西安楼市牛年王炸：2万人摇号和2.4万/㎡的楼面价

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　　“王炸”是斗地主中最大的牌型，开局起手打出“王炸”的人在自家或者对家眼里，显然是个新的不能再新的新手，毕竟“王炸”要捏的住，用得好。

　　楼市中的“王炸”——大王“地王”、小王“万人摇”，一般也都在年中，或者楼市火热时趁热打出的。没想到这个牛年刚开始的时候，西安楼市大小王连出，“炸”的大家头晕眼花。

　　大王：2月19日（初八），曲江新区诞生一宗“溢价48.56%、总地价21.5亿元+无偿移交基础教育设施建设面积16.8万平方米”、实际可售楼面价达到24325元/㎡的地王——QJ7-8-51；

　　小王：航天新城山水·美树项目推出424套房源，2月25日18：00登记结束后，意向登记申请数(含撤销)23791户家庭登记，成功创下了西安楼市史上首个“2万人摇”。

　　一方面，开发商们不断争抢在之前甚至算不上优质的土地，15家极具实力的地产企业，经过64轮竞拍，将楼面价纪录刷新至约24325元/㎡；

　　另一方面，则是2万户家庭选择去搏一搏中彩票的概率，希望买到低价房，或者说优质平价房，而参与登记的大部分家庭也抱着“买到就是赚到”的心态。

　　开发商、购房者、投机者、管理者在多方博弈中也暴露出诸多矛盾。

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　　需要警惕投机心理

　　曾经一项调查中国购房者心理的报告显示，80%的购房者认为自身所在城市的房价太高或者虚高，但矛盾的是，大部分受访者认为有短期内购房的必要。

　　形成这种矛盾心理的根源，一部分出自因结婚用房等刚需的首套房需求，而另一半购房者则是认为持有房子是足以跑赢通胀的“理财产品”。

　　本次山水美树的登记情况就充分证明了这一点。

　　在不包含申请及撤销的数据表里，23142户家庭中，真正需要且迫切需要首套房的刚需家庭占6736个，抱着“摇到就是赚到”“跟风登记”的普通家庭，足足有16406个。

　　当然，普通家庭亦有改善需求，不能一言蔽之为纯投机行为，但在“房住不炒”大环境下，西安现有调控政策目的是稳定楼市，抑制房价疯涨，保护刚需。

　　但真实的刚需群体容易陷入纠结区位因素、孩子上学问题、追求一步到位等等，在来回纠结中错失良好的买房时机，也因为获取信息渠道狭窄，纠结之间错失优质平价房的机会。

　　投资需求的购房者，则没有这样的顾虑，简单衡量价格和区位因素之后，便果断登记摇号。

　　▲山水美树核验现场（来源：西安航天城实业发展有限公司）

　　有媒体通过抽取今年以来的摇号数据发现，1月至今19个盘，10个千人摇，其中刚需比例受挤压。

　　火热的背后，来自去年年底到春节假期后积压产生的大量购房需求，这一点无可厚非，需要警惕的是流传自其它限价严格城市的“打新热”。

　　何谓“打新”，其实就是参与高性价比新房摇号，但“打新人”的初衷并非自住，而是以投机为主。

　　以炒红“楼市打新”这一概念的深圳为例，“万人打新”屡上头条，为此深圳市住建局果断采取措施打击假结婚、假离婚、代持等炒房投机行为，且通报不少违规申购人员被暂停在深购房资格的通告。

　　“打新热”往往出现在政府限价严格城市，限价这一初衷本身希望新房价格能挤出水分，保障购房者利益，但有些优质盘公示价格后，限价下售价低于周边二手楼盘。

　　山水美树本次均价区间在1.3万/㎡-1.7万元/㎡，而周边二手房均价在1.6-1.9万。和深圳“打新”追求1-2万多的差价相比，西安出现违规申购的投机客的几率也小很多。

　　但到手几十万的差价，足以吸引非刚需群体参与堪比中彩票的摇号。

　　而就算没有专业投机客入场，那些抱着“摇一下也不亏”的普通家庭，也挤压了没房的刚需群体。

　　这显然不是良性的市场表现，如果“打新热”席卷西安，只会导致原本逐渐区分开的刚需群体和改善群体，又在利益驱使下拥挤在一起，无意中炒热购房情绪，哄抬房价。

　　当然，目前来看山水·美树“2万人摇”的情况并非投机客有意助推，只是西安需要警惕这一现象的继续出现。

　　除了细化群体划分，严打投机行为以外，也需要解决这一现象出现的根源——供需矛盾。

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　　供需矛盾如何合理解决

　　供需矛盾是去年就存在的状况。

　　2020年，西安楼市供不应求明显，供需比近1:3.35。新建商品房推出就售完，全年住宅成交1051万㎡；房价连涨四年，主城区住宅均价达到15975元/㎡。

　　新房供应不足，一部分购房者选择放弃摇号，将目光瞄向二手房市场，2020年西安二手房挂牌量同比增长超过7成。

　　另一方面，房企在资金政策红线、土地供应加大、楼盘入市缓慢等的情况下选择继续拿地，全年土地成交21790亩、吸金1128亿，共诞生19宗万元楼面价地块。

　　数据来源：克而瑞陕西

　　供不应求一方面是购房者不断拔高的需求，一方面是调控政策使然。当然还有市场走向导致刚需户型供应量正在低于改善户型，我们在总结2020年楼市时，就曾提出问题，“到了2021年，房企们将“高价改善盘”入市之后，西安楼市还能继续稳住房价吗？”

　　显然，随着品牌房企坐稳西安市场，以及改善需求提高，在提高楼盘质量的同时，房企也在扩大改善户型的比例。

　　今年1月底，绿城以1.6万元/㎡楼面价在西咸新区能源金贸区拿地，当时就刷新了西安住宅用地出让记录。

　　一个月不到的时间，曲江大明宫置业+中国铁建以总地价21.5亿元联手拿下曲江117亩QJ7-8-51纯住宅地块，算上无偿移交的基础教育设施建设面积16.8万平方米以后，楼面价达到24325元/㎡。

　　房企自然是趋利的，付出高代价拿地后更多选择做溢价多的中高端楼盘，这也让“地王”记录刷新的频率加快。

　　回首五年前的地王，楼面价仅为7212/㎡，现如今售价早已过两万，曲江这块原来称不上好的地块，未来售价又将突破几万呢？

　　而为了解决供需问题，去年紧缩供应的西安今年放开了入市限制，据了解，在待入市的新盘中，改善盘占比较高，且三四月份还有会有大量新盘入市。

　　改善房增加，也变相提高了刚需的门槛。

　　但性价比高的新盘是推一套少一套，且同纯刚需群体竞争的人也越来越多，待其售罄后，西安新房市场将由高价地块主导。

　　刚需群体想在主城区买新房，只能去搏“千人摇”“万人摇”，因为在目前的土地格局下，刚需小面积新房源多集中在外围不限购区域。

　　如果选择放弃新房，想要留在主城区的刚需群体也让二手房市场逐渐火热。

　　新房价格和二手房价格的关系也相互影响。

　　去年11月新房库存量降至西安历史最低点时，12月和今年1月，西安二手房价格开始出现反弹，根据国家统计局发布数据显示，西安二手住宅销售价格环比上涨1%，涨幅为近几个月最大。

　　面对西安供需矛盾，二手房市场自动吸纳了一部分购房者。

　　而接下来要观测的是，改善房的大批入市，是否能吸纳争抢高性价比楼盘的群体，让各群体的注意力集中在自身需求上，刚需和刚需竞争，改善和改善竞争，让市场回归正常理性。

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　　近几年，受西安房价持续上涨影响，购房者极易陷入狂热状态，而在“房住不炒”大背景下，西安不断出台政策控制房价，平稳市场。

　　未来西安房价趋势走向其实已经明朗，即杜绝疯涨，平稳缓涨。购房者要理清自身需求，控制住自身不被狂热气氛所裹挟，被动加入烘托市场。

　　开年就甩出“王炸”的西安楼市，虽然不能就此判定后续没有“大牌”，但“王炸”暴露出的矛盾也为官方提了醒，接下来如何调控，如何化解矛盾，需要西安做足准备。

　　主笔：号称嬉皮

　　审核：CHEN、Lyna

　　监制：号称嬉皮

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