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西安再现“万人摇”楼盘 新“地王”楼面价破2万元/平方米

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  房价连涨数十月的西安楼市,如今俨然成为全国最热的市场之一。

  2月19日,西安市曲江新区二期一宗116.892亩居住用地,在金地、华润、绿城、招商、金茂、中海、华侨城、万科等15家房企的竞争中,最终由西安曲江上和置业有限公司(以下简称“曲江上和置业”)以21.5亿元摘得,成为名副其实的“地王”。

  记者注意到,算上“无偿移交基础教育设施建设面积16.8万平方米”,这宗地单价超过3000万元/亩,楼面地价则超过2.3万元/平方米。相较而言,西安多数在售楼盘的价格在1.5万元/平方米~1.8万元/平方米左右。

  “水涨船高!如果楼面价格超过2万元/平方米,房价可能会在4万元/平方米左右。”西安某房企副总裁向《中国经营报》记者表示,从2016年3月至今,西安的房价已经连续上涨约60个月,房价也已翻番。另外,相比2016年,如今西安的房地产市场格局亦发生改变,小房企逐渐退出,大房企涌入,使得地价在市场化运作中竞争更加充分。


  事实上,面对暴涨的房价,西安市方面也曾多次出台相关政策抑制房价上涨,尤其是2020年12月1日,西安市三部门联合下发《关于进一步加强房地产市场调控》的通知(以下简称“《通知》”),更是备受瞩目。

  不过,即便在新政之下,西安房地产市场价格仍在上涨。统计数据显示,西安2021年1月份新房价格指数环比上涨0.4%,同比上涨6.5%。

  地王频现

  在2002年之前,位于西安城区南郊的曲江是一片农田荒野,尚未开发。半年之后,即2002年6月,任职西安高科集团的段先念,兼任西安曲江新区管委会主任、党工委副书记。自此,曲江进入了一个“爆发期”,随之而来的是曲江土地也从最早的30万元/亩仍无人问津,到如今3000万元/亩依然炙手可热。

  2021年春节刚过,西安土地市场就拍出了“地王”。天眼查信息显示,曲江上和置业成立于2019年6月17日,注册资本仅2000万元。但是其股东却颇具实力,分别为西安曲江大明宫置业有限公司持股51%;西安中铁京泰房地产开发有限公司持股29%;中铁集团逸博置业有限公司持股20%。后两者均为中国铁建间接控股公司。

  据公开资料显示,该宗土地位于雁翔路沿线,容积率1.5至2.0,建筑密度<28%,绿地率≥35%。记者了解到,西安曲江新区目前能够供应的土地已经屈指可数。

  “目前西安房价整体在涨,其中涨幅较快的区域为曲江新区、高新区以及沣东新城,而这些区域新开楼盘大多以改善型住房为主,因此房价较高。”一位房企高管认为,上述曲江地块,未来大概率是以高档洋房或者叠拼别墅为主,只有这样,才能卖出超过2万元/平方米的楼面价格。

  事实上,随着西安房价的不断飙升,地价也持续暴涨。2021年1月份,绿城就曾经以1.6万元/平方米的楼面价将西咸新区能源金贸区的一块地收入囊中,彼时,其就刷新了西安住宅用地出让纪录,被视为当时的“地王”。

  房价暴涨

  “地王”频出背后,不仅仅是房价上涨,还催生了“千人摇”“万人摇”的火爆楼盘。

  2021年牛年春节气氛尚未退去,但是西安市的房地产市场早已热闹起来。记者注意到,截至2月23日下午三点,位于西安市航天新城的山水美树楼盘意向登记家庭数量就达到了10082个。该楼盘均价为15368元/平方米,户型面积约130至330平方米,交房时间为2021年底。

  “山水美树项目之所以能够出现‘万人摇’,是因为该楼盘的性价比较高。”西安市房管局一位官员表示,航天新城距离曲江较近,相对于曲江的房价,山水美树项目的房价就较低,且其开发商为航天实业,属于国企,因此在交通便利、教育资源丰富的情况下,自然而然就受到购房者热捧。

  记者近期走访市场发现,目前几乎所有的新开楼盘都门庭若市。西安东郊的某楼盘一位销售人员就告诉记者,相较年前,春节之后看房者激增,且成交率较高,目前除了200平方米大户型与少量小户型,其他户型均已售罄。

  根据多家研究机构发布的统计数据,西安1月份新房价格指数环比上涨0.4%,同比上涨6.5%,预计未来,西安的房价依然会持续上涨。

  “在2016年之前,当时西安的房价除了曲江一些核心位置之外,其余地方的房价均在万元以下。”曾经在西安做了逾十年房产中介的张亮对记者表示,2016年之前,常与西安相提并论的成都、郑州等地的房价都涨起来了,甚至兰州的房价都在涨,但是西安的房价始终是不温不火,每平方米在7000元左右徘徊。很多人甚至认为,西安的楼市就是一个“大盘股”,靠零星的炒房客是很难炒起来的,但是仅仅四年时间,西安的房价就已经翻番,而且还在持续上涨。

  2020年11月中旬,国家统计局发布了70城房价涨幅数据,2020年10月份,西安新建商品住宅价格环比涨幅为0.5%。值得注意的是,相关统计数据显示,自2016年3月以来,西安房价连续上涨55个月。该数据公布之后,在引发外界热议的同时,西安市方面因为房价过快上涨,而受到国家相关部门的约谈。

  根据安居客的统计,2016年西安市商品房成交均价为7286元/平方米,全年共有10个月成交均价在7000元/平方米以下。

  而到了2019年,西安商品房新增供应1985万平方米,同比减少11.9%;成交1796万平方米,同比减少19.9%,但成交均价12723元/平方米,同比上涨 9.0%。

  政策收紧

  在国家统计局公布西安房价连续上涨55个月之后, 2020年12月1日,西安市三部门联合下发《通知》,通过加强商品房预售管理,提高二套房首付比例,抑制房价过快上涨。

  上述政策被西安房地产业内视为是西安房地产市场的一个“拐点”,认为西安房价自此会进入一个较为稳定的时期,即便是房价上涨,涨幅也不会太大。从开发商的角度来看,《通知》规定,新项目申请预售证,原则上总高不超过7层,要达到主体结构封顶;总高在7层以上,须达到地面规划总层数的1/3,且不得低于7层。

  同时,《通知》还加强预售资金监管。购房款不直接进入房企账户,贷款资金将直接划入预售资金监管账户,住建部门根据工程进度核拨预售资金,防范建设风险,监督项目进度。

  “钱被管住了,回笼资金慢了,就意味着房企的财务成本要增加。”一位房企人士告诉记者,正是基于2020年12月1日的新政,2020年岁末,西安房地产市场有多家房企资金吃紧,甚至出现拖欠工程款的现象。

  《通知》规定亦对购房者产生影响,尤其是对二套购房要求,其首付款按照一套房的面积大小,增加首付比例,最高达到70%,希望能够抑制炒房客投资买房。

  然而,现在看来,2020年的12月1日的《通知》并未使得西安的房地产市场迅速降温,2021年春节假期刚过,西安房地产市场就“地王”频出,不仅房价持续上涨,还出现“千人摇”“万人摇”的火爆场面。

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