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年初楼市调控已达62次!专家:一二线外城市今年“稳”“跌”为主

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  本报记者 李贝贝 上海报道

  年初至今,各地加强“因城施策”。截至2月上旬,2021年各地房地产调控累计已经多达62次,分析人士预计,2021年,调控仍将继续精准“打补丁”,这也将促成市场的平稳健康运行。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华向《华夏时报》记者表示,今年一线城市和强二线城市进入房价上涨与调控的艰难拉锯阶段,预计“一线和热点二线城市以上涨为主,其他城市以稳定或下跌为主”。

  多地调控政策积极“打补丁”

  来自中原地产研究中心统计数据显示,2月上旬,各地房地产调控超过20次,1月则累计发布房地产调控政策超过42次,2021年各地房地产调控累计已经高达62次。

  开年以来,4个一线城市轮番出台楼市调控政策严堵漏洞。在“房住不炒”的主基调之下,1月底,上海发出“沪十条”封堵“假离婚”购房漏洞、提出摇号新规,并将法拍房纳入限购范围、从资金端加强住房信贷管理等。

  2月8日,深圳市住房和建设局发文,宣布以二手住房网签价格为基础,参考周边一手住房价格,综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格,并按照市域全覆盖、区域网格化原则,以住宅小区为区域网格单元,发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

  此外,广州加强了金融监管,四大行房贷利率全线涨价,首套房和二套房的房贷利率分别上调至5.2%和5.4%;北京则对部分自媒体进行集中约谈、严查经营贷违规流入楼市等。

  同期,新一线及二线城市也加紧“打补丁”:1月27日,杭州甩出重磅楼市调控新政,从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等6方面进一步加强调控。其后杭州市住房保障和房产管理局又联合浙江银保监局等部门严打违规冻资行为。由于报信息或报名材料存在虚假、失实情况,“御潮府”、“丹枫四季院”、“君品名邸”、“紫璋台公寓”等9个项目中,27户家庭的限购查档申请在一年内不再被受理。此外,合肥、连云港等地也发文宣布严禁哄抬房价、鼓动提高委托价格等。

  “严防市场过热”被认为是此轮楼市调控的目的。58安居客房产研究院分院院长张波向《华夏时报》记者指出,北上广深在2021年开年来频频出台政策,“堵漏洞、控金融、打炒作”的信号十分明显。

  记者注意到,2月23日,国家统计局发布2021年1月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,1月,70个大中城市中有53个城市的新建商品住宅价格上涨,较去年12月增加11个;二手房方面,70个大中城市中房价上涨的城市数量有49个,较去年12月同样增加11个。

  4个一线城市的新建商品住宅销售价格则环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。二手住宅销售价格环比上涨1.3%,涨幅比上月扩大0.7个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。例如,今年1月上海新房成交同比增加17%,创53个月来新高。新房成交均价也环比涨14.9%,至5.97万元/平方米。

  而在2月楼市传统淡季中,据中原地产研究中心不完全统计,正月初三(2月14日)以后,北京每天都有超过100套二手房成交,相比往年假期期间,市场活跃度明显提高。

  年初调控效果逐渐显现

  尽管一些城市春节期间楼市相比往年同期表现出“淡季不淡”,但业内普遍认为,各地调控收紧政策的实际效果目前已有所体现:调控政策密集出台后,市场出现观望情绪,市场热度有所回落。

  以上海市场为例,春节期间上海楼市成交跌入低谷:据上海中原地产数据显示,春节假期期间(2月11日至2月17日),上海新建商品住宅成交1.3万平方米,期内59个项目有网签记录,但多数项目网签数量不超过5套。克而瑞研究数据也显示,春节假期期间及其前一周上海商品住宅成交面积与2020年和2019年同期相比,均有近六成的下滑。供应方面,2月份至今,除了年前建发浦上湾、经纬学府阳光家园和金地峯范三个盘之外,目前还未有新盘入市。

  上海中原地产首席分析师卢文曦向《华夏时报》记者解释说,除了1月底有一波抢收行情提前释放了需求,以及2月为市场传统淡季这些原因,叠加节前出来的调控政策,市场各方都需要时间来消化。卢文曦强调,和以往的调控举措不同,现在调控政策精细度更高,加上各个买家有自身不同情况,如何“对号入座”、理解消化政策需要更长的时间:“新政策细节上如何操作,比如买家如何打分参加摇号等等都需要参考经验。”其同时表示,基于当前严格的调控举措,市场很难出现去年下半年的非理性现象,当然市场分化的现象还会延续。

  “年初调控效果逐渐显现。”贝壳研究院首席分析师许小乐也向《华夏时报》记者指出,贝壳研究院数据显示,2月以来,一线城市中北京、深圳及上海贝壳二手房市场景气指数高位走平或回落,一线四城二手房新增挂牌均价由涨转跌,2月四城二手房价格环比涨幅均收窄,其中深圳、北京及广州均收窄至1%以内的温和区间。

  邹琳华则有不同观点。其向《华夏时报》记者指出,目前房价上涨压力较大的主要是一线城市和热点二线城市,本身数量有限。而这些城市出台政策后还需要有一个效果观察期,“并不是因为调控已经生效”。

  不过,邹琳华与其他受访人士均认为,2021年,各地针对楼市乱象的调控政策将继续,这也将有利于市场的平稳健康运行。

  在许小乐看来,2021年是房地产调控长效机制持续落地深化的一年,市场的异动将受到严格的监管与调控,“预计全年价格涨幅将较2020年有所收窄,市场走势更趋向平稳”。邹琳华亦向《华夏时报》记者表示,今年一线城市和强二线城市进入房价上涨与调控的艰难拉锯阶段,预计“一线和热点二线城市以上涨为主,其他城市以稳定或下跌为主”。

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