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一年只拍3次地!合肥房价分化激烈!抢地战、流标或都要来

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  昨天,青岛土拍新政中,“严格实行住宅用地‘两集中’同步公开出让”、“全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂活动”引起广泛关注,随后曝出全国将有22城要求跟进实施!

  如推广实施,这将是全国土地市场的重大变革!

  于合肥而言,可能很多人更关心的是:房价会受多少影响?

  一、合肥房价分化激烈,明星地块效应显著

  目前,除青岛已经确定实施,郑州有侧面消息传出,其余网传城市其实也是当前重点关注的典型城市,有网友戏称,国家已经把值得投资的城市圈出来了,你还等什么?


  于合肥而言,因为正是在这22个重点城市名单中,有传很多城市正在研究如何具体施行,可能只是时间问题。但正所谓面粉价决定面包价,合肥未来的房价会受影响吗?多大程度?

  1、“明星地块”效应影响更大

  关于此次调控政策有一项工作要点:住宅用地集中上市,宣传效果较大,有利于稳定公众预期,但也要防止个别“明星地块”的高价产生的负面影响。

  其实去年大家应深有体会,佳兆业、融创的拿地,生生将周边小区的房价“拔高”了几千块每平,进而促使滨湖现在二手房十分膨胀。

  这种情况很可能因为集中供地的宣传效应而造成更大的影响。


  来源:摄图网

  2、合肥房价分化更加明显

  比如一场土拍中,有滨湖、高新甚至政务地块,也有新站、瑶海、北城地块,有实力的房企自然会重点加注前者,而且因为滨湖、高新、政务的可供地块本身就十分有限,高价抢地必然发生。

  而且我们看合肥各区目前的库存情况:


  数据来源:金刚石

  去化周期形势严峻的滨湖、高新、包河,当然还有经开以及庐阳,如果施行集中供地,那么在可预见的几个月内,很多区域房源将面临极度紧缺,那么像“全款抢房”“绑车位”“茶水费、号头费”等情况必然高频率发生,当然,现在也有这样的现象。

  另一方面,中小房企可以把目光投向关注度较低的地块,竞争程度不高,开发成本、经营利润有保障的情况下,房价也不容易发生“龙湖天璞”的情况,所以在短期内,合肥的房价或者会横盘。

  但不可避免的一种结果就是,合肥的整体房价稳控,局部分化却更加显著


  3、土地财政或受影响

  过去几年,合肥的供地存在这样一种趋势,即优质核心区地块供应达到一定程度后,转向核心区周边以及新开发地区集中成片供地,譬如目前滨湖、高新供地大大减少,运河新城、东部新中心是今年的全力开发方向。

  这种方式很有效,确实带动了市场预期、地价上涨,提高了土地财政收入。

  但集中供地情况下,“明星地块”固然地价不减反增,其余很多地块可能很难产生高溢价,甚至流标也未有可能。

  二、土市重磅改革,大房企难“通吃”!

  宏观上,今年以来国家已经针对房地产市场推出了若干调控政策,其中最重要的是房企融资“三条红线”、银行房贷“两道红线”,而这次调控则是着眼于土地一级市场。

  根据网上爆出的关于此次调控的信息,其中有几点值得关注:


  

1、要求进一步加大住宅用地供应,2021年公告供应量不得低于近五年(2016~2020)平均完成交易量。
2、城市建成区、城市新区均衡合理布局,促进职住平衡。
3、原则上出让公告全年不得超过3次,时间间隔和地块数量相对均衡。
4、原则上出让公告全年不得超过3次,时间间隔和地块数量相对均衡。


  综合来说,影响从以下两方面看:

  1、针对房企

  大牌房企很难“通吃”,中小房企有机可图

  01、住宅集中供地,对房企的资金提出了很高的要求。不仅需要同时考虑多宗地块的竞拍,也有来自其它房企的竞争,当然,那些资金实力雄厚的房企拿到优质地块的机会也将更大

  02、由于不仅是一个城市,而是全国多个重点城市在一个时间段的集中供地,这对房企的城市布局会有所考量,并且也更加考验房企的综合开发、多元化运营和抗风险能力

  03、由于多宗地块同时供应,大房企很难兼顾拿地,中小房企的“捡漏”机会就多了。其实这也是国家对市场的一种平衡调控,毕竟去年全国大批中小型房企破产,虽有疫情的影响,但在当时的环境下,拿不到地,无法周转,中小房企生存艰难。

  04、合作拿地情况会增多,这在合肥也不少见,譬如滨湖西南3子、省府东3子都是几家房企合作开发的项目,这种方式有利有弊,很难一言盖之。


  来源:摄图网

  2、针对市场

  利于稳控房价,有“地王”出现可能

  01、集中批次供地,一定程度上会降低土地溢价水平,控制地价涨幅,自然有利于稳控房价涨幅。

  02、优质地块的竞争程度基本不会受影响,土地价值依然有继续抬高的可能,但若把控不当,也会因众房企竞抢而导致实际“地王”出现。

  03、集中供地后,使得未来一段时间内会有大量项目集中入市,好处在于能平抑市场供需,减少因奇货可居,高首付、全款、茶水费等现象出现,但弊端也是因为短期内的大量供应,容易导致房地产市场失序,“高价值楼盘”与“一般楼盘”的市场待遇可能会更加明显。

  04、另外,更细化的问题也存在不同区域、板块自身固有的供需情况,这一点下面前面谈到合肥市场时有过相关讨论。

  总的来说,这次全国范围的土地政策调控很可能不是空穴来风,如何施行还要看各城市根据自身情况作何调整,我们拭目以待吧!

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