208新政后，深圳上车更难了！临深将迎来一波行情？

如果说2020年是整个大湾区9+2几个城市资产购置的大年，那么2021年很可能是全国资产配置的小年。

房地产以深圳为代表，2021年2月8日，推出二手房参考价新政；股票以A股为代表，抱团股在开年之后集体下跌，一片哀鸿。

好像，中产们要实现阶层跨越的道路更加狭窄了。

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208新政的影响

208新政最核心的内容是下面几个：

第一：颁布全深圳3000+小区的参考价，整体价格较市场成交均价基本7-8折，部分2020年涨幅较大的小区甚至低至4-7折；

第二：全市所有中介不管线上还是线下不得挂盘高于参考价的房源；

第三：要求金融机构依据参考价发放住房按揭贷款；

第四：参考价按照市场实际情况适当调整，暂定一年一次。

208新政一经发布，各类财经媒体，自媒体大V随即发出了各种解读，市场上众说纷纭，有坚定支持的，有欢呼的，也有哀叹的。

最直观的影响就是各类中介APP上的挂盘房源下架了不少，业主更加惜售。另一方面，买家也在观望，希望房价走低。市场进入了一个拉锯的短暂横盘震荡期。

细则一旦发布，在业主不愿意按市场价出售的前提下，相当于变相增加了买家的首付。

看中深圳房产的高增长性，配资杠杆进入二手房市场的投机客将失去大量操作空间，这将有效稳定房产的预期，并挤出投机的泡沫，让市场回归理性。

当然，也让手中现金有限的刚需想上车深圳变得更加艰难了。

举个例子：

一套房子按照市场价500万元，参考价350万元。新政之前，如果是3成首付，资金需要150万元即可入手。

新政之后，银行将按350万元参考价进行评估，贷款7成就是265万元，150万元首付之外的85万元需要买家自行再想办法了。

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深圳的购买力外溢

715新政和208新政之后，深圳将比肩北京成为全中国限购限贷最严格的城市之一。

没有资格上车深圳，资金有限想上车深圳而不得的购买力一定会外溢。因为，全球的通货膨胀事实在发生着，手持大量现金就意味着贬值，这种恐惧已经深入了中产阶级的骨血中。

几乎，每一次的新政之后，临深的东莞，惠阳，大亚湾，南沙，中山等板块都要走一波行情出来。

因为一时购买力的外溢推高了这些临深片区的需求，在供应量短时间内无法快速提升的时候，价格自然要向上偏离商品的价值。

就比如2020年7月之后的东莞，滨海湾新区，松山湖，凤岗等板块的涨幅甚至超过了深圳，创造了全国第一。随后，广州，南沙等距离深圳直线距离相对远一点的城市及区域也开始了轮动。

新政之后的大湾区房价，就像是向平静的湖面投下了一颗石子，圆心就是深圳，离深圳越近，波澜越高，反应越快。

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临深是入手的好时机吗？

我之前一直强调，全国的房地产市场已经进入了分化的时代。因为全国的城市化进程已经进入了尾声，未来的人口流动将是三四线城市向一二线城市流动。

而且，随着中国经济的发展，我们已经逐渐进入到了老龄化，少子化，相对低欲望的社会。

在这样的宏观背景下，二线及以下城市的房产将逐渐失去投资价值，仅具备基础的居住价值。随着老一辈的逐渐离开，三线及以下城市的房子甚至连居住价值都会丧失。

既然经济发展，人口流向都向核心城市聚集，如果我们依然把房产当做是最底层的家庭资产，希望它具备保值和增值的属性，那么我们在做选择的时候就要尽可能的选择一线，新一线及二线城市。

只有优质城市，优质板块的优质房产才能承担这个使命。

千万记住，我们买任何东西，都不是因为它价格便宜，而是因为它具有价值！

按照这个思路，如果能买深圳、广州，就买深圳广州。如果买不了深圳广州，就买在东莞和佛山。

如果不能，就老老实实的买在自己老家的二线城市。深圳的湖南、四川、湖北人口最多，那就买在长沙、成都、重庆、武汉。

深圳和临深，是完完全全的两个概念，请大家千万记住。

临深的惠州，中山，珠海，住房海量供应，但是城市GDP增长有限，人口净流入有限，其实缺乏本地购买力的支撑。一个只能依靠外地外溢购买力的城市，其实是相对不健康的市场，建议刚需谨慎。

因为一笔资产，一旦完全丧失了流动性，其安全性、增长性也无从谈起。这将注定是一笔沉默的资产，是普通刚需家庭不能承受的痛楚。