资金紧张、雅居乐净负债超130%？

房地产发展到现在的阶段，项目挣钱不挣钱，财务投资人一看就明白了，他要投你，其实就已经知道这项目大概的利润情况，不过双方应该会预先设置一些对赌条件。

近日，雅居乐发布2020年12月及全年营运数据。数据显示，2020年12月，雅居乐预售金额为223.7亿元，同比上升155.3%；全年预售金额合计为1381.9亿元，同比上升17.1%，全年预售面积合计1025万平方米，同比上升15%，目标完成率达115.2%。

乍一看，数据很漂亮，但仔细分析，就会略见端倪。

首先，我们关注一下拿地问题。拿地，是影响房企利润空间的第一步。

2017年，新增土地储备总建面965万平方米，为上一年拿地总量的4倍；新增土储总地价346亿元，约为上一年的2倍。

尤其是在2018年，站在接近900亿门槛前，雅居乐决定冲刺千亿目标，发力土地市场。

窥见，过去三年间雅居乐的新增土储维持在千万平的级别，在行业中的扩储力度位列中上游。

基于2019年359亿元的土储支出，2020年伊始，雅居乐给自己定下的买地预算是360亿元。

但突如其来的疫情与红线，让雅居乐勒紧了裤腰带。2020年以来，雅居乐在公开市场的身影并不多见，财报披露，截至6月30日新购置土地20宗，新增土储面积375万平方米，总地价139亿元，总货值604亿元。

大手笔，借“平安”之力

2020年7月7日，雅居乐大手笔斥资38.8亿拿下了中山翠亨新区马鞍岛一宗地块，成为中山总价新地王——这几乎是这一年来雅居乐拿地最为阔绰的时刻。

究其背后，因为拉来了险资平安进行股权合作。

“傍”上平安，可以说成为了雅居乐控制拿地成本的方式之一。与房企间的合作开发不同，平安在雅居乐项目中往往是一个财务投资者，不负责具体操盘，雅居乐仍旧可以按照自己的开发模式、产品特点进行拓张。

2020年12月24日晚，雅居乐发布公告称，平安将入股雅居乐位于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地的7个住宅和产业小镇项目，并将支付约人民币70.51亿元作为收购股权或贷款的诚意金。

雅居乐集团毫不掩饰此次股权融资的动机：除加深与平安方面的策略合作外，更重要的是增加现金流，改善财务状况。具体合作方式是，雅居乐集团向平安不动产让出资产包内7个开发项目35%—50%的股权，但仍由雅居乐集团负责操盘。

雅居乐和平安的本次交易完成后，雅居乐的资产负债结构和经营状况出现较大变化。

2020年，是雅居乐压力山大的一年。不仅有疫情影响，上百亿到期债务，还被穆迪、标普两家权威机构相继下调评级。而在年底一口气向平安出售7个项目股权，也实属无奈，在地产行业卖项目被称为“卖儿卖女”，因为相当于卖掉了公司的未来的发展潜力。此前，曾有媒体报道过雅居乐正有意出售位于粤港澳大湾区的4项“大宗资产”——建筑面积约为600-8500平方米，涵盖购物中心、社区商铺及会所等复合型业务。

负债率居高不下

可惜的是，1000多亿货值的地终究只是地，不是钱。

公司的资产负债表显示，雅居乐的总负债近年来连年攀升， 2017年至2020年中的负债总额分别为1191.81亿元、1754.65亿元、2078.95亿元以及2301.66亿元。不仅负债总额高，其中大半都是流动负债，同期的流动负债分别为834.73亿元、1203.78亿元、1476.88亿元以及1643.74亿元。

2017-2019年，雅居乐的净负债率分别为71.4%、79.1%和82.8%，负债指标逐年走高，与之相伴的，是公司沉重的偿债压力。（中访网出品）