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208新政后,深圳上车更难了!临深将迎来一波行情?

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  如果说2020年是整个大湾区9+2几个城市资产购置的大年,那么2021年很可能是全国资产配置的小年。

  房地产以深圳为代表,2021年2月8日,推出二手房参考价新政;股票以A股为代表,抱团股在开年之后集体下跌,一片哀鸿。

  

  好像,中产们要实现阶层跨越的道路更加狭窄了。

  1

  208新政的影响

  208新政最核心的内容是下面几个:

  第一:颁布全深圳3000+小区的参考价,整体价格较市场成交均价基本7-8折,部分2020年涨幅较大的小区甚至低至4-7折;

  第二:全市所有中介不管线上还是线下不得挂盘高于参考价的房源;

  第三:要求金融机构依据参考价发放住房按揭贷款;

  第四:参考价按照市场实际情况适当调整,暂定一年一次。

  208新政一经发布,各类财经媒体,自媒体大V随即发出了各种解读,市场上众说纷纭,有坚定支持的,有欢呼的,也有哀叹的。

  最直观的影响就是各类中介APP上的挂盘房源下架了不少,业主更加惜售。另一方面,买家也在观望,希望房价走低。市场进入了一个拉锯的短暂横盘震荡期。

  细则一旦发布,在业主不愿意按市场价出售的前提下,相当于变相增加了买家的首付。

  看中深圳房产的高增长性,配资杠杆进入二手房市场的投机客将失去大量操作空间,这将有效稳定房产的预期,并挤出投机的泡沫,让市场回归理性。

  当然,也让手中现金有限的刚需想上车深圳变得更加艰难了。

  举个例子:

  

一套房子按照市场价500万元,参考价350万元。新政之前,如果是3成首付,资金需要150万元即可入手。

新政之后,银行将按350万元参考价进行评估,贷款7成就是265万元,150万元首付之外的85万元需要买家自行再想办法了。

  2

  深圳的购买力外溢

  715新政和208新政之后,深圳将比肩北京成为全中国限购限贷最严格的城市之一。

  没有资格上车深圳,资金有限想上车深圳而不得的购买力一定会外溢。因为,全球的通货膨胀事实在发生着,手持大量现金就意味着贬值,这种恐惧已经深入了中产阶级的骨血中。

  几乎,每一次的新政之后,临深的东莞,惠阳,大亚湾,南沙,中山等板块都要走一波行情出来。

  因为一时购买力的外溢推高了这些临深片区的需求,在供应量短时间内无法快速提升的时候,价格自然要向上偏离商品的价值。

  就比如2020年7月之后的东莞,滨海湾新区,松山湖,凤岗等板块的涨幅甚至超过了深圳,创造了全国第一。随后,广州,南沙等距离深圳直线距离相对远一点的城市及区域也开始了轮动。

  新政之后的大湾区房价,就像是向平静的湖面投下了一颗石子,圆心就是深圳,离深圳越近,波澜越高,反应越快。

  3

  临深是入手的好时机吗?

  我之前一直强调,全国的房地产市场已经进入了分化的时代。因为全国的城市化进程已经进入了尾声,未来的人口流动将是三四线城市向一二线城市流动。

  而且,随着中国经济的发展,我们已经逐渐进入到了老龄化,少子化,相对低欲望的社会。

  在这样的宏观背景下,二线及以下城市的房产将逐渐失去投资价值,仅具备基础的居住价值。随着老一辈的逐渐离开,三线及以下城市的房子甚至连居住价值都会丧失。

  既然经济发展,人口流向都向核心城市聚集,如果我们依然把房产当做是最底层的家庭资产,希望它具备保值和增值的属性,那么我们在做选择的时候就要尽可能的选择一线,新一线及二线城市。

  只有优质城市,优质板块的优质房产才能承担这个使命。

  千万记住,我们买任何东西,都不是因为它价格便宜,而是因为它具有价值!

  按照这个思路,如果能买深圳、广州,就买深圳广州。如果买不了深圳广州,就买在东莞和佛山

  如果不能,就老老实实的买在自己老家的二线城市。深圳的湖南、四川、湖北人口最多,那就买在长沙、成都、重庆、武汉

  深圳和临深,是完完全全的两个概念,请大家千万记住。

  临深的惠州,中山,珠海,住房海量供应,但是城市GDP增长有限,人口净流入有限,其实缺乏本地购买力的支撑。一个只能依靠外地外溢购买力的城市,其实是相对不健康的市场,建议刚需谨慎。

  因为一笔资产,一旦完全丧失了流动性,其安全性、增长性也无从谈起。这将注定是一笔沉默的资产,是普通刚需家庭不能承受的痛楚。

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