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贵阳各个城区的房子,超过多少单价,你觉得就不值得买了?

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  隐藏在房价背后的深层次逻辑,除了产品之外,关键看地价,而一座城市里面,各个城区的地块含金量,又是不一样的。就拿贵阳来讲,区划上归属于观山湖的房价,就要比归属于花溪的房价,要有含金量得多。

  

  观山湖

  比如,观山湖之前曾经拍出一块地,成交楼面价7639元/平,这样的地价成本,房价如果卖到1.4万,我觉得是很正常的,但是,如果是花溪,如果一块地的成交楼面价只达到3500+元/平,那么这样的地块修出来的高层,哪怕卖7000元/平米,虽然还不及观山湖的土地成本,我都觉得还要再考虑一下,而很多拿地成本相对比较低的房企,也会选择这样的地块来做别墅、洋房等低密度住区,从产品上进行提升,用以提升售卖单价。

  

  各区域大致示意图

  整体上说,按照2021年的行情,在我心目中,各个城区板块的价位还是有一个预期的:

  1、观山湖:

  第一梯队的项目,1.5~1.8万都能够接受,比如中海、华润、融创等;第二梯队的项目,1.2~1.5相对来说靠谱一些,再往下1.2w以下的价格,可以说刚需产品比较多了。

  2、老城区、两城区:

  云岩主要看三马板块,南明主要看太慈桥、环花果园周边。三马板块1.2万以内的中高端产品,可以接受,再往上,就不如观山湖的刚需项目有竞争力了;南明花果园周边,特别是太慈桥区域,可能会诞生豪宅的区域,1.3w以下都仍然有很大想象空间,但那些极夸张的甚至广告打出来卖到4w每平的,还是比较超出我的认知极限。

  

  白金大道附近

  3、白云:

  白云毗邻观山湖区域,主要有2个,一个是白金板块,另一个就是长坡岭黑石头片,两大区域虽然可以说能够和观山湖无缝对接,但始终并不是观山湖,而观山湖目前一些“低空贴地飞行”的大盘,仍然有9000+的价位,比如西南上城这个大项目,虽然不是观山组团核心,但仍然是观山湖,而白云就算再靠近观山湖,也还是白云,白云的房价心理区间,是在7000+的水平,哪怕是所谓的白金板块、长坡岭泛观山湖区域,甚至于说能够有top品牌提升品牌溢价率做出非常高端的产品,我认为还是不如观山湖的9000+有竞争力,所以,白云的心理价位,单价在7000+左右,如果超过了8500,就还不如选观山湖一步到位了。

  4、花溪:

  花溪可以说潜力很大,未来也是和贵安融合的桥头堡区域,当然,花溪版图也很大,各个区域板块的价格也不尽相同,预计后市会有不小的推盘量,长远看来,花溪8000~1w左右的价格,算是合理的, 但这是长线,中短期内当然是越低入手越好,确实要在现阶段在花溪买的话,一般刚需控制在8000以下吧,好一点的优质产品,收入囊中的时候最好也不要破万,进可攻,退可守。

  

  花溪湖附近

  5、乌当、清镇:

  这两个板块,更看好的显然是清镇,一个是贵阳城市向西的力度很足,除了1~3号地铁线,s1号和s2号,都是往西连接的,而且s2号线还通过清镇,清镇主城到观山湖中间的区域,所谓的“贵阳西”,还是有不小的潜力空间的,8000以内都可以接受乌当板块,7000单价我都嫌有些贵了,一来不太喜欢城东北板块,二来龙洞堡机场航线东面也比较多。

  6、贵安、双龙、其他没那么高存在感的区域:

  谨慎对待,不是所有的低价都是洼地,有的可能是诱惑。而命运赠与的礼物,早已在暗中标好了价格,如果在贵安、双龙里面,一定要选一个区域的话,我选贵安,当然,如果有的选,宁可选清镇、花溪,近郊、远郊的项目,尤其是别墅项目,一定一定要相当谨慎!这些区域,就不说价位了,说出来你不尴尬,我也觉得尴尬。

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