苏宁环球发布退地公告引热议 是资金紧张还是加速转型？

2月8日，苏宁环球股份有限公司（000718.SZ，以下简称“苏宁环球”）发布了一则关于全资子公司退还部分土地使用权的公告，公司将退还安徽省芜湖市“1006”地块中尚未开发的商业办公性质用地。

公告显示，主动退地完成后，土地竞买履约金、已缴纳土地使用税等需核销的损失“将导致公司本年度利润总额减少约2.68 亿元”。

至于退地的原因，苏宁环球对此的解释为，芜湖苏宁环球房地产开发有限公司（苏宁环球子公司，以下简称“芜湖苏宁”）根据芜湖商业办公楼市场现状及未来发展预期，认为如果继续按原规划开发建设商业办公楼，建成后可能会因无法被市场充分消化而给公司、投资者带来较大风险。

部分股民认为，苏宁环球此次退还土地使用权，是公司加速向以医美为代表的“大金融、大健康、大文体”等行业转型的重要举措；不过，也有评论指出，苏宁环球此举或许与公司近期较为紧张的现金流有关。

记者就以上相关情况致函苏宁环球，截至发稿，尚未获对方回复。

退地公告引发质疑

根据公开资料，上述要退还使用权的安徽省芜湖市“1006”地块，系苏宁环球在2010年通过挂牌出让的方式获得。

截至公告发布当天，上述总土地面积中已开发约491,700㎡，尚未开发约123,000㎡，该未开发地块用地性质为商业办公。

根据芜湖市自然资源和规划局的“芜国土拍告字[2010]第06号”文件，1006地块共分为A、B、C、D、E五个地块，其中A、B地块的土地用途涉及办公。

值得一提的是，最高人民法院发布的案号为（2019）最高法民辖终480号的民事裁定书中提到，2017年1月4日，芜湖市自然资源和规划局与芜湖苏宁签订了一份《补充协议书》，该协议书约定，201006号（即1006号）宗地国有建设用地使用权出让合同部分解除后，A地块122,984平方米土地使用权由出让方收回，剩余地块仍按原合同继续履行。

上述信息与苏宁环球发布的退地公告中的信息基本吻合。另外记者从公司历年发布的年度报告中得知，截至2017年末，苏宁环球在A地块中的累计实际投入金额为6.49亿元，但项目进度与累计实现的收益均为“0”。2018年后，公司年报不再出现关于A地块情况的具体记载。

因此，上述公告也引发了部分股民的质疑，“一份早在2017年就已经签订的协议，为何在近期才予以公布？”

记者注意到东方财富网上部分股民的留言，有人认为“这个公告出的完完全全没有必要，专门出来捣乱配合制造恐慌”，也有人认为公司存在配合主力洗盘的嫌疑，还有人指出公司可能“正在推进某个收购或并购的项目，股价异常怕引起证监会的关注，到时查出有内幕交易或信息泄露，收购项目就黄了”。

同策研究院资深分析师肖云祥认为，从市场情况来看，2019年至今芜湖共成交122万平方米的商业办公用地，其中推出商业办公产品仅39.4万平方米，也就是说未来芜湖市场将会有较大的潜在供应量，可能会对公司商业办公业务造成一定的压力。

而从近一段时间苏宁环球的股票价格变化来看，特别是2021年以来，苏宁环球的股价已从2020年12月31日的3.43元的收盘价，涨至2021年2月26日的4.71元，整体呈上涨的趋势 。

随着股价的波动上涨，换手率也迎来了一波上涨。根据东方财富网的数据，2020年一整年，苏宁环球的换手率基本维持在1%以下；而今年以来，换手率基本维持在2%至6%的区间，甚至在1月8日达到了9.69%的高点。

多年无新增土地储备

苏宁环球从 2013 年开始提出“大金融、大健康、大文体”的战略转型，此次退地公告的发布，有评论认为是苏宁环球加速战略转型的重要举措，意在表明进军医美等行业的决心。

不过从公司的实际经营情况来看，苏宁环球的主营业务仍然是房地产。苏宁环球发布的2020年半年度报告显示，截至2020年6月末，公司房地产业务带来的营业收入为16.83亿元，占比为91.46%。

在巨潮资讯网互动问答版块，苏宁环球在回复投资者询问时也公开表示，将“在确保主营房地产业务持续稳健发展的同时，进一步有序推进产业转型升级发展”。

需要注意的是，自2014年以来，苏宁环球已经七年多无新增土地储备，所有房地产业务均来自存量项目，且集中在南京、芜湖等地区。

2018年，苏宁环球对自身多年不拿地的行为作过一次解释，当时苏宁环球曾表示，一方面原因是公司土地储备比较充足；另一方面是土地市场价格明显虚高，不是进入土地市场的理想时机，故集团暂时停止参与土地竞拍，加之集团开始战略转型，因此多年未拿地。

苏宁环球还强调，公司不放弃参与土地市场竞拍的机会，只是在等待土地市场的周期变化，当市场处理有合理的时机，还将参与土地竞拍。

而随着存量项目的开发日益走向尾声，苏宁环球的业绩势必成为受市场重点关注的问题。

以此次退地涉及的芜湖苏宁为例，2015年至2019年，其营业收入呈持续下滑，仅在2019年略有反弹；净利润方面，也是在2019年得以扭亏为盈。

对于该部分的亏损，苏宁环球表示，是因为“拿地成本过高以及贷款利息推高产品单位成本”。

苏宁环球发布的债券募集书显示，1006地块的拿地单价为4032元每平方米，住宅项目综合成本达到6700元每平方米，但平均售价仅为5400元每平米，成本收入出现倒挂。

*芜湖苏宁2015年至2019年部分财务数据变化情况（记者根据历年年报数据制图）

另外，苏宁环球自身的现金流情况也从侧面印证了这一问题。近年来，在存量项目去化已基本完成的情况下，苏宁环球经营活动产生的现金流量净额正逐步减少。

截至2020年6月末，公司现金及现金等价物余额为11.15亿元，而短期借款、应付票据以及一年内到期的非流动负债合计为12.75亿元，存在一定的短期偿债压力，再加上其他合同负债，其现金短债比已经触达该指标“小于1”的监管红线。

因此也有观点认为，苏宁环球的退地公告，或许也与公司的现金流状况有关。根据退地公告，退还地块的土地出让金为5.84亿元，具体退还金额将以芜湖市自然资源和规划局的最终核算为准。

*苏宁环球2015年至20020年6月部分财务数据变化情况（记者根据历年年报数据制图）

肖云祥表示，从物业性质来看，商业办公项目周期长，资金沉淀大，长期无法回笼资金，的确会对企业现金流产生压力。虽然苏宁环球提出“大金融、大健康、大文体”的发展方向，但是房地产业务目前还是公司的主营业务，即使为了转型，也不会特意采取退地的极端方式。

来源：中科财经