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长春小房企新星宇控股赴港IPO:布局过于集中,资金压力巨大难扩张

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  本报记者 李凯旋 李未来 北京报道

  随着房地产行业集中度不断提高,上市寻求资金已经是众多中小房企的“必备”操作。近日,长春的一家小型房企新星宇控股向港交所递交了招股书,拟赴港上市。

  和许多小房企面临的问题一样。由于规模较小,新星宇控股的多数项目和土地储备均位于长春,项目过于集中。同时,数据显示,2019年、2020年前三季度,新星宇控股经营性现金流为负值,其后续或将面临着没有足够资金来进行业务扩张的风险。

  新星宇控股IPO

  近日,新星宇控股向港交所递交了招股书,拟赴港上市。新星宇控股将公司的英文名称取为“Firstar Holdings Group Limited”。第一个单词“Firstar”似乎是“first+star”的组成词,其或许代表着新星宇控股的美好愿景。

  据其招股书介绍,新星宇控股是长春市领先及知名的物业开发商之一,专注于为目标客户提供配备商业物业及配套设施的优质住宅物业。按照订约面积和销售额计算,在2014年至2019年,新星宇控股连续6年在长春市当地物业开发商中排名第一。

  招股书显示,截至估值日期,新星宇控股拥有38个物业项目,土地储备总额为405.86万平米,其分别位于中国6个省份中的10个城市。新星宇控股起家于吉林长春。2016年,新星宇控股扩展业务,并进一步在北方地区、华北地区、华中地区、华南地区开展相关的业务。同时,新星宇控股开始进入哈长城市群、山东半岛城市群、长江中游城市群及粤港澳大湾区等城市群。

  长春是新星宇控股的重仓之地。《华夏时报》记者注意到,在公司持有的38个物业项目中,有超过20个位于长春。同时,长春的土地储备量也占整体土地储备量的53.6%。目前来看,新星宇控股未来开发的预估建筑面积主要集中在长春、威海、海口。

  资金压力较大

  和许多小房企一样,新星宇控股的资金压力同样较大。招股书显示,2018年、2019年、2020年前三季度,新星宇控股物业销售产生的收入分别为46.18亿元、46.77亿元、12.33亿元,分别占总收入的96.5%、96.1%、98.2%。同时,新星宇控股为当地政府建造安置房,在2018年、2019年、2020年前三季度,这部分的收入分别占总收入的3.4%、3.8%、1.6%。

  招股书显示,2018年、2019年、2020年前三季度,新星宇控股的毛利率分别为25.2%、30.3%、39.5%,其与行业内的平均水平相当。不过,值得关注的是,自2019年开始,新星宇控股经营活动产生的现金流为负值。

  2019年,新星宇控股经营活动产生的现金流为-11.86亿元。2020年前三季度,这一数值同样没能回正,为-1.07亿元。究其原因,新星宇控股在招股书中解释,其是由于公司营运所用重大现金净额及物业开发活动持续增加导致出现的利息付款所造成的。

  2018年、2019年、2020年前三季度,新星宇控股的流动负债总额分别为14.26亿元、16.19亿元、17.33亿元,流动负债总额逐期增加。另一方面,未上市的中小型房企因为自身规模较小、且无资本市场的信用背书,在融资方面亦存在着较大的压力。

  新星宇控股方面表示,公司可能无法按商业合理条款为土地收购及未来物业开发获得足够资金。由此可见,资金方面的压力甚至让新星宇控股在开拓业务方面都面临着一定的难度。针对上述问题,《华夏时报》记者联系了新星宇控股方面,但截至发稿,仍未得到回复。

  上市并非易事

  在行业集中度日益提高的今天,未上市的中小房企生存空间被逐渐压缩,其似乎已经在行业的各个环节均失去了优势。

  以新星宇控股为例,除了上述问题之外,其依赖外部承建商,聘请外部各方为旗下的物业开发项目提供包括项目设计、施工、设备安装、电梯安装等服务,而这同样也是一大成本支出。

  招股书显示,2019年、2020年前三季度,新星宇控股就外部承建商提供的服务产生的总成本分别为23.45亿元、4.77亿元。但聘用外部承建商不仅会使得公司成本上升,还会让公司面临着外部承建商无法提供满意的服务等风险。

  早在新星宇控股递交招股书之前,鲁企天泰国际控股同样打算赴港上市。和新星宇控股相同,其也面临着土储区域过于集中、资金压力大的难题。2020年,港龙中国地产、金辉控股、上坤地产等房企成功在港上市。不过,仅就收入这一指标来看,新星宇控股这一仅过10亿元的销售收入和上述成功上市的房企对比,似乎有些“小巫见大巫”。

  同时,中小房企上市面临较高难度早已不言而喻。在新星宇控股IPO之前,也有中小房企多次提交招股书,但在IPO路上却是纷纷折戟。

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