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小关又动起来了,会成为贵阳的太古里吗?

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  老实说,虽然对小关挺关注的,我也没想到连续两篇都写小关。上次,读者提供小关停摆的消息,我就去跑了一趟,现场没啥动静,我也没敢断定不做了。

  上次说“貌似已暂停”,果然也只是“貌似”。前几天,云岩区又发布消息,小关的拆迁工作又开始了,征收签约编号累计都超过了一半,并没有停下来。

  

  并且,就在上个星期五,云岩区的领导还跑去小关调研了。除了考察小关安置房项目的建设情况,还去小关6、7号地块逛了一圈,要求做好征拆工作。

  昨天,公司行政要求填一份问卷,是万达投资集团关于小关项目的问卷调查。琢磨了一天后,我还是决定再写点什么。至于说得对不对,那就不管了。

  

  

  可能有人会说,就小关那个地方,也想成为太古里?你在做梦吗?我的回答是,你说得对,我就是在做梦,这只是梦话。我承认,这个标题有些“标题党”。

  之所以会想到太古里,主要是因为那份调查问卷。问卷的第7、8项内容,分别是“是否了解商墅”、“是否愿意购买商墅产品”,然后我就想到了上面的标题。

  

  填问卷时,同事说,“商墅,不就是商业性质的别墅?”我默默地截了资料图给她看——商墅,本质在“商”,不在“墅”,融合居住、办公、商铺等功能。

  一般而言,商墅与正常的别墅一样,低密度低容积率,私密性较好。因为“限墅令”的发布,在别墅难批的情况下,商墅满足了部分不能买别墅人群的需求。

  在这一点上,商墅跟公寓有一点点相同之处。因此,可以很容易看出商墅的一个优势——性价比高,即“总的价格较别墅低,赠送力度还比部分别墅的要大”。

  

  我国的“商墅”跟外国的“Office Park”类似,后者是低密度、花园式办公的泛称,目前已成为欧洲的主流模式,法国巴黎的香榭丽舍大道是很好的例子。

  在国内,北京的三里屯、上海的南京路、成都的太古里等,也是优秀商墅产品的代表。插句题外话,部分地方想学成都太古里,却大多只是“东施效颦”而已。

  

  当然,只看到商墅的优点,或者看到成功的案例,就认为商墅很完美,那就错了。与公寓一样,商墅的短板之一就是“商业水电”,不差钱的购房者可以忽略这点。

  此外,从表面上看,商墅的赠送要比部分别墅高,但这里的高赠送是通过某种手段实现的,比如改夹层,loft公寓就是这样。但是,违不违规不说,风险总是有的。

  还有一点,产权问题,商业用地的产权可是40年。当然,也有在带有住宅属性的商业用地中修商墅的,但这种商墅较上面的那种,居住感可是差了不少。

  

  

  在调查问卷的最后,万达问了一个有意思的问题,如果除去现有的地铁站,后期增加商业街、购物中心、优质学校、湿地公园后,是否会选择居住在小关?

  商业街,应该就是上面提到的商墅。至于购物中心,既然是万达的地,除了万达广场,还会修什么?优质学校,倒是可以期待一下,究竟会引进哪所学校。

  

  最后那个公园,说实话,我有点担心。之前也说过,小关湿地公园的配套工程,小关污水处理厂没完工。小关湖与处理厂之间,还有耕地存在,拆迁也没完成。

  最主要的是,从2013年项目立项开始,直到现在都没修好。而且,从项目立项到实际开工,中间还隔了5年。开工之后,也没看到有报道说公园完工了。

  上次去现场逛了一圈,就目测的情况来看,除了污水处理厂,基本上看不到小关湿地公园这个项目有施工的迹象。要是这么拖下去,谈什么配套公园?

  

  最后那个问题的第二部分,是万达关于小关项目的定价调查。四个价格区间中,最低价格是7500元/平米,价格上限也没破1万,为9500元/平米。

  即便是最高的定价,9500元/平米,也是一个有些意外的价格。就算湿地公园没修好,地铁1号线是早就开通了,商墅地块就在雅关站两侧,再加上万达广场,以及地块旁边的中小学,不说配套齐全,但比起部分价格虚高的项目,配套还算完善。

  

  这里提到了学校,就多说几句。在调查问卷中,也另有一个问题是关于学校的,问题是“您认为最好的小学和初中分别是__”,是个填空题,不是选择题。

  上面我提到了,可以期待究竟万达会引进哪所学校?当时,我填了贵阳名气较大的中小学。后来又想了想,问题也没限定在贵阳啊,难道会引进外地名校?

  

  

  俗话说,人如其名,名不正则言不顺。这个道理,用在项目身上也适合。有些项目,开发商为了拔高调性,刻意去扣字眼,寓意是好了,传唱度却不高。就像有些父母在给孩子取名时,刻意追求生僻字,反而让孩子深受生僻字带来的“毒害”。

  期待万达能给小关项目一个合适的案名,除了有利于营销宣传,现实中,因为中意项目案名而下定决心购房的例子,也不是个例——好的案名,就是金字招牌。

  

  文章的最后,来谈一谈万达这份调查问卷的意义。再一次申明,文章只是个人看法,若有不当之处,欢迎指正。今后若真的有雷同现象出现,肯定纯属巧合。

  万达的调查问卷,不说问题齐全,至少相对完善——住房面积、户型大小等基础内容,房间设计、室内装修等进阶问题,乃至项目配套等,都基本涉及到了。

  

  即便人们在填调查问卷不会那么老实,但只要其中部分内容是真实情况,在最终汇总之后,万达就能得到小关片区意向客户的原始画像,这很重要。

  近些年,进入贵阳的房企不少,其中不乏在其他地方大火的名企。但是,即便经验再丰富,有些房企还是栽了跟头,首发项目并没有意料之中那么好卖。

  为什么?其中的一个原因,就是这些开发商没有“放下身段”,去仔细研究自己项目的潜在客户群体的需求。要么借用外地的经验,要么干脆什么都不管。

  

  一个项目要想打开市场,最需要重视的一点是,要贴近市场需求。卖房子又不是做艺术品,后者可以曲高和寡,但房子要是认同的人不多,还怎么卖?

  一些开发商常犯的错误,是认定了居住只是基本需求,或者深信“酒香不怕巷子深”。这两个错误,都有一个共同之处,部分项目的决策人过于自信了。

  

  大比方,同样是改善项目,也分初级改善、终极改善。假设一个项目是改善项目,项目是偏初级改善,还是往更高一级走?推出的产品应该以多大户型为主?明星户型的亮点要突出哪一点?哪些功能更实用、更受欢迎,需要重点宣传?

  还有很多问题,都是需要开发商需要考虑清楚的。不管是阳春白雪,还是下里巴人,都要注意满足购房者的自我价值认可需求,客户认同的东西才好卖。

  注:上述部分图片来源于网络、政府网站,侵权立删

  

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