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西安楼市牛年王炸:2万人摇号和2.4万/㎡的楼面价

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  “王炸”是斗地主中最大的牌型,开局起手打出“王炸”的人在自家或者对家眼里,显然是个新的不能再新的新手,毕竟“王炸”要捏的住,用得好。

  楼市中的“王炸”——大王“地王”、小王“万人摇”,一般也都在年中,或者楼市火热时趁热打出的。没想到这个牛年刚开始的时候,西安楼市大小王连出,“炸”的大家头晕眼花。

  大王:2月19日(初八),曲江新区诞生一宗“溢价48.56%、总地价21.5亿元+无偿移交基础教育设施建设面积16.8万平方米”、实际可售楼面价达到24325元/㎡的地王——QJ7-8-51;

  小王:航天新城山水·美树项目推出424套房源,2月25日18:00登记结束后,意向登记申请数(含撤销)23791户家庭登记,成功创下了西安楼市史上首个“2万人摇”

  一方面,开发商们不断争抢在之前甚至算不上优质的土地,15家极具实力的地产企业,经过64轮竞拍,将楼面价纪录刷新至约24325元/㎡;

  另一方面,则是2万户家庭选择去搏一搏中彩票的概率,希望买到低价房,或者说优质平价房,而参与登记的大部分家庭也抱着“买到就是赚到”的心态。

  开发商、购房者、投机者、管理者在多方博弈中也暴露出诸多矛盾。

  XI'AN

  需要警惕投机心理

  曾经一项调查中国购房者心理的报告显示,80%的购房者认为自身所在城市的房价太高或者虚高,但矛盾的是,大部分受访者认为有短期内购房的必要。

  形成这种矛盾心理的根源,一部分出自因结婚用房等刚需的首套房需求,而另一半购房者则是认为持有房子是足以跑赢通胀的“理财产品”。

  本次山水美树的登记情况就充分证明了这一点。

  在不包含申请及撤销的数据表里,23142户家庭中,真正需要且迫切需要首套房的刚需家庭占6736个,抱着“摇到就是赚到”“跟风登记”的普通家庭,足足有16406个。


  当然,普通家庭亦有改善需求,不能一言蔽之为纯投机行为,但在“房住不炒”大环境下,西安现有调控政策目的是稳定楼市,抑制房价疯涨,保护刚需。

  但真实的刚需群体容易陷入纠结区位因素、孩子上学问题、追求一步到位等等,在来回纠结中错失良好的买房时机,也因为获取信息渠道狭窄,纠结之间错失优质平价房的机会。

  投资需求的购房者,则没有这样的顾虑,简单衡量价格和区位因素之后,便果断登记摇号。


  ▲山水美树核验现场(来源:西安航天城实业发展有限公司)

  有媒体通过抽取今年以来的摇号数据发现,1月至今19个盘,10个千人摇,其中刚需比例受挤压。

  火热的背后,来自去年年底到春节假期后积压产生的大量购房需求,这一点无可厚非,需要警惕的是流传自其它限价严格城市的“打新热”。

  何谓“打新”,其实就是参与高性价比新房摇号,但“打新人”的初衷并非自住,而是以投机为主。

  以炒红“楼市打新”这一概念的深圳为例,“万人打新”屡上头条,为此深圳市住建局果断采取措施打击假结婚、假离婚、代持等炒房投机行为,且通报不少违规申购人员被暂停在深购房资格的通告。

  “打新热”往往出现在政府限价严格城市,限价这一初衷本身希望新房价格能挤出水分,保障购房者利益,但有些优质盘公示价格后,限价下售价低于周边二手楼盘。

  山水美树本次均价区间在1.3万/㎡-1.7万元/㎡,而周边二手房均价在1.6-1.9万。和深圳“打新”追求1-2万多的差价相比,西安出现违规申购的投机客的几率也小很多。

  但到手几十万的差价,足以吸引非刚需群体参与堪比中彩票的摇号。

  而就算没有专业投机客入场,那些抱着“摇一下也不亏”的普通家庭,也挤压了没房的刚需群体。

  这显然不是良性的市场表现,如果“打新热”席卷西安,只会导致原本逐渐区分开的刚需群体和改善群体,又在利益驱使下拥挤在一起,无意中炒热购房情绪,哄抬房价。

  当然,目前来看山水·美树“2万人摇”的情况并非投机客有意助推,只是西安需要警惕这一现象的继续出现。

  除了细化群体划分,严打投机行为以外,也需要解决这一现象出现的根源——供需矛盾。

  XI'AN

  供需矛盾如何合理解决

  供需矛盾是去年就存在的状况。

  2020年,西安楼市供不应求明显,供需比近1:3.35。新建商品房推出就售完,全年住宅成交1051万㎡;房价连涨四年,主城区住宅均价达到15975元/㎡。

  新房供应不足,一部分购房者选择放弃摇号,将目光瞄向二手房市场,2020年西安二手房挂牌量同比增长超过7成。

  另一方面,房企在资金政策红线、土地供应加大、楼盘入市缓慢等的情况下选择继续拿地,全年土地成交21790亩、吸金1128亿,共诞生19宗万元楼面价地块。


  数据来源:克而瑞陕西

  供不应求一方面是购房者不断拔高的需求,一方面是调控政策使然。当然还有市场走向导致刚需户型供应量正在低于改善户型,我们在总结2020年楼市时,就曾提出问题,“到了2021年,房企们将“高价改善盘”入市之后,西安楼市还能继续稳住房价吗?”

  显然,随着品牌房企坐稳西安市场,以及改善需求提高,在提高楼盘质量的同时,房企也在扩大改善户型的比例。

  今年1月底,绿城以1.6万元/㎡楼面价在西咸新区能源金贸区拿地,当时就刷新了西安住宅用地出让记录。

  一个月不到的时间,曲江大明宫置业+中国铁建以总地价21.5亿元联手拿下曲江117亩QJ7-8-51纯住宅地块,算上无偿移交的基础教育设施建设面积16.8万平方米以后,楼面价达到24325元/㎡。


  房企自然是趋利的,付出高代价拿地后更多选择做溢价多的中高端楼盘,这也让“地王”记录刷新的频率加快。

  回首五年前的地王,楼面价仅为7212/㎡,现如今售价早已过两万,曲江这块原来称不上好的地块,未来售价又将突破几万呢?


  而为了解决供需问题,去年紧缩供应的西安今年放开了入市限制,据了解,在待入市的新盘中,改善盘占比较高,且三四月份还有会有大量新盘入市。

  改善房增加,也变相提高了刚需的门槛。

  但性价比高的新盘是推一套少一套,且同纯刚需群体竞争的人也越来越多,待其售罄后,西安新房市场将由高价地块主导。

  刚需群体想在主城区买新房,只能去搏“千人摇”“万人摇”,因为在目前的土地格局下,刚需小面积新房源多集中在外围不限购区域。

  如果选择放弃新房,想要留在主城区的刚需群体也让二手房市场逐渐火热。

  新房价格和二手房价格的关系也相互影响。

  去年11月新房库存量降至西安历史最低点时,12月和今年1月,西安二手房价格开始出现反弹,根据国家统计局发布数据显示,西安二手住宅销售价格环比上涨1%,涨幅为近几个月最大。


  面对西安供需矛盾,二手房市场自动吸纳了一部分购房者。

  而接下来要观测的是,改善房的大批入市,是否能吸纳争抢高性价比楼盘的群体,让各群体的注意力集中在自身需求上,刚需和刚需竞争,改善和改善竞争,让市场回归正常理性。

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  近几年,受西安房价持续上涨影响,购房者极易陷入狂热状态,而在“房住不炒”大背景下,西安不断出台政策控制房价,平稳市场。

  未来西安房价趋势走向其实已经明朗,即杜绝疯涨,平稳缓涨。购房者要理清自身需求,控制住自身不被狂热气氛所裹挟,被动加入烘托市场。

  开年就甩出“王炸”的西安楼市,虽然不能就此判定后续没有“大牌”,但“王炸”暴露出的矛盾也为官方提了醒,接下来如何调控,如何化解矛盾,需要西安做足准备。

  主笔:号称嬉皮

  审核:CHEN、Lyna

  监制:号称嬉皮

  图片来源于网络




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