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买房,你现在应该不懈怠、不折腾 | 2月房产答问

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  问:拆哥,天通苑几个区的比较分析有吗?

  拆哥答:粉丝WPDang有个评论写的不错, 天通苑中苑靠西的紧挨着长庚医院,北一距离医院也近且密度偏大。老区和东区房龄偏老,但是未来东3区离13A和未来科学城线近。

  天通苑中苑最好的是靠近北3区的那片,有电梯且房是07年盖的,北2和北3都是06年盖的,北3都是7层没电梯,北2北3以前在昌平一中附近之外越靠北越深的砖窑厂取土坑。

  天通西苑密度离谱,如果喜欢清净的话,可无视…

  

  问:拆哥您好!大兴区五环外的尾房“海珀云翡”,卖了好几年熬成了“现房”。最近家里老人看了,您觉得如何?

  拆哥答:大两居102平米没有三居单价高,小区几栋楼还没有交付,虽然守着高速但人气不足。当时土地价格卖的很贵,有些脱离基本面,早期这个盘的房子单价接近8万,德贤公馆那会也这个单价赔了一批人,位置还比他好。

  问:拆哥您好!家中两个孩子,二套房450万预算,换富力又一城三居还是亦庄的枫丹壹号?

  拆哥答:富力又一城的芳草地分校在朝阳算中上等,初中成绩能在10-13名这样。工作居住证的顺位与户籍差不多。

  亦庄枫丹壹号虽然属于也河西区,但处于子板块“鹿圈”,人大附亦庄新城分校、亦庄实验小学划片不同,本身配套的是大兴区旗下的“北小大兴分校亦庄校区”,老师基本都是新招的,有几位枫丹业主拆粉抱怨学校水平欠佳……

  枫丹品质能在亦庄全区排名前10,3+1户型实用性高,但也不靠地铁且无学区概念,客群为周边改善外溢买在这里,自身动力不足,往前看不会有太亮眼表现。

  类似,豆各庄富力适合低总价改善,但五环与京哈阻碍了板块发展。今年准备拍卖的王四营高价住宅地块,对富力影响也不大。如果你为了积分落户离开城六区,单论。否则目前在富力还是优选。

  问:拆哥好!求指点!工作地点亦庄,跟父母一起3人,目前长期住亦庄公租房(入住条件是在亦庄没房),上班比较方便,首房首贷,3年内不自住,没有学区刚需,希望房子可以结合之后自住+投资。首付250-300。

  亦庄新盘很多,特别是河西区,但购买后无法继续住公租房,没想好是否在亦庄买,同时也在考虑东北四环,东南四环以内次新地铁二手房(有电梯),请拆哥指导下1是退公租房买亦庄房(新/二手?)自主,还是2在其他区域买房然后出租等合适后再换?是否有合适地段或楼盘推荐?感谢!

  拆哥答:买房,你现在应该不懈怠(果断入手)、不折腾(减少换房次数)。如果自身收入没问题,公租房只是过渡形态,不是长久之计。东北四环房子的抗跌性高于东南四环,但要看你工作的稳定性,如果确定一直在亦庄的话,可以买河西区新房,中旅和雅居乐比中铁建和金隅强。

  问:拆哥好,江苏太仓离上海这么近,房价目前超过2万,是否合理?

  拆哥答:太仓隶属于苏州,交通区位上不如昆山,主要因为是不再京沪线干道上。苏州工业园区在老城东部,类似北京朝阳区。昆山在园区东部,类似通州副中心。太仓更类似顺义。

  太仓2018-2019年涨幅不大,目前一手房市区均价要两万起了,贵的有三万多的。现在顺义二手房均价也不到4万。

  太仓的沙溪、浏河两个镇也要一万八了。二手房就不谈了,中南世纪城一个85平的,房主要价260万。太仓的区位提升只能靠沿江第二高铁了。

  问:拆哥好,能解释下吗?蚌埠的房子现在挺高的了,建发磐龙院的一手房要14000-16000了,怕当接盘侠……

  拆哥答:蚌埠市是安徽北部的中心节点。安徽房价合肥领衔,蚌埠的价格一般参照合肥的一半左右,所以均价在8000-8500左右。

  城南板块是蚌埠发展的主轴方向,大开发商的楼盘多,价格普遍偏贵。比如建发习惯做新中式产品,业内戏称“做大门的”。

  16000的房价透支了未来的空间,目前看不低。只要合肥房价稳定形成标杆,从3-5年时间还凑合。

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