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武汉说好的地铁站黄了!前面买的人都亏死了?

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  近日,城市留言板被“地铁16号线新增小军山站”一事刷屏。

  位于智慧生态城板块的海伦小镇四期、五期业主希望在五期西北角增设一座地铁站点,取名“小军山”站,理由是四期、五期卖的最贵,但距离地铁川江池站最远,感觉被坑了。


  海伦小镇四期、五期距离川江池站约1.9公里

  今年2月12日,地铁集团官方正式回复,该位置不具备增设车站的条件,16号线新增站点无望。


  地铁集团官方最新回复

  地铁16号线作为武汉第四轮轨道规划的重要一环,将四新国博、经开智慧生态城、汉南等地串联起来。

  今天,我们将重点说说智慧生态城,这个让人“又爱又恨”的新区,是武汉限购区价格最低的区域,品牌开发商云集,新盘多达20个,楼盘单价都在万元内

  “恨”在哪儿?

  地段太远

  从环线位置来看,智慧生态城板块位于四环外,是限购区里环线位置较差的区域,紧邻汉南。

  交通不便

  公交少、等车难,出行基本靠自驾,后期有地铁16号线(在建中)。

  配套太差

  目前区域内除了已经开学的海伦堡学校(小学+中学),海伦小镇、小军山社区的底商,还有随处可见的塔吊,感觉到处都在施工。

  “爱”在哪儿?

  价格便宜

  智慧生态新城板块是武汉限购区中单价最便宜的一个区域,均价8600元/平,首付门槛20万。

  相较之下,盘龙城均价11400元/平,东西湖均价14800元/平,江夏均价13000元/平,智慧生态新城板块的价格很划算。


  房价图 |武汉各区域

  今年地铁开通

  地铁16号线途经于此,预计今年通车,在智慧生态城板块设置有川江池、硃山路、檀军路三个站点。


  下面,选房师盘点了地铁16号线沿线楼盘,并进行了百度测距。


  1、融创首创 | 国际智慧生态城市一江赋、中建壹品澜庭、车都春台里、武地电建君樾府距离地铁站最近,是正地铁口楼盘,靠近主干道经开大道,出行便利。但楼盘单价较高,均价从8356-9300元/平不等。

  2、金色港湾君临水岸、印江山距离地铁站在1.3公里,交通不是卖点,主打居住环境,楼盘沿长河公园分布,靠近通顺河。该区域也是智慧生态新城板块的门户位置,距离武监高速最近,自驾便利,新房均价8200-8600元/平。

  3、北辰经开优+、智慧车都青年城、佳兆业滨江新城、融创首创 | 国际智慧生态城市天水碧距离地铁站在1.3公里,靠近川江池公园,这里是产业中心,周边有大量的商业用地规划,新房均价7800-8900元/平。


  楼盘分布图 |智慧生态城

  16号线沿线楼盘:融创首创 | 国际智慧生态城市一江赋、金色港湾君临水岸、北辰经开优+、智慧车都青年城、佳兆业滨江新城

  产业新城

  区域内引入一大批高科技、高附加值项目,将工业项目拒之门外,“东有光谷,西有车谷”由此而来。

  1、春笋位于智慧生态城核心区域,紧邻川江池公园,定位为经开区数字产业新地标,包含孵化加速区、大学生(留学生)创业基地、创新商务办公区、政务服务区和街区式商业服务配套区。


  效果图 |智慧生态城春笋

  2、新能源与智能网联汽车创新产业园落地智慧生态城。功能涵盖运营办公大楼、汽车科技展厅、高级公寓及星级酒店、创新办公大楼、研发试验楼等。


  区位图 |新能源与智能网联汽车创新产业园

  智慧生态城板块的规划

  只要有人,配套跟上的预期永远强烈。无论白沙洲、四新、光谷东还是南湖,都是这样的发展路径。

  开发商扎堆拿地、开发,建住宅、商业、幼儿园,满足生存基本需求。由于配套实现难度低,见效快,加上房价便宜、ZF扶持,接盘侠源源不断。

  智慧生态城这个超级新区,总体量达8982万方,相当于17个光谷那么大,远期居住人口超120万,人流量巨大。目前,智慧生态城的空地基本快被填满了。


  板块图 |智慧生态城

  商业配套

  硃山路商圈即将成型,位于经开大道与枫林四路交汇处。这里规划有招商经开之窗(包含23万方商业)、中建三局绿投总部办公楼、中氢新能源服务示范区、湖北共建机电科技产业园、新能源汽车工业技术研究院、供销e家华中总部、武汉金发科技企业技术中心、中衡国际设计小镇。

  此外,智慧生态城将在硃山路地铁站以北打造一条“楚河汉街”——九衢华街,从川江池西南部出发,沿着硃山路南侧一路向东,经川江池泵站汇入长江,街道两侧全部是写字楼、企业总部、商业综合体,未来这里将成为商业中心。九衢华街一期由融创承建,计划2021年年初完成滨水商业部分。


  规划图 |九衢华街

  教育配套

  除了海伦堡学校(小学+中学)已开学,今年智慧生态城板块还将新增智慧小学、川江池中学,将打造成重点学校,计划今年12月开工,预计2024年9月投入使用。

  其中小学为24班制,可提供学位1080个,办学性质为公立,投资约1.6亿元;中学为36班制,可提供学位1800个,办学性质为公立,投资约2亿元。


  区位图 |智慧小学、川江池中学

  医疗配套

  同济国际康复医学中心落户智慧生态城。项目位于川江池路南面,川江池四路东面,规划建设国际康复医学中心、康复培训中心及康复装备研究中心,以及康复装备制造产业园。

  该项目建成后,将成为武汉首个国际康复医学中心。


  区位图 |同济国际康复医学中心

  智慧生态城板块值得买吗?

  智慧生态城是一个典型的“贩卖规划”的区域,自己建购物中心,拉赞助引入医疗、教育、企业等,自成一城。

  在这里买房,就好比一场赌博,你期望规划兑现,但考验的是眼光和运气。

  问题

  目前该区域最大的问题是供应量太大,短期回报不高,至少要等5年。

  此前,该区域只有海伦小镇、实地君兰汀岸两个楼盘在售,毛坯6000元/平左右,海伦小镇带装修8100元/平。后来海伦小镇高层收官,该区域一度断供。

  2019年开始,中建、奥山、融创、新港等品牌房企扎堆入驻,区域新盘接近20个,供应量充足,最直接的结果就是“打价格战”,某楼盘备案均价11000元/平,折后均价7000+,以价换量成常态。如果只考虑价格,这里还是有一定性价比的。

  机遇

  地铁16号线开通在即,虽然16号线不会逆天改命,但地铁开通后,地铁口楼盘无论是出租还是出售,升值潜力远大于其他楼盘

  考虑在智慧生态城置业,建议入手地铁沿线楼盘,比如中建壹品澜庭、融创首创 | 国际智慧生态城市一江赋、武地电建君樾府、车都春台里。其中,融创首创 | 国际智慧生态城市一江赋距离地铁川江池站约300米,是区域红盘,也是2020经开区销量TOP1。该项目卖毛坯,均价8500元/平,周边规划配套成熟,口碑较好。

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