深圳红头文件，要求严查！中介朋友圈、QQ也成为检查对象

卖房不易！

深圳地产经纪人的微信朋友圈、QQ等也成为官方检查对象了。

自深圳市房地产中介协会的行业性提示之后，调控再次升级，深圳市住建局正式发布红头文件严控二手房挂牌价格。

官方发红头文件专项检查

工作目标上，通知提到，通过开展专项检查行动，严厉查处房地产经纪机构二手住房挂牌价格超出成交参考价格的行为，引导理性交易，稳定市场预期，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。

通知指出，检查内容主要包括两方面，一是各房地产经纪机构在门店、网站及相关网络平台发布的二手住房挂牌价格是否超出二手住房成交参考价格；二是各房地产经纪人员通过微信、QQ等网络平台发布的二手住房价格是否超出二手住房成交参考价格。

实际上，在这份红头文件发布之前，2月9日午间，深房中协发布了《关于贯彻二手住房成交参考价格发布机制 做好专业服务的郑重提示》，提出各房地产中介机构、中介人员应坚决贯彻执行二手住房成交参考价格发布机制，向业主主动宣讲《通知》要求，敦促业主合理调整委托放盘价格。

深房中协表示，各房地产中介机构、中介人员在线上、线下发布房源广告时应以参考价格为重要依据、合理发布。其中线上渠道包括但不限于企业官网、手机APP、微信公众号、微信小程序、下辖从业人员微信朋友圈等。

提示要求，中介人员应充分熟悉掌握各楼盘项目参考价格与相关规定，向消费者提供准确信息。对违规发布房源信息的，应及时采取删除（屏蔽）相关信息、暂停发布房源信息等必要措施，保存相关记录，并向有关部门报告。

近日，深圳市住建局该次专项检查主要分为组织实施和组织检查两个阶段，时间自2021年2月23日至3月26日，整个专项检查时间将持续一个月时间。

前期组织实施阶段（2021年2月23日至2月26日）主要为各种中介机构全面自查。各房地产中介机构、经纪人员在于2月26日前开展自查自纠，并将房源下架情况反馈到深房中协。与此同时，深房中协将开展培训工作，要求各房地产经纪机构和经纪人员严格执行二手住房成交参考价格。

2月27日后，将进入组织检查阶段，分为收集和整理群众投诉以及现场检查。

各区住房建设局、深房中协通过向社会公布的地址、电话、电子邮箱等各种投诉渠道，广泛收集群众对房地产经纪机构二手住房挂牌价超出成交参考价格的投诉和举报；分类整理投诉、举报的问题；对涉及违法违规行为要立即调查、快速处理、及时反馈。

此外，深圳各区住房建设局根据机构将对自查自纠的情况进行现场检查，对被投诉、举报的经纪机构进行重点核查，填写检查笔录。对于检查中发现的违法违规问题要及时处理，现场填制、发出《责令整改通知书》，督促有关机构落实整改到位。

切换至“进店咨询”模式

对于该份文件解读和执行情况，深房中协会长张媛独家回应镁编称，此次监管，严格来讲是对广告行为的监管，所以要求各个中介机构无论是网站还是微信朋友圈等以广告形式出现价格时，均要统一按照参考价发布。

张媛解释称，在市场实操中，价格因素并非中介工作人员能决定的。购房者在实际咨询过程当中，中介人员肯定还是要如实告知客户业主实际授权委托价格，否则就是没有尽到告知责任义务。

实际上，在深圳市住建局发布通知之前，已有中介机构上线了房源价格。记者留意到，乐有家APP上线的价格均是以官方给出的二手房成交参考价格为标准。

乐有家上线参考价格后，市场上关于各大中介价格展示的猜想热议不断。有传言称贝壳找房也将重新恢复价格展示，并称“系统马上升级完成：一个政府指导价，一个业主报价”，同时展示了升级后的系统界面。

该界面上展示了广兴源圣拿威的一套房源，按照年前给出的官方成交参考价，房源总价为301万元，而业主报价为440万元。

镁编采访了贝壳找房深圳负责人，其回应称，传言不属实，没有两套价格体系。至于未来房源价格如何展示、何时上线，其表示最终以APP官方上线的信息为准。

中介门前放置的引导板 图片来源：镁编 摄

目前深圳楼市在公开渠道鲜见二手房挂牌价格。近日，记者在实地走访时也发现，中介门店橱窗上、门口立的板子上仅有出租房源信息和不限购不限贷的小产权房、公寓房源信息，普通二手房房源和价格已全部下架，并换上“二手进店咨询”的信息。

而对于后期工作安排，张媛补充道，现阶段还处在自查自纠期，未来如果发现违法违规行为，依据情形，由住建局做出处分。

明源地产研究院主编艾振强在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，市场后续会是一场动态博弈的拉锯战，目前按指导价成交的比例很少，多在东部。任何政策都有副作用，深圳不依赖土地财政，但房地产可以活跃金融市场，调控的目的是为了稳，不要再大肆炒作。

记者|甄素静编辑|陈梦妤 孙志成 肖勇

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文｜《财经》记者焦建

2月25日，深圳市房地产中介协会秘书处关于转发《深圳市住房和建设局关于开展房地产经纪机构二手住房成交参考价格应用情况专项检查的通知》（下称“《专项检查通知》”），透露了当地二手房市场如何执行调控政策的最新细则。

按照该《专项检查通知》内容：针对各家房地产中介机构、从业人员，深圳将进行旨在引导理性交易，稳定市场预期的专项检查。检查对象主要是中介机构和房产经纪人，覆盖中介机构门店、网站、相关网络平台以及经纪人微信、QQ等网络平台。检查行动将从2月27日至3月26日间实施。

检查所依据的相关标准，是2月8日时发布的“二手房指导价”。在当日深圳市住建局公布的二手住房成交参考价格发布机制及首份参考价格清单中，覆盖了该市数千个住宅小区。相关参考价表普遍低于市面上主要房产中介平台的挂牌价，部分豪宅参考价甚至较市场挂牌价折半。

这一价格清单发布后不久，深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋接受当地媒体采访时称：参考价格原则上一年发布一次，中介挂牌的价格不能超过参考价，商业银行也要依据参考价格发放二手房贷款。

随着相关政策效果不断发酵，当地多家商业银行从2月中下旬开始纷纷表示：将根据相关通知及监管要求，二手住房成交价格将作为按揭贷款的参考依据。但亦有相关地产中介在通过私下渠道发布消息时采取了“房主诚心出售，房价XX（参考价），要求衣柜200万、名画350万一体出售”的方式。

各方仍在博弈之时，2月23日，国家统计局发布的最新70城二手房价格指数显示：涨幅环比数据中，深圳仍是全国二手房涨幅最大的城市。

银行的选择

2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》称：将建立深圳二手住房成交参考价格发布机制。随着这一通知和第一期参考价格目录的发布，当地的3595个小区被逐一“标价”。

整体而言，相关参考价对二手房的标价普遍较低，大概相当于不少二手房市场价的七折左右。在一些热点片区如福田、南山及宝安，每平米的差价可能达到近20万元。

因为缺乏细则，在政策公布前期，部分中介将线下门店中带有价格的二手房源广告撤下，线上平台则暂时隐藏了相关标价。《财经》记者联系的多位地产中介则表示：有诚意需面谈，不愿意透露具体价格。

“接到的相关通知是高出指导价的不显示挂牌价格。想买的客户能看房，但实际成交价格要是超过指导价，怎么网签、贷款如何定，很难讲。按指导价来定则没问题。”一位地产中介如此对《财经》记者形容，“近期几乎没有交易，很多人都开始转型重点抓租赁、做酒店公寓和商住了。以往这一块不允许接入煤气，近日有利好。”

从买家到中介，目前所关注的焦点，是银行如何具体执行相关政策。春节过后，不少相关银行发布消息称：将把二手房指导价作为按揭贷款的参考依据。

“从支持楼市调控、夯实房住不炒的角度，银行们如此表态支持并不奇怪。但问题是，参考依据是个不可量化、模棱两可的词汇，表态作为参考依据，但私下里的业务具体怎么做，则可能是延续以往的逻辑。”深圳一位地产相关人士说。“高出指导价多少算参考，多少不算参考？这些没有说清楚。银行做房贷业务的动机是盈利，在地产作为抵押相对稳健风险不高的前提下，自然是总盘子越大越好，有‘高评高贷’的动机。”

在此之前，因深圳的住房被广泛视为安全资产，相关金融机构为扩大市场份额，给出的二套房贷利率，在全国一线城市中相对较低，而这也在一定程度上被认为有助于推高房价继续上涨。

不仅如此，另外一个值得关注的要素，则是各家银行是否最终采用指导价作为贷款评估价，或许会涉及到其中小微的贷款任务。据业内人士解析：2021年，各地对中小微的贷款任务比较重，普遍要求要比2020年增长40%左右。但2020年中小微贷款已经大幅增长，如2021年采用指导价来放贷，中小微贷款可能就无法完成。

因此，在二手房作为抵押物评估值下降后，是否会影响到贷款投放，银行将如何平衡贷款和增长，也是接下来值得关注的方面。

“如果银行全面跟进，深圳楼市过往‘高杠杆’的炒作之风将会有所改变。”王锋如此公开表示：银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。

“我大概率判断，多数银行（特别是按揭大行）最终不太可能严格采用指导价，并作为贷款的评估价，而是将指导价作为未来贷款评估价的重要参考，并在指导价的基础上，适当上浮。最终实现指导价和原有评估价的‘双轨合一’。这可能是银行落实地产金融审慎管理的妥协路径。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《财经》记者表示。

二手房价仍在涨

2月23日，国家统计局发布的最新70城二手房价格指数显示：涨幅环比数据中，深圳仍是二手房涨幅最大的城市。

这一数据被普遍解读为相关政策对市场的影响还没有完全体现出来，使得深圳房地产市场依然维持在一个相对较热的区间，还没有对市场造成本质影响。

不少深圳的卖家则更愿意相信这种解释：短期来说，可能对市场的信心预期会有一些影响。但因为政策本身实操性较弱，另外由于市场上资金过多，会通过各种渠道去想办法突破一些所谓的限制，一年或半年时间里，这个政策的影响可能逐渐会消散掉。

因此，亦有相关地产中介在通过私下渠道发布消息时采取了“房主诚心出售，房价XX（参考价），要求衣柜200万、名画350万一体出售”的方式。

随着《专项检查通知》不断落地实施，这些现象是否能够持续尚未确定。但按照相关工作安排，检查将涵盖房地产经纪机构在门店、网站及相关网络平台发布的二手住房挂牌价格是否超出二手住房成交参考价格；同时房地产经纪人员通过微信、QQ等网络平台发布的二手住房价格是否超出二手住房成交参考价格。

为增强政策效果，上述政策也指出：深圳各区住房建设局具体组织实施辖区内专项检查工作；联合中介协会开展巡查工作；在巡查过程中或者通过其他途径发现违法违规行为的，及时做好调查取证和认定审核工作；根据有关规定对涉嫌违法违规的房地产经纪机构、经纪人员进行处罚；建立定期上报制度，及时汇总上报专项工作进展情况。

亦有相关人士给出了这样的建议：即使银行的贷款评估价按照政府指导价来定，买卖双方依然可以签双合同，超过评估价的部分以现金支付，或者借道经营贷、消费贷。

在数年前，深圳房价上涨迅猛时，市场中曾经出现过类似的相关操作。但在目前的调控博弈阶段，买家是否愿意承担这样的高成本、高风险则并不确定。

为尽量降低风险，不少中介在撮合交易时，给刚需购房者提出的建议是：尽量抢政策的“窗口期”，在细则还未出台之前，去依旧执行原有政策的银行申请贷款。或者选择龙岗、坪山、罗湖等指导价和市场价格差异不大的地方。

李宇嘉也因此指出：当前，深圳楼市调控到了关键期，政府指导要形成去杠杆的准绳、打击炒房的利器，并且具有公信力。“如果不对二手房价格进行干预，新房限价就是徒劳的，因为这会造成一二手房‘价格倒挂’，购买力就会去炒新房，新盘‘个位数’中签率的盛况继续上演，新房和二手房价格轮番上涨，楼市调控就失控了。近年来，深圳房价上涨，很大程度上是二手房价格上涨导致的”。

“只有银行与政府共同联动推进，新政才能达到预期想要的效果，现阶段买卖双方或有一个博弈的过程，但只要政策坚持下去，以及更多的银行贯彻落实指导价发放贷款，二手房市场的挂牌价格肯定会有所下降。”李宇嘉表示，未来深圳监管部门可以从风控的角度，从打击资金违规流入楼市的高度，从金融审慎管理的维度，从金融监管落实“一城一策”的站位，要求辖区内的银行，严格执行二手房指导价。