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“一年只卖三次地”,求求你们饶了房地产市场吧!

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  今天看到一则网传消息:

  全国22个重点城市住宅用地实现“两集中”、“三批次”,即集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。

  

  全国22个重点城市包括:

  北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

  如果这一则新政为实,将对22城房地产市场产生什么样的影响呢?

  想要回答这个问题,我们其实应该先弄清楚房地产这个行当里的利益结构是怎样的?

  我恰巧本科毕业论文研究的是“土地财政”,如果搞懂了“土地财政”的含义,大致上也就清楚了我们国家房地产行业的利益结构了。

  房地产行业里涉及的主体包括:政府机构、房地产开发商、银行和消费者。

  

  政府机构主要负责提供土地,房地产开发商拿地盖房子卖房子,银行主要给房地产开发商提供融资,开发贷和个人按揭贷,最终消费者买房子,房子的最终价值得以实现。

  一间房子的成本主要包括两大类,土地成本和非土成本,其中土地成本是指土地出让金,而非土成本内涵较多,其中大头的就是工程建设成本,其他不多说了。

  因此,土地成本占据了一间房子价格中一个大头,土地出让金也是政府的重要财政收入来源,尤其是地方政府。一间房子价格的一部分首先被Z府拿走了。

  房地产开发商除去土地成本和非土成本以后,拿走房子价格中的一部分。

  银行给开发商融资,开发贷收取7-8个点利息,还有个人按揭贷款5个点利息。开发贷和个人按揭贷都是银行的优质资产项,是一块肥肉,实际上银行想舍都不能舍!

  消费者实际上成为所有成本的承担者,并且还付出了各种溢价。

  在我国房地产快速发展暴利的时代,整个行业迈的步子大,速度快,行业不规范,那时政府监管措施缺失、不发达,房地产开发商和银行其实都赚得盆满钵满,我也相信Z府各种粘的着的和粘不着的部门都或多或少寻租得了利。

  当时真的可以说是,水大鱼大。

  但是,我们应该从上面的利益结构清楚,在房地产这个行当,Z府是一大既得L益者。

  自上世纪90年代末,房地产市场商品化以后,至今房价一直在上涨,尤其是2007年至2017年这十年间可以说是房地产的黄金期,房价飞速上涨。因此有老百姓说,高房价都是开发商搞得鬼!

  普通老百姓,大众消费者其实不明其中的利益结构,开发商是这场大戏的前台,而幕后则是Z府,开发商替Z府把这个锅背了。我们的市场是以Z府为主导的市场,尤其房地产市场更甚!

  而在老百姓抱Y之后,政府怎么也得有个回应和表示。于是“贼喊捉贼”。

  各种五花八门的措施开始出现在房地产市场,比如限售、限购等等。

  限售和限购其实根本无法解决房价问题,往往会助推房价。G家这么多智库,这么多专家,其实心里清楚这些措施没用,但是样子必须得做,给老百姓一个交代。

  去年出现的“三条红线”是针对房企的,目的就是约束你的融资规模和速度,减少了房企高杠杆的金融红利,利润被压缩。

  “两条红线”是针对银行的,开发贷和个人按揭贷划一条上线。其实大部分银行根本没触碰这两条红线。开发贷和个人按揭贷是银行的优质资产,他们想舍也不敢舍!

  “三条红线”和“两条红线”其实并不会打压整个房地产的规模,其实可以稳定整个房地产目前这个规模。

  “两条红线”对银行实质利益没有影响,但“三条红线”对房地产当中房企具有重大的影响,行业规模不变,但行业利润将在房企之间出现不同的分配格局。结果就是利润将向头部房企,国企房企,央企房企集中。

  “三条红线”和“两条红线”其实对消费者买房子最终承受的代价来说,没有什么作用,也就是该是什么房价还是什么房价,甚至“三条红线”对于房企利润的不好影响,最终都得从消费者身上找回来!

  此外2020年,房地产行业各地出现了一个非常无奈的措施:土地市场实行竞价、房产市场实行备案限价。什么意思呢?就是土地市场,大家一起来出价,价高者得。而这块地盖出的房子,Z府在你拍地之前就已经明确规定房价必须不得高于多少。这直接带来的后果便是压缩了房企的利润,而Z府那部分毫发无损。消费者依然承担高房价。

  你说,房地产目前这个样子,到底谁才是罪魁祸首呢?

  而这两天网传的“两集中三批次”这一新政呢?

  集中拍地,实行竞价,土地价格只能是越来越高,开发商拿地成本上升,一方面再次挤压了房地产的利润,另外一方面,高出的成本都将从消费者身上得到!

  所以Z府的利益毫无损失,甚至会得到比之前更高的收益,开发商的利润可能面临再次挤压,消费者依然承担高房价,银行的利益情况一样不变。

  综上,我们可以看到,房地产这个行业是最行政化的行业,无论怎么调控,政Z府和银行的利益其实没有什么损失,而房地产开发商被绑的越来越死。消费者依然是那个面对高房价束手无策的消费者,利益没有得到保护。

  很多事情,老百姓只是看其表。其实日常里,大众能够看到的都是假象,都是表面,能够搬到台面上的东西没有什么深刻的价值,而冰山下面的东西才是核心的东西,但是谁向你展示呢?

  关注我,投资路上不迷路。

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