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48.46亿!开年物业超大并购案,或开启物企大整合时代

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  每经记者:黄婉银 陈利 每经编辑:魏文艺

  2021年物业行业的超大规模收并购,由龙头物企率先发起。

  2月25日晚间,蓝光发展(600466,SH)和碧桂园服务(02606,HK)先后发布公告,披露了关于收购蓝光嘉宝股权的交易细节。或许是给予市场的期待和猜测过多,最终的交易额略低于市场预期——碧桂园服务拟48.46亿元现金收购蓝光嘉宝服务64.62%股份。

  纵然如此,这起龙头物业上市企业对另一家物业上市企业的股权收购案,仍是目前炙手可热的物业行业中的重磅炸弹。或许,这将开启新一轮物企大整合时代。

  然而对于这宗交易,资本市场的反应却不一。2月26日早间复牌后,碧桂园服务股价却迎来下跌,截至当日收盘,股价报63.8港元/股,跌幅达4.78%;另一交易主体蓝光嘉宝服务复牌后股价则持续大涨,最终以涨幅19.26%、46.45港元/股收盘,创下自上市以来最高涨幅。


  碧桂园服务公告截图

  溢价约30%收购,或触发全面要约

  2月25日晚间,蓝光发展(600466,SH)发布下属子公司转让公告称,2021年2月23日,公司及下属全资子公司蓝光和骏与受让方碧桂园物业香港签署协议,碧桂园物业香港拟以现金方式收购蓝光和骏持有的蓝光嘉宝服务64.6203%的股份,对应交易总代价暂估值人民币48.46亿元(最终以签署的正式协议为准)。

  值得一提的是,在蓝光嘉宝服务和碧桂园服务停牌期间,业内有个流传的说法是碧桂园服务“拟100亿收购蓝光嘉宝75%股权”,若据此,该笔收购的整体估值在133亿元左右,这也提高了市场及投资者的预期。

  据公告,蓝光和骏持有蓝光嘉宝服务约1.16亿股,包含H股及内资股,占蓝光嘉宝服务总股本约65.04%。本次交易标的为蓝光和骏合法持有蓝光嘉宝服务64.6203%股份(不含其持有的内资股0.4211%)。

  以48.46亿元收购64.62%的股份计算,这笔收购的整体估值约为75亿人民币,折合约90亿港元,较蓝光嘉宝服务停牌时溢价约30.57%。

  对于本次交易,蓝光发展认为“有利于增加公司现金流,促进公司核心业务的经营和拓展”。在碧桂园服务来看,则是“拓物管新机,打造绝对的行业龙头”。

  64.62%的股份收购也将触发全面要约收购。也因此,双方的交易要最终落地还尚需时任。碧桂园服务指出,可能交易的详细条款尚待磋商及落实,双方尚未订立具有约束力的最终协议。

  市场反应不一,交易双方一跌一涨

  作为西部第一家港股上市物企,蓝光嘉宝服务在2020中国物业服务百强排名中位列第11位。截至2月22日收盘,蓝光嘉宝收报38.95港元/股,总市值约68.93亿港元。

  值得注意的是,据不完全统计,2020年蓝光嘉宝服务耗资约7.59亿元实施了年度最大数量的17起物业企业并购,在管面积扩张至2020年末的1.3亿平方米,合约面积增至2.1亿平方米。就在此次交易前,蓝光嘉宝还刚刚收购了四川铭瑞物业管理有限公司100%股权。

  与蓝光嘉宝服务一样, 碧桂园服务同样是物业并购市场上的明星企业。根据中物研协统计,2020年碧桂园服务投入了年度最大并购金额共计44.45亿进行并购。2020年上半年,碧桂园服务通过收并购获取了超过600万平方米的管理面积。

  此次收购蓝光嘉宝服务后,碧桂园服务的总在管面积将达5.4亿平方米,这一规模将接近克而瑞统计的“物管一哥”万物云5.78亿平方米的在管面积;合约面积9.56亿平方米,则超过万物云的6.8亿平方米。


  复牌当日碧桂园服务股价下跌 数据来源:东方财富

  然而,对于这场并购,资本市场反应却是大相径庭。2月26日复牌后,碧桂园服务股价低开,此后其价持续下行,截至当天收盘,碧桂园服务股价报63.8港元/股,跌幅达4.78%;另一交易主体蓝光嘉宝服务的股价则以45港元/股高开,此后持续上涨,最高涨幅达20.54%,创下自上市以来最高涨幅,最终以涨幅19.26%、46.45港元/股收盘。

  “蓝光嘉宝物业股价上涨是必然的。首先,其出售价格高于现有PE值,投资者对其期待值上涨,未来碧桂园肯定会在多个维度上去协同蓝光嘉宝的发展;其次,从各方治理服务和对潜力判断来讲,碧桂园服务目前市盈率比较高,而嘉宝较低,未来碧桂园服务通过服务、系统、治理能力的嫁接,对嘉宝市盈率或者各项指标都会有帮助,也促成目前嘉宝的上涨。”一位不愿具名的资深物业行业人士向《每日经济新闻》记者分析指出。


  复牌当日蓝光嘉宝服务股价涨幅创新高 数据来源:东方财富

  此外,对于碧桂园服务股价的下跌,在该人士看来,这与整体大盘走势保持了一致。“事实上,碧桂园服务整体盘面较好,在收购了一家在PE值等各方面相对来说不太理想的公司会让投资者对其未来在协同能力等方面产生疑虑也尚属正常。但整体来说,这还是一笔好买卖,特别对于碧桂园来讲,扩大了规模,未来在一定规模基础之上讲故事的可能性更大,一旦过了这段时间的整体下调逻辑之后,还会有所上涨。”

  发起规模竞赛?物企或将开启大整合

  中物研协总经理杨熙认为,本次碧桂园服务对蓝光嘉宝服务的收购,也为资金充沛的物企上市企业提供了新的并购发展思路,目标对象不一定是非上市企业,也可以在已上市企业中寻找标的。

  目前上市的物企中,类似蓝光嘉宝服务这样的标的不少,而龙头物业企业的需求也不小。除了碧桂园服务,恒大物业在年初刚立下了全年在管面积要新增3.6亿平方米的军令状。

  在多位业内人士的预计中,原以为开启2021年超大规模收并购的会是恒大物业,没想到碧桂园服务却捷足先登。


  数据来源:家和家业

  事实上,早在2020年初,碧桂园服务执行董事、总裁李长江李长江就曾告诉《每日经济新闻》记者,当下物业行业还很分散,集中度还比较低。就公司目前的现金量,在没有遇到超级标的的时候,是可以达成(计划的)收购目标的。碧桂园服务会力争每年在收并购方面都有进步,都要超越上一年。针对收并购标的,公司会全面评估其主营业务、增值服务业务、口碑等等。无论以什么价格拿过来,都会去想能不能够在更短的时间范围内实现,甚至超越预定的经营目标。

  可以预见,类似碧桂园服务对蓝光嘉宝服务这样的物业大规模收购案只是今年的第一起,但不会是唯一一起。

  事实上,近三年涉及上市物业企业的重大重组、并购不少。如2019年中航善达29.9亿元收购招商物业,彼时这笔收购的溢价为578.02%;同年,雅生活以20.6亿元收购中民物业及新中民物业各60%股权。而在今年年初,合景悠活以“蛇吞象”13.16亿元收购雪松智联80%股权,获得超8600万平方米的管理规模增量,使合景悠活在管规模跃升至“亿级”;此后有恒大物业以15亿元对价收购浙江亚太酒店物业,同样获得超8000万平方米的规模增量。

  据中信建投数据,2011~2013年每年的物企并购案仅一例,2015~2019年分别为5例、8例、15例、17例和20例。来自家和家业的数据显示,2020年的物企并购案达到75例。

  显然,物业行业整合在加剧,物管公司都争先在管理规模上发力,以往收购主角多是中小上市物业公司,如今,中小上市物业公司或将更多成为被收购方。

  中心证券在研报中也指出,物业管理行业的规模经济逐渐闪现,大公司在科技系统研发、供应链管理、增值业务方面颇具优势,碧桂园服务收购蓝光嘉宝可能只是一个好的开始,行业即将进入并购频发的阶段。

  但对所有收购方的物业企业而言,收购仅是起点。

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