合肥2020，是所有二线城市2021-2022的样本！

　　
2016年那一轮房价周期中，合肥就是二线城市最早的样本，这一轮，亦不例外。

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　　什么是合肥？

　　合肥刚刚GDP破10000亿，人口破1000万，这是华丽丽的一大步。

　　合肥是这两年的网红城市，得益于合肥市政府转身成为全国最成功的风投，成功引入了风口企业，同时获取了巨大的收益。

　　私募大佬但斌是这样说的：

　　“中国最牛逼的风险投资机构其实是合肥市政府，2007年拿出全市三分之一财政收入赌面板，投了京东方，最后赚了100多亿。2011年又拿出了100多亿赌半导体，投了长鑫/兆易创新，赢了，上市估计浮盈超过1000亿。2019年，又拿出100亿赌新能源，70亿投蔚来（按最新估值860亿美元计算，合肥政府所持股权价值206亿美元），也让大众汽车新能源板块落地了合肥。”

　　我们甚至怀疑合肥市政府里有从未来穿越回来的卧底。

　　从豪赌京东方、押注半导体，到培养科大讯飞，整合新兴技术产业链，再到引入蔚来，布局新能源车。

　　成功站稳中国面向2035年的风口趋势，一步一步，恰到好处、时机正好。

　　下面，我们来说说楼市。

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　　2020年的合肥楼市怎么了？

　　2020年的楼市，属于一线城市的舞台。

　　深圳、上海、广州，都在尽情的表演。

　　二线城市中，最典型的表演者就是合肥，占据了2020二线城市楼市的C位。

　　从成交备案均价和总价看，合肥均价持续快速攀升，到2020年，备案均价为18920元/㎡，同比上涨13.18%，成交备案金额为1481.76亿元，同比上涨36.13%。

　　这是宏观层面，回归到二手房和微观层面。

　　仔细研究数据，我们发现了合肥楼市2020年的以下5个特征。

　　1、房价梯度进一步拉大。

　　2019 年合肥市房价天花板为庐阳三孝口的人民巷 18 号，每平米均价 49,785 元; 2020 年房价天花板依然位于三孝口商圈，为金寨路 374 号，房屋建筑面积 30.41 ㎡，售价 194 万元，每平米均价高达 63,795 元。

　　同时，2020 年，高价房和低价房成交占比均有所增加，3W+房源成交占比较上年增加了 2.7 个百分点，1W 以下房源成交占比也增长了 3.3个百分点。

　　---数据来自贝壳

　　总结一：房价贵的越来越贵，便宜的越来越便宜，梯度进一步拉大。

　　2、改善客户增多。

　　2020 年改善购房客户较 2019 年明显增加，这部分人群由于具备一定的经济实力，买房比较追求“一步到位”，对楼盘知名度、品质和户型等要求较高。

　　2020 年四居室及以上户型成交占比达到 7.9%，较 2019 年提升了 0.9 个百分点；三居室成交占比较2019 年提升了 0.4 个百分点。

　　---数据来自贝壳

　　总结二：改善型人群的增多也带动了大户型房屋成交占比不断提升。

　　3、区域分化加剧。

　　从区域来看，政务区为房价最贵城区，成交均价高达 2.71 万元/㎡，远高于其他城区；肥东房价最便宜，均价仅为 9269 元/㎡，前者为后者的 2.92倍，区域差距较大。

　　政务房价上涨最明显，同比增长达 12.1%，其次为滨湖和庐阳，同比增长均超过 7%；而肥西、瑶海、新站、长丰和肥东房价均出现下跌，长丰县跌幅最大，同比下降达 4%。

　　---数据来自贝壳

　　总结三：房价上涨的区域全部为房价较贵的区域，房价下跌的区域全部为房价便宜的区域，区域分化正在加剧。

　　4、市场冷热不均。

　　从库存房源量来看，12 月底，平台库存房源量达到 8.5 万套。瑶海库存房源量最大，达到 1.41 万套，其次为蜀山和庐阳；政务库存房源量最小，仅为 2380 套，仅为瑶海区的 1/6。

　　从去化周期来看，政务去化周期最短，仅为 6.2个月；其次为滨湖区，6.5 个月。而长丰县去化周期最长，达到 21.3 个月，是政务区的 3.44 倍；肥东和瑶海去化周期也在 20 个月左右。

　　---数据来自贝壳

　　总结五：二手市场分化严重，冷热不均，区域分化。

　　5、学区房价值巨大，溢价能力提升。

　　选取了合肥市最好的十所小学 2 进行统计分析，通过对 TOP10 小学学区房的研究分析，发现房价上涨的规律。

　　2020 年合肥市重点学区房成交均价 2.56 万元/㎡，同比增长 6.7%；较非重点学区房每平米均价 1.64万元，同比上涨 2.8%，价差高达 9,200 元，学区溢价较上年增加了 1,160 元。

　　---数据来自贝壳

　　总结五：教育资源的不均衡分布，使得资金充沛的家长争先恐后购置学区房，在优质资源稀缺的情况下，真实需求的增加，助推了学区房价格的进一步上涨，最终使得学区房涨幅高于一般住房。

　　这一部分，我们来总结一下，

　　1、房价贵的越来越贵，便宜的越来越便宜，梯度进一步拉大。

　　2、房价上涨的区域全部为房价较贵的区域，房价下跌的区域全为房价便宜的区域，区域分化正在加剧。

　　3、学区房涨幅更为明显。

　　是的，答案很明确，以上3个特征，就是新一轮房价周期中所有二线城市的共性，所有二线城市都将具备这3个特征。

　　合肥，就是最典型的、最早的样本，不容轻视。

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　　为何？

　　2020年，中国GDP破了101万亿。

　　2020年，全球主要经济体出口统统转负，中国出口同比增长3.6%。

　　2020年，中国是全球FDI最大流入国，达到1630亿美元，全球第一。

　　2020年，中国GDP增长同比2.3%，而同期的欧美印度等等全部为负。

　　2020年，中国取代德国，成为全球经常帐户盈余最大的国家。

　　风景这边独好。

　　2020年末，人民币房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%。

　　2020年末，本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元，同比增长20%。

　　2020年末，消费性贷款余额为49.57万亿元，同比增长12.7%。

　　2020年末，人民币普惠金融领域贷款余额21.53万亿元，同比增长24.2%。

　　2020年末，普惠小微贷款余额15.1万亿元，同比增长30.3%。

　　2020年末，全年人民币升值6.52%。

　　一切都在增长。

　　这么多财富在创造。

　　这么多资金在流动。

　　这么多需求在潜伏。

　　真的，周期不可违。

　　本轮房价调控已经进入了第5个年头。

　　人总是要长大，长大了就有购房资格了。

　　人总是要结婚，结婚就要买房。

　　人总是要生孩子，有了孩子就要换大房子。

　　人总是会越赚越多，有了钱就想要换更好的房子。

　　这是刚性的，不可违的。

　　如果不理解的话，去理解一下2020年11月，一个月时间，调控并未放松的上海就可以跳涨，就是典型的案例。

　　所以的强二线城市，都将重复2020年合肥的行情，无一例外，只是时间点不同而已。

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　　趋势未变，周期延长了

　　原本的标题是：合肥2020，是二线城市2021的样子。

　　如今，标题改成了2021-2022的样子，为何？

　　因为这个：2021，楼市最大的黑天鹅已经降临！

　　因为2020年底最后一天，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

　　该通知，对房地产资产供应端进行了明文约束，所以，趋势未变，但趋势打折了，本来要在2021呈现的大趋势，延伸到了2021-2022两年的时间。

　　但缘于购房资格和贷款资格的稀缺，缘于购房者越来越成熟，购房者越来越理性。

　　人们只愿意在核心资产、刚性需求上使用自己的购房资格和贷款资格。

　　所以，边缘房产价格会不涨反跌，而核心资产价格涨幅会更大，资产价格差距更大，大白话就是说：好的更贵了、贵的更贵了。

　　如果不理解核心资产，基本上就是等同于你们城市最好最贵的区域和房子。

　　所以，我们在合肥楼市的2020年看到了以下3个特征，再次重复。

　　1、房价贵的越来越贵，便宜的越来越便宜，梯度进一步拉大。

　　2、房价上涨的区域全部为房价较贵的区域，房价下跌的区域全部为房价便宜的区域，区域分化正在加剧。

　　3、学区房涨幅更为明显。

　　是的，以上3个特征将在2021-2022年在所有的二线城市中呈现。

　　北不过北京，西不过西安，西南不过昆明，在这个圈内的所有省会和长三角、珠三角强三线，都将会呈现这样的行情和特征。