贵阳各个城区的房子，超过多少单价，你觉得就不值得买了？

隐藏在房价背后的深层次逻辑，除了产品之外，关键看地价，而一座城市里面，各个城区的地块含金量，又是不一样的。就拿贵阳来讲，区划上归属于观山湖的房价，就要比归属于花溪的房价，要有含金量得多。

观山湖

比如，观山湖之前曾经拍出一块地，成交楼面价7639元/平，这样的地价成本，房价如果卖到1.4万，我觉得是很正常的，但是，如果是花溪，如果一块地的成交楼面价只达到3500+元/平，那么这样的地块修出来的高层，哪怕卖7000元/平米，虽然还不及观山湖的土地成本，我都觉得还要再考虑一下，而很多拿地成本相对比较低的房企，也会选择这样的地块来做别墅、洋房等低密度住区，从产品上进行提升，用以提升售卖单价。

各区域大致示意图

整体上说，按照2021年的行情，在我心目中，各个城区板块的价位还是有一个预期的：

1、观山湖：

第一梯队的项目，1.5~1.8万都能够接受，比如中海、华润、融创等；第二梯队的项目，1.2~1.5相对来说靠谱一些，再往下1.2w以下的价格，可以说刚需产品比较多了。

2、老城区、两城区：

云岩主要看三马板块，南明主要看太慈桥、环花果园周边。三马板块1.2万以内的中高端产品，可以接受，再往上，就不如观山湖的刚需项目有竞争力了；南明花果园周边，特别是太慈桥区域，可能会诞生豪宅的区域，1.3w以下都仍然有很大想象空间，但那些极夸张的甚至广告打出来卖到4w每平的，还是比较超出我的认知极限。

白金大道附近

3、白云：

白云毗邻观山湖区域，主要有2个，一个是白金板块，另一个就是长坡岭黑石头片，两大区域虽然可以说能够和观山湖无缝对接，但始终并不是观山湖，而观山湖目前一些“低空贴地飞行”的大盘，仍然有9000+的价位，比如西南上城这个大项目，虽然不是观山组团核心，但仍然是观山湖，而白云就算再靠近观山湖，也还是白云，白云的房价心理区间，是在7000+的水平，哪怕是所谓的白金板块、长坡岭泛观山湖区域，甚至于说能够有top品牌提升品牌溢价率做出非常高端的产品，我认为还是不如观山湖的9000+有竞争力，所以，白云的心理价位，单价在7000+左右，如果超过了8500，就还不如选观山湖一步到位了。

4、花溪：

花溪可以说潜力很大，未来也是和贵安融合的桥头堡区域，当然，花溪版图也很大，各个区域板块的价格也不尽相同，预计后市会有不小的推盘量，长远看来，花溪8000~1w左右的价格，算是合理的， 但这是长线，中短期内当然是越低入手越好，确实要在现阶段在花溪买的话，一般刚需控制在8000以下吧，好一点的优质产品，收入囊中的时候最好也不要破万，进可攻，退可守。

花溪湖附近

5、乌当、清镇：

这两个板块，更看好的显然是清镇，一个是贵阳城市向西的力度很足，除了1~3号地铁线，s1号和s2号，都是往西连接的，而且s2号线还通过清镇，清镇主城到观山湖中间的区域，所谓的“贵阳西”，还是有不小的潜力空间的，8000以内都可以接受，乌当板块，7000单价我都嫌有些贵了，一来不太喜欢城东北板块，二来龙洞堡机场航线东面也比较多。

6、贵安、双龙、其他没那么高存在感的区域：

谨慎对待，不是所有的低价都是洼地，有的可能是诱惑。而命运赠与的礼物，早已在暗中标好了价格，如果在贵安、双龙里面，一定要选一个区域的话，我选贵安，当然，如果有的选，宁可选清镇、花溪，近郊、远郊的项目，尤其是别墅项目，一定一定要相当谨慎！这些区域，就不说价位了，说出来你不尴尬，我也觉得尴尬。