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成华奥园何以一石千层浪?奥园高层连夜赴蓉,不计成本整改

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  ◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)

  ◎ 编辑 | 密探君

  上周,成华奥园广场三期公寓“柱子房”事件,在成都楼市引起轩然大波,除了让人咋舌的“客厅中间立了一根柱子”,还有“天花板裸露钢筋”,“卫生间外墙渗水留下的水渍”等。

  首先,“客厅中间立有一根柱子”,从设计图上看,确有一个黑点,但普通业主并未完全知晓,收房时难以接受,引发普遍质疑“情有可原”。到底是设计缺陷,或另有考虑?


  其次,成华奥园广场三期公寓被曝出的质量瑕疵,放在过去一两年看成都,别说不限购的公寓,就连“双限”的精装商品住房问题也特多,一线房企知名楼盘也登上维权榜。

  那时候,业主跑到天府丽都喜来登大酒店对面集中投诉维权,此起彼伏,最终主管部门喊话开发商,“谁的孩子,谁抱走”。

  这倒逼2019年上半年成都市住建局先后出台《成品住宅装饰装修工程质量管理措施》(成住建〔2019〕118号)、《最新成品住宅装修工程造价工作指南》指导文件。

  当前被推上风口浪尖上的成华奥园广场,毫无回避,在上周五晚间“公开道歉”,无疑为地产同行树立了一个表率。放在过去,一向强势的房企很难低头。

  

  注意!成华奥园广场“措辞”, 明确承诺“不惜代价、不计成本”!此种表述,足以看出单个投诉事件要想弥补,代价不能说不沉重。

  “所有整改将在两个月(60日)内完成,同步聘请第三方质监机构监督,并在政府相关部门的指导下稳妥推进问题解决。”

  据奥园集团总部内部人士透露说,集中投诉事件发生后,他们集团非常重视,连夜飞到成都进行处置,给出了解决方案

  奥园特意强调,整改全程公开,业主实时监督,对最关注的防水渗漏问题整改,开发商将在每户房屋实施整改前告知业主,便于业主实时监督。奥园方面还为客户提供了毛坯房2年(24个月)、精装房5年(60个月)的物业费减免补偿方案等。

  “奥园专项处置小组将驻场重点督促项目,从集团层面调集最优秀的工程、设计、装修、客关等资源力量,确保最快速度最强力量完成整改。”

  注意!奥园专项处置小组由奥园集团总裁牵头,包括财务、成本、工程、设计、客关、品牌、监察等职能机构。实际上,奥园集团总裁就是郭梓宁,其还担任着奥园集团副主席、集团执行董事。


  注:奥园集团执行董事、董事会副主席及行政总裁郭梓宁

  目前,奥园内部已暂停成华项目建设总包、施工、监理三方相关投标资格,对奥园商业集团西部区域负责人、成华项目工程总等予以包括开除、停职、降职等处理,后续还将系统性排查各类质量风险。

  让业界吃惊的是,从没有哪家房企像奥园,为了一个已开发多年且属收购而来的单个项目质量瑕疵等问题,让千亿级房企集团抽调精干人力,特事特办,集中火力攻坚。

  

  从一个区域项目事件,竟然上升到房企集团多个职能部门联动运作,无疑是对当前楼市低增速时代,越来越“巨无霸”的房企集团还能否持续高效跟上时代的实战检验。

  实际上,成华奥园投诉事件亦非首次,从前后对比看,这留给业内的思考还真不少。

  第一,成都楼市分量加重,已成为千亿房企的业绩重镇。稍有闪失,或遗恨千古。

  以奥园为例,去年上半年,以成都为首的四川区域贡献销售额近63亿元,仅次于大本营广东及排名第二的江苏区域。

  

  奥园集团中报坦陈:从重点项目看销售贡献,其中就重点提到成都奥园半岛ONE这个地处天府新区怡心湖热门板块的高端项目。

  截至去年6月底,奥园集团土储总建筑面达到4874万平方米,其中以成都为核心的四川区域达到约269万平方米,在集团战略版图中也颇具分量。

  

  当然,奥园去年上半年斥巨资还收购了京汉股份,一举拿下该房企在京津冀、成渝、南京、太原等土储。其中,成都几个项目主要位于“三圈层”简阳,也是成都“东进”的投资热土。

  注意!去年7月份,奥园斥资19.36亿元收购四川通威集团位于成都成华区三宗宅地,间接获土储占地面积约12.74万平方米、总建筑面积合共约30.36万平方米。

  毫无疑问,奥园斥巨资收购、新增成都项目,无疑是对成都楼市持续看好及未来销售贡献潜力巨大的重要例证。

  第二,“后千亿”奥园急需加速内部重组,以应对未来更大的不确定性挑战。

  当然,今年2月19日,中国奥园与奥园健康联合公告,为优化中国奥园组织架构并推进战略实施,中国奥园提议集团内部重组。重组完成后,中国奥园透过正星及明兴间接持有奥园健康已发行股本约54.58%权益。

  此举意在从架构上明确划分开房地产板块与非房地产板块,如房地产业务定位为“幸福生活板块”,非房业务定位为“悦康板块”,每个赛道有各自职能使命及对应配套的管理机制。

  除此之外, 年初坊间曾爆料说,奥园集团旗地产集团、商业地产集团已按部署完成区域组织架构调整,推进“精总部、强区域”管控战略,意在提高区域项目管理效益。

  在外界看来,奥园地产集团、奥园商业地产集团并不好分得太清楚,对于合并传闻,奥园官方曾予以否认。

  目前,以万科为首的头部房企,面对房地产新进入“管理红利时代”的挑战,已开成立“OKR”目标管理工具的研究与推进小组,将摈弃以往KPI绩效考核,从“要我做”转向“我要做”。

  对千亿房企而言,这无疑是一场重大变革。就好比几年前,万科在行业首次试水事业合伙人及跟投机制一样,随着跟进者越来越多,迸发出的高效率令业内震惊。

  2020年,中国奥园全年实现合同销售额约1330.1亿元,同比增长13%;合同销售面积约1288.2万平方米,同比增长10%,单位面积平均售价约10325元。就销售额来看,奥园去年已超额完成年增速12%的销售额目标。

  按照机构测算,奥园去年上半年新增多个城市更新项目,累计逾 50 个,总规划建面约3058 万平米,预计额外提供可售资源约6587 亿元。确权土储、城市更新项目资源、加上公司并购能力,支持奥园2022年突破2000 亿元。

  据克而瑞最新监测,今年前两个月,奥园累计全口径销售额180.3亿元,排名第30位,相比去年同期销售额61.6亿元,同比暴增3倍,排名拉升4位;权益销售额139.5亿元,同样位于第30位,相较于去年同期57.7亿元,同样暴增近3倍,足见其销售额增幅和质量较高。

  

  对于奥园来说,一个不容忽视的挑战是如何降低负债。截至2020年6月,奥园扣除合约负债后负债率约80.9%,高于规定的70%。全年面对是否“三道红线”是否转绿,有待奥园官方披露。

  相关券商机构预计,在投资步伐相对放缓下,奥园负债水平预计会有所改善。

  编辑:密探君

  文章来源:地产密探

  原创内容版权归属地产密探,转载须经授权。

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