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连涨10个月,老旧小区房供不应求:东莞凌晨打响新年调控第一枪,但炒房客仍在观望

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  本文来源:时代周报 作者:刘文杰

  27日零点刚过,东莞购房群的信息1分钟内显示99+。

  “这样一限,接盘的人会明显变少,东莞房子要横盘了?”有人期待调控显效,等待跌价再入市。也有人认为,这不过又是“狼来了”:“‘7.25’限购那么严,想着至少横盘半年,结果还是涨得飞起,这次顶多就是‘725’补丁版。”

  他们讨论的是2月27日凌晨,东莞市住房和城乡建设局官网发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(以下简称《通知》)。《通知》从调整商品住房限购年限、加强房地产金融管理等六方面调控,包括延长非东莞户籍居民购买二套房的社保年限;明确居民住房首付款比例;对有两套住房以上居民,暂停发放商业性个人住房贷款。此外,还对离婚购房、企业购房等情形分别作明确要求。

  

  2月27日凌晨,东莞市住建局官网发布《通知》(图源:东莞市住建局)

  这明确表明东莞的目的:抑制投机炒房,遏制房价过快上涨。

  安居客数据显示,到今年2月为止,东莞房价已经连续涨了10个月。

  根据冰山指数发布100城榜单,2020年东莞二手房价涨幅为32.7%,高居榜首,将深圳远远甩在后面。《证券时报》旗下“数据宝”发布的涨幅榜亦显示,2020年东莞二手房涨幅排名全国第一,高达47.1%。

  “东莞房价上涨,与深圳需求外溢有直接关系。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉时代周报记者,东莞强有力的产业支撑,不断吸引人才提供售楼市场,这使得了东莞房价能够持续、长期上涨。

  中指研究院东莞分院负责人殷传强认为,东莞须在供应和需求端持续发力,继续加大市场供应,稳定楼市预期,同时加强市场监管力度,严厉打击市场投机炒作行为,建立房地产调控长效机制。

  连涨10个月

  新年伊始,东莞楼市让等跌的人扑了空。

  东莞万江区某小区是楼梯房,二手房价格达1.9万元/平方米。2月25日,时代周报记者走访发现,这价格比上个月涨了7%。

  但这二手房价在万江区还算不上高,在安居客数据里甚至排不进前15位。“整体都在涨,即便是楼梯房,价格也是水涨船高。”东莞房产中介王明(化名))向时代周报记者解释道。

  安居客数据显示,截至2月26日,东莞二手房挂牌均价为1.89万/平方米,环比上涨0.35%,同比上涨14.13%。新房成交均价为2.65万/平方米,环比上涨1.67%,同比持平。

  一手房从2020年7月开始呈上涨趋势(图源:安居客)

  中心城区购买需求外溢,拉动各镇房价上涨。

  时代周报记者梳理发现,东莞33个镇中,有29个镇的二手房价都在上涨。其中,石碣、大朗、厚街的二手房涨幅名列前三,分别为6.96%、6.48%、3.18%。凤岗、黄江、麻涌、横沥、清溪紧随其后。

  以大朗镇某1998年竣工的老旧小区为例,二手房价就达到1.18万元/平方米。“大朗的花园小区大多都是2.5万元起步了。只有这种老小区,还能1.5万左右买到。”王明对时代周报记者坦言,但这样的老旧小区也是供不应求。

  时代周报记者走访发现,市场确实如此。

  张先生3年前买入了大朗某花园小区住房。今年2月,他将挂牌价调整至2.8万元/平方米,比5月增加了8000元/平方米。“我问过好几个中介,都说今年5月还要再涨,不急卖。”张先生讲道。

  东莞房价呈现一路涨价趋势。

  安居客数据显示,从2020年5月至今,二手房挂牌均价从1.6万元涨至1.89万元,涨幅达18%。也就是说,过去10个月里,东莞的房子每平方涨了近3000元。

  不仅价高,而且量少。

  东莞中原战略研究中心数据显示,截至2020年12月底,东莞新房库存为2.43万套,库存去化周期为3.6个月,库存去化周期创新低。超过七成镇街的去化周期低于4个月。根据CRIC中国地产决策咨询系统,中国二三线去化周期基本持稳在11-12个月左右。

  “现在不是买房,是抢房了。”王明笑着说,以前还有时间和购房者软磨硬泡,现在购房意愿不够强烈的,都先放一边了,“实在顾不过来。”

  深圳趋紧,东莞疯涨

  东莞房价上涨,与深圳需求外溢有直接关系。

  时代周报记者走访发现,房价涨幅较大区域均为临深片区、中心城区及附近镇区。具体至东莞二手房价格,去年5月至今年2月期间,7月、9月、11月,是东莞房价涨势最猛的三个阶段。

  2020年4月3日,深圳市宝安区住建局针对“天价喝茶费”传闻,发布《关于坚决打击房地产开发企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的通知》。

  7月8日,深圳市住建局考察组到长沙市住建局交流。数日后,深圳市住建局在15日晚上发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。“715新政”被称“最严调控令落地”。

  有媒体表示,三分之一购房者因此失去“房票”,给深圳打新客当头一棒。

  深圳楼市消停数月,东莞楼市持续上扬。安居客数据显示,2020年6月东莞二手房挂牌价为1.61万元/平方米,8月房价攀升至1.71万元/平方米,涨幅达6%。

  

  二手房从2020年5月开始呈上涨趋势(图源:安居客)

  东莞市住建局数据显示,2020年6月二手房网签6967套,7月二手房网签8051套。“那段时间有很多深圳的(购房者)来咨询,大多是买来投资。”王明回忆道,购房者关注的主要是临深片区和中心城区。

  “深圳楼市调控逐渐收紧,购房者发现在深圳买房的难度越来越大,被拒之门外的购房者就会转向临深片区。”张波告诉时代周报记者。

  深圳楼市调控还在围堵“假离婚”。

  2020年9月10日,中国人民银行深圳市中心支行、中国银行保险监督管理委员会深圳监管局、深圳市住房和建设局联合发布《关于建立婚姻信息查询机制 完善住房贷款管理的通知》),提出进一步完善房地产信息平台功能,通过省数据共享机制为商业银行提供购房人婚姻登记(含结婚、离异)信息的查询便利;商业银行审核个人住房贷款,以房地产信息平台查询借款人婚姻状况和购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下在本市拥有的住房套数,作为依据。

  这为东莞楼市点了把火。9-10月,东莞二手房挂牌价上涨2.3%。

  深圳打新潮火热,再次推高东莞楼市。

  2020年11月,深圳网红楼盘润玺一期开盘,上万人认筹摇号、1300个幸运儿手握千万元排队选房,引发网友热议。“众筹打新”,“借票代持”等现象被央媒点名。深圳市住建局随后回应,“政府部门正在研究综合调控政策,坚决打击市场投机炒作行为。

  一时间,深圳打新群安静了,东莞购房群沸腾了。

  加大供地

  去年以来,东莞屡次实施房价调控。

  深圳“715新政”后,10日后东莞出手调控。7月25日,东莞市住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(前述提到的“725新政”),就土地供应、限购政策、商品房转让年限、公积金贷款政策、房价监管等方面发布多项新政,严控房价上涨。

  调控令下的一个月,东莞二手房交易骤减。2020年7月,东莞二手房交易量3828套,8月仅为1768套。

  调控力度再升级。2020年9月,东莞先后发布3则调控令。规定自2020年10月19日起,东莞首套房最高贷款额度由120万元调整为90万元;二套房最高贷款额度由80万元调整为50万元。购买的商品住房须取得不动产权证满3年后方可交易转让。明确各类以服务为由收取金钱的行为涉嫌违法违规。

  但效果不甚明显,10-11月房价短暂平稳后,11月至今房价一路高歌猛进。

  时代周报记者发现,东莞调控令实则“有空可钻”。

  如调控对象仅限在非东莞户籍家庭。“725新政”提到,非东莞户籍购买首套房需连交12个月社保,且商品房交易转让时限从办证后2年延长到3年。今年2月27日新政依然是针对非本市户籍居民家庭,只是延长购买二套房连续缴纳社保的年限。

  此外,相比诸多二三线城市限贷政策,东莞显得“宽松”。东莞规定,名下在无房但有已结清的住房贷款记录,或名下有1套房且房贷已结清的,购房首付款比例不低于40%;名下有1套房但住房贷款未结清的,购房首付款比例不低于50%。如苏州规定,名下有1套房且房贷已结清的,首付50%;名下有1套房但住房贷款未结清的,首付80%。

  “从政策面漏洞来讲,热门城市容易出现通过假结婚假离婚、代持、赠与等方式实现获得购房资格,东莞也一样。”张波告诉时代周报记者。

  调控需解决东莞楼市根本问题——目前住房库存相对较低,去化周期短。

  张波认为,在供不应求的情况下,市场容易拉动房价上扬。“后续调控可能还会出现,但最根本的还是要解决住房供不应求的问题。”

  殷传强同样认为,东莞楼市调控的主要问题是市场供需失衡。“由于新房供应不足导致较多需求转向二手市场,因此全年二手房价涨幅明显。”

  东莞正在行动。《通知》提出,将加大住宅用地供应,今年供应住宅用地不少于300公顷,进一步缓解商品住房供需矛盾;优化住房供应结构,加大中小套型普通住房供应比例,增加住房供应数量,促进供需关系平衡;加大人才安居保障力度,今年筹集人才安居房不少于5000套。

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