

  

提问:星叔你好,新手小白第一次提问,着急盼回复。坐标安徽淮南,十八线小城市,现有父母名下两居室自住房一套(学区不是特别好),考虑到以后孩子上学想置换学区房,子弹很少,40W,星叔觉得有必要换学区房吗?还是积攒资金在二线城市上车?二线城市投资哪里好呢?省会合肥房价目前已经很高,值得首套房贷款吗?个人不是很喜欢合肥,如果不考虑合肥,考虑哪个城市投资合适呢?

  回答:我更建议你去二线城市投资,十八线小城市没必要加仓,学位房纯粹看你自己的教育理念以及需求,我基本不关心学区房。

  成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量,决定成绩的因素生源质量占8成,老师只占2成。

  房子不错的话,学生生源一般不会差。

  “学票”作为一项没有标准的复杂服务,其价值完全没有一个公允的评判标准。

  升学率和分数背后有生源筛选,教学质量不是消费者评价,所谓名师难保不是百度文库水准,哪一个都很难说清晰客观,只有认同人数的多少。

  子弹40,本省优先合肥 其次可以考虑武汉 郑州 重庆 成都等。

  合肥买房建议,详见知识星球内部分享。

  

提问:你好,十几年前家里在江西省下面的三四线城市买了店铺,店铺也是处于当地的核心地段(在当地相当于杭州延安路)临街。这几年受到电商,经济形势冲击以及shopping mall的分流。租金基本上跌了40%,像这个势头以后店铺租金今后还有回升可能么?如果大趋势已去,是不是应该考虑当即卖了换筹码。租金五年前基本上达到顶峰,近两三年跌的特别厉害,前几年没预料到租金跌这么狠,现在卖不知道是不是太迟。房价是不是要见顶了?

  回答:一般来说,多数三四线城市不太可能租金跌这么多。单从租金看,短线看,已跌这么多,此时卖时机不好。但从房价来看,未来三年左右三四线城市的住宅价格会呈阴跌态势,估计也会拖累商铺价格。因此,当前还是应卖掉。以后,在更优势的城市买住宅。

  不能简单的认为高房价就是“房产泡沫”。中国一线城市的高房价本质上是决定需求与决定供给之间的矛盾。衡量一线城市房地产刚性需求,要看的是购买力流动。加杠杆也不必然等于“炒房”,更不必然等于泡沫。

  而且在影响房价的因素中,土地供给因素占有着极其重要的位置,但却常常被忽视。所以不必担心房价“历史大顶”的突然出现,尤其是对于一二线城市来讲,其上涨的可能性依然存在;也不用过分担心三、四线城市的房产,因为它们基本不存在暴涨暴跌的可能性。

  

提问:星叔,你好!资料收到了,我的坐标在张家港,想买一套自住首套房,看了几个房源,感觉城南的依云兰亭还可以,首付在60W左右,月供8400,房贷30年,你觉得这个位置可以吗?然后销售人员说利率是6.05,不清楚这利率是怎么计算的,是不是跟收入状况和征信有关系,烦请你解答,谢谢了

  回答:张家港投资来说城市能级偏低,如果本土自住加投资是可以买的,城南依云兰亭自住可以买,周边商圈 学校 医院等都还比较齐全,生活也很方便。

  另外说说什么是利率:

  利率就表现形式来说,是指一定时期内利息额同借贷资本总额的比率。

  利率是单位货币在单位时间内的利息水平,表明利息的多少。经济学家一直在致力于寻找一套能够完全解释利率结构和变化的理论。

  至今,所有国家都把利率作为宏观经济调控的重要工具之一。

  利率和你个人收入、征信没有关系,如果你的征信和流水没有瑕疵的话,选择国有大行,建行、工行、农行、中行都是不错的,他们钱多,利率偏低。

  

提问:您好 老师,又来麻烦您,青岛西海岸,在纠结新房二手房,更倾向于二手的,因为可以买来简单收拾一下直接住,刚需首套,第一考虑学区,第二考虑交通升值,预算110-140之间,目前一个孩子,想买套三,但是发现套三这个价不太好找,西海岸分开发区和胶南,麻烦老师给指点一下买二手房的注意事项,请教老师几个问题1、新房二手?2、套二套三?3、哪个区域比较合适,如果能推荐楼盘就更好了4、什么时候入手比较合适,年后小阳春会不会涨起来。5、房龄多少最好?

  回答:考虑居住需求,这个价位想办法买到套三小户型,给孩子做个独立书房这样。这个价格淘二手房好一些,省去时间和装修等成本。二手房的注意事项就是最好房龄别太老,次新房最好10年之内,其次多关注一下物业,好的物业对二手房有保值效果。

  关于

  如何选择有几点注意:

  老城区房子:单价高,位置好,配套完善。缺点是,设施落后,户型一般,小区环境差。

  郊区房产:单价低,户型好,小区环境绿化不错,缺点是离老城区一段距离,配套不完善,交通短期欠缺。

  刚需如果孩子上学,注重学区,那么尽量选择市区老房子,因为孩子的教育等不起,先过渡几年,等条件成熟购置改善房产。

  其次看生活半径,如果朋友、工作、娱乐都在某一区域,并无学校困扰,哪边近、价格合适选择哪边可能是最佳选择

  刚需客千万不要犯一个毛病就是:首套房要完美无缺,只能取舍,选择一处房产。

  如果不是有某些特殊需求(如孩子上学、老人年老多病需离医院较近等),我还是建议刚需同等距离下选择近郊楼盘(远郊是另一概念)。

  新楼盘在户型,绿化率物业服务上较老房产有一个较大的优势。随着各种配套落地新小区可能也逐步融入老城区变成主城区的一部分。

  投资群体的话,重点看单价,因为你购买房产最终看的是收益。

  较低的成本投入一定时间获得较高的涨幅,就是你的收益。一般而言老城区的房产因为配套都已经兑现,所以升值较慢。

  而近郊的房产,随着商业配套、医疗配套、轨道交通配套的建立完善。它有一个较大的提升,所以近郊楼盘是投资的首选。

  总体而言近郊的房产无论是自住还是投资均优于老房产。

  但如果购买房产,是因为上学或者老人使用,建议还是选择配套较为完善的老城区房产。

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