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深度解读:北京到底哪些房子在涨价?

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  作者:周通

  如果大家对北京楼市关注比较早,从去年就开始准备买房的话,对目前市场会有犹豫,不知道市场该往上走还是往下走。因为年前的市场确实很热,年后的市场热度也还可以。

  这个市场跟烧开水一样,我举个例子,你把水烧开之后,100度感觉非常热,但水凉到80度的时候,你感觉还是很热,只有当市场降到50度以下的时候,你才感觉市场突然变凉了。但是从100度到80度,这个过程其实是市场在变冷的过程。

  年前北京市场,到底是怎么热起来的?年后的市场怎么走,我们今天就重点讲这个问题。


  所谓的年前市场,我们一般来讲是指2020年10月份之后的一个市场。大家记住,去年市场如果有一个分界线的话,那就是2020年的10月份。

  北京房价上涨,甚至开始跳涨,发生在10月份之后。我们在聊北京市场的时候,你会发现北京市场非常大,包括东城、西城、海淀、朝阳,再远一点,还有门头沟、房山、大兴、通州、顺义、昌平等等,这个市场非常大。

  所以我们必须把北京市场分开来看,包括朝阳区也是,朝阳区的房价上涨主要集中在高总价的房子,也就是700万以上的房子。

  高总价房源上涨的原因是什么呢?如果以前去买,你发现你的首付非常高,绝大多数都是被二套了。

  如果你是首套的话,贷款也只能贷300万,首付应该是500万,这种杠杆其实还挺低的。你买1000万的房子,被二套的话,你就只能贷不到200万,北京真正能拿出800万现金的人也没那么多,除非换房的有一些。


  所以北京房价上涨主要集中在哪?第一就是朝阳区的改善性住房,大致区间是700万到1200万、1300万的房源。

  1500万的房子涨幅好像不明显,为什么?因为贷款八九百万,这个月供还是很高的,不要把北京想的特别有钱,北京是很有钱,但也没有大家想象得那么有钱。

  所以1500万、2000多万的房子,贷款1000万,这种人群比例还是很少的。如果一个人手里有1000万的话,大概率可能就买个1300~1400的,顶多买个1500的就差不多了。

  去年上涨的房源,除了朝阳区的改善楼盘,还有海淀的学区房,然后西城的学区房,大家注意这个顺序。

  因为去年有多校划片,每年都会有家长在下半年开始给孩子买学区房,由于去年西城的学区房有了变化,这样很多家长不知道西城接下来的政策怎么走,就把重心转移到了海淀区。

  这样就导致了海淀的顶级学区房开始上涨,上涨的时间大致在2020年10月份之后,大概涨到11月下旬的时候,涨幅已经超了10%。比如说中关村一小、中关村二小,650万的房子最后涨到了700多万。


  很多家长一看,房价涨那么多了,还是赌一赌西城,所以这些家长又跑到西城去买了,紧接着就是西城的房价开始上涨。

  大家注意,不管是海淀也好,还是西城也好,大家不要以为市场有多大。你想想西城的顶级学区房也没多少套,所以市场涨起来其实是很快的。

  最后的结果就是朝阳区的改善涨了一截,幅度大概10%-15%。海淀的学区房,以及一些非学区房涨了大概10%以上。

  为什么是去年10月份之后开始涨?我再给大家讲一点,就是房价涨和房价跳涨,这两个是完全不一样的,房价跳涨主要发生在2020年的11月上旬之后。

  所谓调涨就是比如说你去看好一个房子,本来报价850万,结果卖家觉得要不870万卖给你,但870你也买,就调到900万了,大概是这个意思。

  这种上涨原因其实就是2020年抵押贷款利率非常低,而且年限很长。10月份之前,北京的抵押贷款利率相对来说还没那么低。


  到了10月份之后,又出了一些利率在3.85%,年限是30年等额本息的这种抵押贷款,跟送钱一样。

  举个例子,你看房子报800万,你想去买,结果卖家说820才卖,这样你也买,为什么?因为大不了就多贷20万,月供一个月也就1000块钱。但是如果没有抵押的,房价涨20万,你的首付就涨20万,这对人的预期,是完全不一样的。

  当然大家也可以记个结论,就是不管哪一次房价上涨,一定是有金融政策支持的,如果没有金融政策,光靠老百姓自己赚的钱来买房,你说房价会涨吗?也会涨,但是涨的速度会比较慢。

  北京楼市每年也会有变冷——回暖——变冷这个节奏,但是大家一定要注意,北京房子一定是分层的,高总价是700万以上,还有一种是刚需能买的房子。

  什么叫刚需?就是完全不受限购限贷政策影响的买房行为。你像35%首付,限购之后还是35%首付,买房的利率差异也不是特别大,所以目前的政策是保护刚需、保护自住的。我们说市场回暖,指的是500万以下的刚需房在涨。

  接下来北京市场怎么走?年前买家的预期普遍都被抬起来了,买房子年前如果没买到的话,年后就是咬着牙肯定得买。


  所以市场热度在延续,但还是那句话,你必须要判断它的趋势是什么,是在变冷还是在变热?现在有可能就是开水从100度,往80度甚至70多度下降的这样一个过程。

  这几年北京刚需的房子,也就是500万以下的房子,每次上涨的大致上限就是10%左右。不出意外的话,年后北京高总价的房子,整体市场会往下走。

  你现在去看房的话,第一没有合适的房源,第二挂牌价都很高,你如果买的话,可能就高位接盘。

  但是如果对于卖家来说,比如现在有套900万的房想卖掉,你只要知道接下来市场不涨了,你卖房的话,目前就是一个比较好的时机。

  你的房子如果比年前成交价挂得还高,可能卖不掉;但是如果跟年前成交价一样,或者低个10万20万,可能很快就卖掉了。

  所以这个市场对于卖家,还是比较友好的,对于买家来说不友好。到这里,大致就把北京市场大概的整体市场节奏,讲清楚了,大家可以根据自己的区域和需求买房。

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