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东莞楼市:半夜调控还是半夜“糊弄”?

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  昨晚半夜,朋友一个电话把老雷从周公处唤回,开口就是一句

  “东莞出新调控拉!!”

  吓得我裤子都来不及穿就打开电脑,跟着看到这个通知

  东莞226新政:社保二变三 离婚追两年


  吓我一大跳,还以为某人说的“深莞跨市限购”真的来了呢~

  总结一下“新政”四个重点:

  


  1.   外地客二套房需提供连续3年社保缴存记录(之前是2年);

      


  2.   离婚2年内购房 ,按离婚前套数计算

      


  3.   新落户家庭购房需提供连续6个月社保缴存记录

      


  4.   有贷款记录且未结清的,购房首付不低于50%

      


  本次新政行外人看起来像那么一回事,

  但作为一条老年地产狗看来还是先把吵醒我的朋友骂一顿,

  然后先睡醒再睡。

  新政逐条看 作用有限 糊弄为主


  回看大湾区数据,去年“供不应求”的城市有佛山、东莞、深圳、惠州、中山四城;

  而东莞是唯一网签增长超过30%的城市,比深圳都要高,

  所以调控是情理之中的,只不过这么糊弄的调控远在意料之外而已。

  我们看回调控内容:

  1.“外地客二套社保2变3”

  由于没睡醒我第一时间以为是“购买二手房需要三年社保”吓我一大跳,

  本条的前置条件有两个“非户籍居民”及“二套”

  如果只留下一个前置条件,这条的杀伤力还是挺大的

  但同时满足这两个条件的客户不多,实际影响不大

  2.离婚购房追溯两年

  这个跟深圳、成都的内容一样,

  但实际上东莞的外地客是可以买两套房的

  所以实际上在东莞想买第三套客户真不多,所以杀伤力可以忽略不计

  3.新落户(人才)购房需提供半年社保

  行外人可能觉得可以杜绝投资客

  但地产人都知道,那就延迟半年签约咯

  本条纯粹“糊弄”

  4.贷款未结清,首付按5成

  旧调新弹,老雷不想说了

  政策依然宽松 唯有贷款不易


  从上图可以看到,大湾区第一梯队广深佛珠四城本地限购两套,外地限一套;

  第二梯队中山江门,本地限购三套,外地限两套;

  而肇庆中山,则不限购

  今天我们所说的东莞,楼价逼近第一梯队,调控逼近第二梯队;

  政策宽松得不合理,原因是为了承接深圳外溢需求?

  而大湾区现时的限购政策,主要限的是二套/三套,

  因为首套的门槛,已经被“人才引进”变相抹平了。

  老雷昨天推文《广州楼市预判 重创炒楼 远郊遭殃》也提到,

  今年调控的重心在贷款上,例如“两条红线”“二手指导价”实际上都是提高贷款门槛,降低银行风险的。

  至于其他政策(限购、限售、限商)会不会加强,

  老雷觉得要看看这次东莞调控能否“过骨”

  老雷想说的

  东莞这次调控主要作用在于消灭残存的“纯投资”外地客,

  对于刚需、深圳外溢需求影响可以忽略不计

  而且由此“消灭”的购房需求量少,

  亦不存在利好其他城市/区域的效果

  老雷觉得这次调控更像一次试探,试探反应

  如果调控满意,不需要再加码,那就皆大欢喜

  其他城市也可以参考其调控力度

  广州及湾区其他城市城市会否跟进主要看“反馈”是否满意,

  老雷倾向于广州会参考东莞的政策,收紧“人才落户购房”“二套房限购”“离婚购房”三方面限购、限贷标准

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