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广州楼市现「供给侧矛盾」!?后浪正在“掀桌子”

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  广州楼市当下最主要的矛盾是,人们日益升级的居住需求与落后产品的矛盾。

  换句话说,需求侧早已升级,供给侧还在原地踏步:当90后正大踏步迈向楼市,而市中心大部分可售房源,仍然是10年前、20年前的落后产品,供求两端出现严重的错配。

  一句话,90后买房人,已经不愿意给70后、80后接盘了!

  最近,镁地产专门写过天河区的一些楼评,对这种“错配感”的感受更加强烈。如今天河区的买房大军,很多已经是90后甚至95后为代表的Z世代,而他们身边的大部分小区,仍然是十几二十年前的产品,代表着70后、80后的生活方式、审美风格。

  最近,镁姐就陪一个90后朋友在市区看房,手握400多万的她怎么也找不到合适的房,觉得要么太偏,要么太破,要么太小。

  我劝她,“你这是刚需,差不多就得了。”

  “刚需怎么了?刚需也不能降低对生活的要求呀。”

  这一回答让我大吃一惊,时代变了,刚需也跟着变了。

  想想20年前的刚需,买房基本只看价格,只要总价够低,距离远一点、房子旧一点、面积小一点都不是事儿。而现在的刚需,不管预算多少,对生活还是有品质要求的,绝不将就。

  这就是消费升级啊!「新刚需」的时代来了。

  想想也是,十几二十年前的刚需主力是70后、80后,现在则变成了90后,90后这一代人,大多都是蜜罐子里长大的,他们拥有更开阔的眼界、更高的审美,对居住的要求自然更高。

  所以,种种迹象显示,90后「新刚需」正在掀桌子,他们想要打破70、80后制定的游戏规则,创造一个属于他们自己的居住时代。

  01

  新刚需“掀桌子”的第一个表现,就是对房间数量的升级。

  传统刚需,对房子的接受度很高,预算不够,两房完全OK,过渡几年就好。

  新刚需偏不认命,你说我的预算只能买两房户型,不,我偏要“多一个房”。

  丁祖昱评楼市调研显示,Z世代买房,三房户型是入门款,就算资金有限也需要有个X空间。

  这不是他们傲娇,毕竟现今的楼市背景已完全不同,房票如此珍贵,置换成本又这么高,能少折腾当然要争取。所以,新刚需买房除了看价格,还看“性价比”,多个房间就多一种可能性,以后请爸妈过来小住,或者过两年结婚都不慌。

  所以,差不多面积的三房和两房户型怎么选?当然选小三房!

  这绝不只是感性认知。多方数据表明,主力的购房需求已经从过去的两房,转变为三房、四房了。据CRIC数据显示,2020年,112个重点监测城市三房、四房成交比重较2019年均有所上升,其中一线城市三房、四房成交比重分别上升了3.29%、1.34%,两房成交比例下降了4.29%。

  112个重点监测城市普通住宅分户型成交套数占比


  制图:丁祖昱评楼市

  数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

  前不久,国家卫健委发布的《关于解决东北地区人口减少问题的建议》的答复,透露东北三省或将率先试点“全面放开人口生育限制”。如果未来开放三胎,对三房以上户型的需求将进一步增加。

  02

  除了对户型有更高要求,新刚需对小区品质和配套也决不妥协。

  20年前,刚需族的梦想就是广州安家落户,别说单体楼了,小产权房都能接受,至于花园、泳池、人车分流,那都是豪宅盘才有的吧,刚需想都不敢想。

  新刚需可没那么容易满足,从小不愁吃穿的他们,对居所的期待值可是非常高的。

  2020年,贝壳研究院搜集20个重点一二线城市近40万个90后购房客户样本,发布的《90后购房图鉴》显示,小区品质是影响90后购房的最重要因素,比如有没有完善的配套设施、良好的生活环境,都是他们购房重点考量的问题。


  制图:时代数据

  数据来源:贝壳研究院

  新刚需的购房偏好,正在影响市场。回头看看,同一地段,配套少、物业差的小区,是不是远远跑输大盘?反之,那些物业不错的花园小区,流通性依然很强,价格依旧坚挺。

  03

  新刚需对教育配套的意识和需求也在升级。

  还记得70后、80后买第一套房时,很多人是完全不看教育的。他们中的很多人,第一套房都买在番禺,等到小孩快上小学时,才意识到要去市区换房。

  或许是吸取了前辈们的教训,新刚需群体的很多人,首次置业就对教育有强烈的意识,要求一步到位,省去了70后、80后为教育换房的折腾。

  受2016年二胎全面开放影响,预计2023年将迎来小学入学井喷,届时优质学位的竞争必将更加激烈。为了稳妥起见,有孩子但没好学位的父母开始筹备换房,没生孩子的新刚需希望直接找一个有优质教育资源的楼盘上车,“一劳永逸”。

  根据广州中原战略研究中心预判的“2023年广州各区优质学校入学压力地图”,荔湾区入学压力是主城区最低的。广州11区中,荔湾的优质学位与适龄儿童规模最接近,意味着它在11区中最容易获得优质教育。


  制图:广州房产

  数据来源:广州中原战略研究中心

  而从优质学校分布来看,荔湾区的优质小学占比仅次于越秀,教育实力稳居第一梯队。


  制图:广州房产

  数据来源:广州中原战略研究中心

  事实上,近几年荔湾区的教育资源一直在丰富和升级。其中最有力的推手,就是广钢新城板块。

  广钢新城这几年对教育资源密集投入,片区规划建设32所学校,提供近3万个优质学位,包括3500个幼儿园学位、1.3万个小学学位、7500个初中学位、5100个高中学位,这成千上万个优质学位,就像一支“丘比特箭”,一下就击中了新刚需们的心。

  04

  问题来了,有主见的新刚需们,对房子的要求如此之高,而大家的认知里,这样的房子几乎被改善和豪宅产品包揽,哪有刚需的份?

  朋友苦笑,我们并不是癞蛤蟆想吃天鹅肉,要拿几百万买价值几千万的豪宅。我们想要的房子其实很简单,房间数量多一点,小区品质高一点,最好还能上个不错的学校,为什么就那么难呢?

  如果说传统刚需买房的最大矛盾是没钱,那么新刚需买房的最大矛盾则是——人们日益增长的住房需求,与供给侧之间的矛盾。你看,连刚需都升级为新刚需了,产品可不能原地踏步呀。

  幸好,敏锐的房企已经精准地捕捉到了新刚需的痛点。定位高品质都市生活服务商、深耕广州主城区的中海地产,瞄准新刚需对品质居所的需求,带来了中海学仕里

  中海学仕里,不仅要打造一个高品质居所,更重要的是,它希望通过对市场的洞察与思考,为新刚需奉上教科书级的都市新锐生活标杆。

  中海始终坚持“主流城市”、“主流地段”、“主流产品”的开发理念,其在珠江新城打造的中海花城湾、中海璟辉华庭、中海观园,在越秀区打造的锦城花园等,无一不坚持着这三大“主流”。此番,学仕里落户荔湾区的明星板块广钢新城,亦是对三大“主流”的延续和深化。

  根据广州住建局近日发布的《关于广州城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》,广钢新城板块被划入第一圈层,成为广州最核心的那5%,绝对是中心的中心,核心的核心。其所在的荔湾区交通、生活等配套的成熟度无须赘言,项目的“主流城市和地段”价值不言自明。


  制图:城市战争

  05

  照理说,拥有如此天赋异禀的地段,基本就可以躺赢,所以我们看到,很多市中心的项目并不会花太多心思做产品、建配套,因为随便弄弄就可以卖得很好。

  但中海没有这样做,而是主动选择了一条更难的路,坚持“主流产品”路线,把每一个项目都当作标杆来打造,用心定位、设计、建房、服务,通过全周期的严格管控,力争为用户带来精彩的体验。

  产品设计方面,中海学仕里精准地捕捉到新刚需的新需求,走起了“小而美”路线,主打90m²以下的两到四房户型。

  传统刚需以前买90m²以下面积段的房子,基本都是两房,现在能做到三房、四房,比常规户型多出1-2个房间,你说爽不爽?


  可以看到,在学室里,70m²就能做到2+1房,而且多功能房空间也够大,可以正常使用。这样做的好处很明显,比起常规的两房户型,用同样的钱可以多买个房间,做书房、茶室、卧房或玩具房都行,随你高兴。

  如果你对生活有更高要求,学仕里还有89m²的3+1房,但数量极少,要看缘分。

  项目全部精装交付,还配置了超强的收纳系统,包括超大餐边柜、地柜等,MUJI大师亲自操刀的智简日式收纳,让小房子也能有条不紊。

  如果你还停在这样的认知里,400多万只能买老破小、近郊大两房?不,中海学仕里给了你新答案:主城区全新小三房,400万起,全广钢新城甚至整个主城区总价最低的一手小三房,这诱惑够不够大?

  06

  面对新刚需对教育的高度重视,学仕里几乎做到了感同身受,同样操着“当爹妈的心”,力争为用户提供更好的教育资源。

  项目与已开学的华师附荔湾小学仅一路之隔,北侧还有一所凯旋新世界同款国际幼儿园,南侧还规划了36班小学、30班初中,50米半径内就能享受全龄教育,“学仕里”果然名不虚传。


  华师附荔湾小学

  传统刚需为了孩子上学,可以住进老破小,或者租一套房子方便接送。新刚需才不会这么做,他们普遍认为,孩子读得好很重要,但一家人住得好同样重要。所以,那些环境太差的老破小,学位再优质,新刚需还是买不下手。

  中海学仕里则完美地规避了这个问题。因为项目定位就是要为新刚需群体提供高品质生活服务,生活体验与教育同等重要,二者各自精彩,共同成就美好生活。

  项目邀请知名设计师,量身定制了立体化剧场式园林,四大“剧场”为业主带来一场生活好戏:

  无边剧场

  4.5米挑高的无边泳池,在空中花园游泳不是梦;

  森林剧场

  森林书吧,在花树丛林间读书、健身,享受健康生活;

  盒子剧场

  在小区中轴线处设计了对景珍珠瀑布,还有一个下沉式影院,仿佛置身于大自然观影;

  探索剧场

  28项分龄式国际游乐设施,把游乐园搬到了家门口。



  立体化园林效果图



  探索剧场效果图

  这还不够。为了更好地满足新刚需家庭的社交、学习需求,项目在一楼架空层独创五大主题会所:乐蜂园、学蜂书房、乐蜂园、艺蜂画廊、蜂玩天地、蜂乐花园。学仕里希望,给业主带来的不只是一个社区泛会所,更是全家人丰富精彩的生活。

  乐蜂园是一个精致的儿童乐园,蜂玩天地为棋牌品茗区,一家大小的休闲娱乐全都安排好了。

  学蜂书房深谙新晋潮爸辣妈们的育儿需求,设置了四点半学堂,小朋友们放学后可以在这里一起学习、交流。如果你没时间接孩子,没关系,物业提供接娃 ;如果你担心孩子放学饿着,不怕,物业还可以提供五点半绿色食堂送餐服务。


  学蜂书房效果图

  艺蜂画廊不仅有亲子画展、手作区,为亲子提供共处欢乐时光;还设置了共享办公区,媲美高档写字楼共享办公的环境,让你可以安静、自由地工作和学习。


  中海左岸澜庭共享办公区实景效果图

  你可能见过小区里有人开轰趴馆,但一定没见过小区物业自持轰趴馆吧?这一次,学仕里又走到了前端。蜂乐花园就是一个私享轰趴馆,厨房、麻将室、桌游室......外面轰趴馆有的,这里都有。


  轰趴馆效果图

  这里一次性能容纳30人,业主可自行预约,今后孩子举办生日会、朋友小聚、周末开party都能在家楼下完成,不用来家里打扰其他成员,别提多方便、多有面子了。

  所以,不要再以为刚需买房只能妥协妥协再妥协了!新刚需时代到来,高品质、高性价比的产品才能打动他们的心!

  放眼望去,能够如此用心为新刚需打造精彩生活的,中海学仕里必须榜上有名!一环核心地段、丰富优质教育配套、无竞品的稀缺总价......这,还不是它的全部——中海学仕里不仅打造了更契合市场需求的产品,更重要的是,它正在引领对生活有主张的新生代、新刚需,奔向高品质的都市幸福生活。

  目前,项目加推2号楼南向70/75m²的2+1房单位;在去年推出即断货后,本周惊喜加推1号楼的89m²,数量非常有限,如同久旱逢甘霖,填补当前广钢四房货量的空白。

  眼下即将迎来三月小阳春,像我朋友一样,年后打算买房的新刚需绝不在少数。结合去年至今的市场形势,参照主城区新房定价逻辑,接下来置业成本只会越来越高。如果再观望、再犹豫,400万可能就真的买不到主城区的小三房了。

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