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2021,全球普涨终结?

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  共2012字|预计阅读时长5分钟

  2020,全球货币洪水滔天,全球房价也是普涨了一年,增速创下2007年金融危机后的新高。

  2021,全球房价会继续普涨吗?

  大概率会。

  因为,2021上半年全球大概率依然货币大放水!

  

  有大V甚至大胆预测,今年全球房价可能会突破2005年全球房价的世纪高点。

  全球房地产市值会突破310万亿美元。

  1

  2020房价普涨的逻辑

  2020,全球楼市都在涨。

  新兴国家涨最多:土耳其涨26%,俄罗斯涨21%。

  发达国家也涨不少:美国、加拿大、德国、英国、新西兰、韩国、日本、法国、澳大利亚也都涨幅在5-10%。

  这轮全球房价普涨有何特点?

  背后逻辑是什么?

  1

  货币大放水

  房地产,是货币的蓄水池之一。

  宽松之下,地产无熊市。

  

美国无限量量化宽松QE,增加4万亿美元流动性; 西班牙允许借款人暂停抵押贷款还款; 希腊今年免征20%房地产税,2021年再免征10%;

  和股票一样,房价也受到宽松的货币政策支撑。

  宽松政策令资金不断进入市场,赋予民众购买力,刺激买家购房欲望,从而推动房价上涨。

  去年,美联储率先将联邦基金利率的目标范围降至0%-0.25%。

  随后,全球各地央行也将政策利率下调约2个百分点,这降低了抵押贷款的成本。

  月供的价格比房租还要低,那为什么不购房呢?

  而购房者由于其他资产收益下降,更愿意为房子付出,这自然就都推动了房价的上涨。

  2

  建筑成本上涨

  受疫情影响,房屋建设施工进展遭到严重拖延,材料成本上涨,各国房产库存严重紧张,新建房屋数量骤减。

  在相当长的一段时间里,供给量紧张的情况不会放缓。

  因此,供不应求的局面推动了房价上涨。

  2

  2021,全球房价怎么涨?

  2021年上半年,全球依然会处于大放水的状态。

  为了全球的金融不塌,放水依然是必然的,最多就是力度稍微少点。

  因此,2021房价上涨程度不会有2020那么高,楼市可能稳定一点。

  但是,上半年不大可能会下跌。

  据莱坊预测,几乎所有城市的房价都将在2021年上半年继续增长。

  其中,上海和开普敦领先,预计2021年的年涨幅为5%,伦敦紧随其后,年涨幅为4%。

  莱坊还预计,2021年全球主要城市的房地产活动可以归为反弹、小改变、增长放缓三大类。

  

  欧美发达经济体成为此轮房价上涨短周期中的双中心。

  值得注意的是,欧洲住房市场的回升趋势更为显著。

  可以说,价租齐涨。

  

  但南北差异巨大,西欧、中欧、东欧、北欧的房价反弹明显,南欧则整体低迷。

  美洲也呈现南、北美的巨大差别,北美住房市场普遍繁荣,南美则非常低迷。

  亚太方面,日本与欧美相似,在新冠疫情冲击之下房价反而上升,并在2020年5月达到局部峰值。

  从长期趋势来看,日本房价大概率维持上升趋势。

  而中国香港作为全球住房市场的传统焦点,自2019年以来便处于低迷状态。

  目前来看,很难在短期内恢复之前的高涨状态。

  综合来看,有以下趋势:

  1

  分化加剧

  去年,汇率大幅贬值的国家是房价上涨最猛的国家。

  收入越不平等的国家的房价涨幅越大,像俄罗斯、土耳其这些收入不平等较为严重的国家,其房价在这轮上涨中也最凶。

  但今年,楼市逻辑彻底变化。

  富人们是用脚投票的。

  货币总是往经济重区、金融中心、核心产业跑,也更容易流入有钱人、中产手中。

  经济更发达的地方,房价涨得更快。

  经济发达区域的富人、中产,房产将会又一次被动性增值。

  具体哪些区域呢?

  吸引大量的高端人才和资源进入的区域。

  硅谷集中了美国一系列高科技巨头和创新型企业,人均产值和收入极高,去年也把房价抬到全美第一。

  谁也不会想到,美国房产均价最高的地方,不是金融中心纽约,也不是娱乐中心洛杉矶,而是硅谷。

  高科技人才的收入,未来必定高于金融人士,科技中心的房价长远来说大概率也不会低于金融中心。

  未来几年,跟着互联网科技巨头走,寻找下一个硅谷,房产投资一定会有超额回报。

  2

  此轮普涨何时终结?

  那得取决于全球货币政策的彻底改变。

  也就是,全球疫情进入彻底的拐点、发达国家的生产生活恢复正常。

  说白了,美联储扛不住通胀加息之日,就是全球房价普涨终结之时。

  相比其他智库,惠誉的预测更为保守。

  惠普预测,2021年全球房价基本保持平稳,缓行进入新周期。

  

  那2021年,后疫情时代,全球哪些地方的房产最值得投资?

  普华永道给出了答案。

  

  新加坡、东京、悉尼投资前景排名前三,看来大型、流动性高和稳健区域市场还是投资者首选。

  而越南胡志明市是其中唯一的新兴市场,这主要受益于中国制造业外迁带来的强劲经济增长。

  3

  2021,楼市股市双牛牛?

  2020年,楼市、股市同时“火热”。

  那2021年还会是股市和房市的双牛年吗?

  2021年上半年加息可能性不大,房贷利率仍处于相对低位,房地产市场会继续回暖。

  都市圈核心一线城市还会有一定的上涨空间。

  但房地产复苏也面临最大挑战——人口减少。

  因此,2021年,全球主流房产市场会更加回归价值投资。

  

短期投资主要看政策变化; 长期投资则需看经济改革。

  目前,宽松的边界和泡沫的极限还在激烈地试探和博弈。

  一旦经济复苏到一定程度,通胀走高,货币政策收紧,就是获利离场之时。

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