宁扬城际真要来了！南京都市圈一体化，迎来重大进展

南京都市圈一体化，终于获得了巨大的进展。进展是什么？宁扬城际！

天眼查信息显示，江苏宁扬轨道交通有限公司正式成立！

江苏宁扬轨道交通公司成立了，注册资金10个亿。这说明宁扬城际这条线，在磨磨蹭蹭十来年之后，终于进入实质性的阶段。南京都市圈向东、向北的影响力，又大的一大截。

实际上，南京政府在去年就已经宣布，2021年底建成宁句城际（S6），年内开工宁扬城际（S5），适时启动4号线北延、8号线、宁和线北延工程。鉴于南京地铁多次放鸽子的历史，其实大家都不太相信。而宁扬城际公司的建立，说明这事基本定了。

这条线的影响到底有多大？我认为这是南京都市圈历史上的一个突破。都市圈第一GDP大市—扬州，开始向西与南京靠拢。这在历史上是不可想象的。

在这之前，我对宁镇扬一体化的过程曾经做过一些评论，其实南京都市圈的难点不在西，而在动。即扬州、镇江、南京这三个城市，其实在城市发展方面，存在三大问题。

第一个大问题：发展方向相反。

宁镇扬一体化的格局，其实看这张图就非常清晰了。过去五年到未来五年，3个城市的发展方向还是处于相反的状态。

南京，举全市之力发展江北新区，这个方向是向西发展，更靠近安徽，距离镇江和扬州与来越远；

扬州，因为江都并区，扬州的重点还是向东与江都整合。西侧是仪征，有较大的独立性，扬州向西发展的意愿并不强烈，除非仪征划区。

镇江，由于宁镇山脉的制约，镇江向西发展其实存在一定地理障碍。近几年镇江的重点是向东发展大港新区。很多人问镇江的4000亿镇江债务哪来的，去大港新区看看，或许能找到灵感。

所以三个城市的发展方向不同，最终只能同床异梦。很多人怪扬州镇江不配合，其实大家都有难言之隐，不能为了融合而融合，南京向西发展，镇江和扬州都拿不到发展红利，为何要一体化。

这就是“紫东地区”概念提出来的背景。发展江北新区没问题，但东边也不能荒废了，否则兄弟城市没法对接。

第二个问题：行政区划的问题。

其实行政区划的问题讨论越多，对于一体化的发展越不利。比如镇江的句容，扬州的仪征，一直有划入南京的传言。既然传言不断，作为镇江和扬州，都没有发展句容和仪征的动力，就怕哪天被划走了。

第三个问题：还是产业链配套的问题。

我们以芯片产业为例，江苏省内无锡、苏州、南京发展势头都不错，但互相竞争严重。南京的芯片产业，暂时还无法外溢到镇江和扬州。差点火候，倒是滁州搞到了一些芯片配套产业，毕竟滁州更近一点。其实宁镇扬一体化中，产业链一体化是最难的。大家还都是独立的个体，相互之间做配套，打配合的动作非常少。

基于这三个问题，我认为宁镇扬一体化没那么简单。唯一可以先做的是：交通一体化。目前宁句城际今年就能通车，宁扬城际出现实质性进展，说明南京都市圈建设进入了一个新的高度。宁镇扬一体化的互联互通，终于迈出了重要一步。南京想通了，扬州也想通了，该建还是要建。

宁扬城际的实质性突破，到底对于南京板块演进和房价走势有什么影响？我觉得从几个方面去考虑。

首先收益最大的板块是：龙潭新城。其实过去两年龙潭新城挺难的，很多开发商基本都放弃了治疗，把销售全部外包给贝壳了。贝壳卖一套就是一套，贝壳卖不动，那基本上就死了。龙潭目前就处于这个局面，我一直也不推荐大家去买龙潭投资。现在这条地铁有谱了，龙潭最困难的时候快过去了，地铁就是解放军。注意，我没有说龙潭立马牛逼了，如何如何了。大家自己体会。

再一个是栖霞山东的几个楼盘，这个区域卖的不算太差，也不算太好，温吞水。宁扬城际让这个板块与仙林湖做好互通，还是有一定价值的。

再一个是仪征板块。这条线路，仪征是要花钱的，3个大站摆在那里，土地出让金会捞一笔。仪征主要跟扬州和龙潭打价格差，吸引南京和扬州的投资客即可。

对于扬州房价，倒影响不大。

宁扬城际OK了，其他城际铁路，现在基本上处于大干快上的状态。

首先看宁马城际，马鞍山已经试开工了，南京也表态今年能够开工，建设周期是2021-2025年，如果能按时通车，那只比7号线、5号线晚通车1年，板桥业主和鼓楼滨江业主握了握手，兄弟，咱们差不多时间通地铁。

当然，按时通车的概率不算太大。

我不知道大家有没有注意马鞍山房价的情况，这个城市比较小，南京的买房人关注的其实不多，但实际上最近几个月。马鞍山的房价收益率，比南京高出不少。

大家看看近期的冰山指数，马鞍山的房价涨幅，只比上海弱一点，占据全国第二的水平，比当红炸子鸡合肥的涨幅还高。南京现在基本上在冰山指数上都上不了榜。这么一看，南京周围的城市全都大涨了，南京房价已经沦为洼地。

就这样，还有很多人抱怨房价高，工资低…其实南京房价的优势是稳，这两年涨幅是真不行。

另外，南京与滁州之间的宁滁城际，也取得了突破。

这条线现在的进展是，宁滁城际滁州段，已经建的差不多了。现在就是在等南京。而南京因为南京北站的原因，进展不快。但南京还是承诺明年会开建。现在南京和滁州达成一致，在两市的界河上共同建设黑扎营大桥。除此之外，滁州还在边界不远处增加了1站：合作示范区站。

大家注意，滁州增加这一站，很不简单。首先增加这一站后，走向做了微调，南京地区的线路长度减少了，相当于它帮南京降了成本，自己增加了成本。大家可以看看滁州融入南京的决心。钱不钱的，都不是事。

但这钱不是白投的，这一站叫合作示范区站，也就是未来这个区域要建南京都市圈的合作示范区，收益可能会大于成本。南京其实不想立马对接，但滁州逼着接，南京不得不接。

其实，南京都市圈的对接，互相之间都有诉求。

宁句城际，南京想对接，句容想对接，镇江不太想对接，但又管不了句容；

宁滁城际，滁州想对接，南京不太想对接，但又不得不对接；

宁马城际，南京马鞍山都觉得这事来日方长，但马鞍山看到滁州的魄力急了。领导视察一句话，两个城市跑步对接；

宁扬城际，互相之间看不对眼，接不接的也无所谓。但南京都市圈规划与宁镇扬一体化大局，要求不得不接。

宁淮城际，350KM高铁，南京比淮安还要着急。

综合考虑，2025年，南京都市圈地铁将迎来爆发期。如果延迟1年，2026年，宁扬城际，宁马城际，宁滁城际，宁句城际，宁淮城际（高铁）全部都通了。

至于宁镇城际能不能通，要看情况。

等这个时候，南京都市圈将成为全国最霸气的一个都市圈，四面八方，北京上海都未必做到。

有时候当老大，也没有那么容易。

当然，我希望能被打脸。

最后说下都市圈一体化后房价的事情，因为南京四面八方都是都市圈，土地非常充沛，人口密度其实没那么高，这就决定了都市圈往往会出现地多人少的局面。现在谈房价上涨，我认为为时太早。再吸纳吸纳人口吧。

内容来源：楼市科学家