一颗彩蛋，今年爆发——河西。
站在楼市角度，今年的河西，不是你去年认识的河西。
“河西迷局”早已上演，为什么不是河西的地方，也能卖到河西的价格？
既然如此相似，那不如合并同类项。
新格局来了。
2021年，最能撩动城池的板块——大河西，天津楼市的脸面。
不做大哥好多年，今年，大哥组队回归。
谁不是河西的地方，却卖到了河西的价格？
西青区的梅江。
融创梅江壹号院、格调初晴房价4万+、5万+。
对于高端改善来说，户籍还重要吗？
津南区的环内部分。
财信河西府房价3.3万，卖的就是河西，也是给河西人民准备的。
这两个地方，已经完成“郊区城市化”。
房价的传导逻辑，不是以区域命名，而是以成熟区的扩散来传导。
板块房价=基本面价值+预期溢价，它们都有被河西带动的预期。
统统收编。
今年的大河西，六大阵容：
体院、陈塘、新梅江、小海地、西青梅江、津南环内。
守擂组：新梅江、体院。
新梅江和体院，是河西叱咤风云的嫡系。
今年依旧是光环最亮的队伍。
宾西路5号清盘后，体北鲁能公馆就是河西老城的独苗，不需要概念，自带热度。
中海天空之镜已是新梅江的“新帮主”，最热的高端盘。
今天（2月28日）正式开盘，将近600万的门槛，据了解，战绩不错，首开房源基本售罄。
中海天空之镜开盘现场
天津瑞府、御江台也会受“排队效应”辐射。
新势力：陈塘庄、小海地、津南环内。
这3个队伍，贡献出不少新盘。
陈塘庄的绿城诚园今年清盘，学区房热度太高，连渠道都不用。
在上三区想买个重点学区房，新房只有它，硬气。
中交富力天禧即将入市，高层有80平米的小户型，很可能成就河西“最低门槛”。
中交富力天禧效果图、80平米户型图
即便小海地作为河西鄙视链的最后一环，地价也飙到了2万+。
自力更生，不比别人差。
华宇御熹台已开盘，只有148套房源，洋房基本不愁卖；中交地块马上也要开，只有4栋高层。
新势力不可小觑。
大河西的热度它们不一定扛的起来，但成交量一定功不可没。
踢馆组：西青梅江。
虽然西青梅江游离于“体制之外”，却早已修炼成“半仙”，可以“四两拨千斤”。
没别的，就是豪。
除了融创梅江壹号院、格调初晴，今年还有龙湖的天奕系要加入。
高手过招，想想就过瘾。
这六大阵容三大组，共同围攻大河西的光明顶。
15个盘！意外吗？
环城大板块都没这个量，大河西竟然做到了。
今年的市区一哥没悬念了，整个中心城区80%的热度，就在大河西。
回答一个问题：新盘多，成交量就高吗？
别的区不敢保证，但河西没问题。
河西楼市“浇水就开花”，有供应就能有成交。
因为它压抑了大量改善需求。
2017、2018年，河西新房成交量断崖式下降。
不是没人买房，而是供应太少。
2016、2017连着两年河西一块地也没卖，完美躲过了“地王行情”。
直到2018年绿城诚园、御江台土地出让，2019年成交量才还反弹。
2020年更明显。
去年市区新房成交量增加约20万平米，其中7.5万平米来自河西。
河西的成交面积也比2019年上涨41%。
因为供应上来了，中海左岸澜庭、天津瑞府……相继开盘。
积蓄的时间越长，撞击感就会越大。
河西压抑了4年的改善需求还没释放完，成交量与供应量能成正比。
今年大河西15个盘同时上台，成交量一定大涨。
很可能不止15个盘。
今年新梅江还预计出让6宗地块（32、33、34、36、46、52号，其中52号为医疗用地）。
体北鲁能公馆旁边的体院西地块，也要出让。
放心，开发商会蜂拥而至的。
因为2020年市区出让的10宗地中，6宗来自河西。
对于河西，开发商的潜台词是：你敢挂我就敢拿。
即便今年土地出让改了规则，但河西的份额，一定不会少。
大河西的房价已经在高位，残忍劝退了很多刚需。
也恰恰是这样，大河西今年才可以豪横下去。
因为纯粹，所以吸附效应、排队效应会更明显，这就是顶部板块的特征。
每一次楼市回暖，一定先从核心区开始。
改善产品率先被认可，从而导致整个市场升温。
大河西，有这个潜力，也只有它能。
市区没人能追上大河西了。
不客气的说，两年后，和平、南开会被甩出几条街。
能卖地才能建设，大河西正在完成城市界面的大规模更新。
一个区域的发展，我们看到的可能是开发商一直在买地、盖房子、卖房子。
其实，开发商也在参与城市建设环节。
比如商业配套、教育配套，甚至市政道路都是开发商参与建设的。
之前走的生不如死的道路，也会在某一天变得面目可亲。
没有集中的土地出让，区域发展会极速衰弱。
和平、南开除非大规模拆迁，否则只能望其项背。
现在的新梅江，中海环宇城来了，龙湖的天街也去了，仁恒也要做个商业中心，还有三甲医院的进驻……
最关键的，住宅也在更新。
天津这两年产品力集中滑坡，没剩几家开发商在专心做产品。
这就没有资格谈论改善，似乎在天津买房就是刚需刚需刚需。
但大河西打响第一炮。
以新梅江、西青梅江为首，中海天空之镜、融创梅江壹号院、天津瑞府、龙湖新地块……终于发力。
逼出了天津楼市的最强品质。
“全村儿的希望”。
笃定大河西，今年会有一场大满贯！
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