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半个番禺,是否未来十年的“超级风口”?

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  广州的南拓,有了新思路。

  近日,连接番禺和南沙的“莲花湾片区”被首次提出。

  从其规划的范围来看,番禺的新造镇、化龙镇、石碁镇、石楼镇全域和南村镇、大龙街的一部分,都属于莲花湾片区规划范围之内。

  面积有多大,将近番禺约一半,约260平方公里。

  从战略意义上看,这个片区,既是连接番禺和南沙的核心片区,也是补全番禺发展的真空短板。

  而以地产角度审视莲花湾片区,不难看出,拥有大量可开发土地、同时规划落地还需要时日的这个片区,存在更多的机会,房价也更加亲民。

  当然,时间会更长。

  01.

  莲花湾片区的区位,是当下的短板,也是未来的机会。

  先说短板。

  广州南拓,始于番禺。

  1988年8月,历经三年建设的洛溪大桥正式通车,成为当时番禺连通广州的大桥,从某种意义上看,这个早于南拓战略的时间段,恰恰拉开了番禺的南拓序幕。

  但近20年以来,番禺在快速发展的同时,进入爆发成长期的板块,更多集中在早前的洛溪岛板块、番禺广场板块以及当下热度最高的万博长隆(华南板块)。

  这些板块,如今已经成为番禺承接中心城区居住人口外溢的重要板块。

  

  

  图源:地产少年

  反观莲花湾片区,也就是番禺东部,局限于区位发展的平衡性,相比以上板块,番禺东部的多个板块,无论是配套的齐全性,还是产业发展的可塑性,再到推进的效率,平心而论,都一直发展较为缓慢,属于“待发展”阶段

  例如在交通配套方面,莲花湾片区现有的线路只有4号线,对比番禺广场、万博这些多线交汇的交通中心,显然就低调了很多。

  在此前,就有专家对莲花湾片区的当下有这样的判断:

  现状开发强度相对较低,缺乏南北向便捷联系中心城区的交通通廊;莲花湾片区发展以镇街经济为主导,产业低端,片区现有较多村级工业园,难符合新要求;

  作为番禺区在广州市“南拓”战略的重要支撑点,不合理的交通发展模式加剧了交通拥堵、城市污染等。

  02.

  但这并不意味着没有机会。

  无论是从南拓的布局来看,还是大湾区的整体规划来看,莲花湾区域占据大湾区“湾顶”区域,位置并不差。

  摊开地图,不难发现,在都市圈的基本面下,莲花湾区域具备了一定的区位优势。

  整个区域北边是广州大学城以及广州人工智能与数字经济实验区,南边是南沙新区,西边是番禺城区(万博)以及佛山顺德,东边是东莞水乡。

  其次,番禺东部规划了广州国际创新城、化龙汽车城等,同时政府正在筹划一系列的智能制造项目,智创高地的轮廓已经十分清晰。

  

  

  番禺三大经济带

  如今,以科创产业为主的番禺东部产业带已崭露头角,包括思科智慧城、广汽新能源汽车产业园两大千亿项目。

  加上南方文化产业基地、恒大足球训练基地、石碁智能创造园、华侨城莲花湾项目等众多产业项目,整体产业规划也不差。

  同时,化龙镇在推动汽车小镇高质量发展的同时,谋划打造化龙新城,推动产城融合。

  

  

  来源:网络

  而交通配套方面,轨道交通中东西向包括佛莞城际铁路(在建),南北向穗莞深城际琶洲支线

  地铁线路南北向包括2、3、4、7、8(规划)、18(规划)、22号线(规划),东西向包括17(规划)、20号线以及3号线延长线(在建)。

  再加上南大干线,串联起广州南站、长隆万博、国际创新城、广汽汽车产业园等组团,东部与番禺区内的连接将更加紧密。

  

  

  南大干线和莲花山过江通道

  如果产业能够强势导入,再加上交通配套的规划陆续完善,那么,莲花湾区域想象空间还是相当大的。

  回归到最初的设想,能否成为下一个超级风口?

  我们的理解是,作为补全番禺南沙之间的真空地带,再加上番禺整体发展的推进,这个片区进入下一个规划阶段,显然是势在必行,而接棒成为番禺下一个爆点,也具备了可能性。

  但需要有一个认知,这样的整体规划,值得期待,但规划范围庞大、落地规划时间长,也是客观存在的。

  对于购房者来说,这样的利好兑现,是需要时间的。

  03.

  而对于购房者来说,应该如何看待这个片区。

  整体上来看,番禺的楼市价值和该片区的价格优势,决定了该片区是个不错的入手区域。

  首先,番禺的价值,一直在提升。

  在广州各功能区通勤比例矩阵当中,在就业地是中心城区这一范围之内,除了中心城区之外,番禺城区,是居住地比例最高的。

  同时,从通勤热度来看,番禺区是大量广州通勤人群的居住聚集地。

  每天有三万多人从番禺区出发,由南至北到天河区、越秀区上班,番禺区到天河区上班的通勤流动热度最强。

  莲花湾区域的亚运城板块等板块,便是其一。

  其次,是番禺整体的价格走势。

  克而瑞数据显示,从新房网签成交看,番禺区在广州全市市占率已从2018年的8.2%攀升至今年达10.6%(数据截至2021年2月15日)。

  

  

  来源:克而瑞广佛区域

  同时,番禺区成交均价三年间增幅达1.4万每平方米(2018年均价约2.1万/平),其片区最新成交均价达35529元/㎡。

  在这样的趋势之下,莲花湾片区的亚运城、广汽板块、化龙等多个板块,均价都在3万以下,无疑是番禺的价格洼地。

  对于资金有限的刚需来说,不失为一个较好的上车选择。

  但相比番禺广场、洛溪以及万博等板块,这些板块的生活配套还不太成熟。

  要等到配套完善的话,还需要一定的时间,从投资角度来看,意味着更长的持有周期。

  另外,该片区目前可选择的项目不算多。

  目前在售的主要有亚运城板块的亚运城、中海左岸澜庭,广汽板块的智联汽车小镇、凯德山海连城,大学城板块的思科智慧城12光年、化龙的金侨岭南院。

  未来即将入市的则有新造板块的奥园恒基学苑一号、大学城板块的越秀华工校区二期项目。

  

  

  亚运城板块

  对于刚需买家的话,目前更值得推荐的是亚运城板块。

  无论是通勤便利度,还是配套和教育资源,再到刚需买家更为看重的性价比,这个板块更值得推荐,并尽可能选择拥有成熟社区配套的项目,避免生活不便利。

  而对于有意院墅的买家来说,则可以关注番禺化龙的金侨岭南院。

  该项目是目前整个广州为数不多的岭南建筑风格的项目,在项目规划层面,项目容积率仅为0.6,值得关注一下。

  最后,莲花湾片区能否承载厚望,成为下一个爆点,不妨拭目以待。

  【End】

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