核弹级调控！1年只卖3次地！这次，楼市命脉被掐住了

　　作者：李宇嘉

　　01

　　为什么要集中供地？

　　这两天，“22城住宅用地供应两集中”消息惊炸整个市场。

　　目前，已有青岛、郑州、天津等多地发文，明确今年将推行住宅用地“两个集中”模式，最受关注的是全年将分3批次统一发布住宅用地招拍挂公告。

　　所谓“两个集中”就是：

　　集中发布出让公告。这22个城市，原则上一年发布出让公告不得超过3次，实际间隔和地块数量要相对均衡。第一次公告时，要公布本年度公告的发布时序安排。

　　集中组织出让活动。同一批次公告出让的土地，以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。

　　要分析“两个集中”的影响，先要看看之前是怎么供地的。

　　原来，多数城市的供地不规律，随意性大，供地计划经常完不成。对开发商来说，吃了上顿，可能没下顿。所以，政府发布供地公告后，开发商就抢着拿地，特别是在热点城市。因为，这次不拿地，还不知道有没有下次，能不能轮到自己。

　　一个开发商的城市总告诉我，他们之所以不惜代价、不算盈亏账，也要拿地？

　　因为不拿的话，明年可能就没米下锅了。100号人养着，没地开发，考核不过关，老板要冲千亿，自然就不会在财力、人力上给你很大支持。所以，他们拿地的盈利预测，全靠“房价上涨”支撑着。

　　其实，所有的开发商都是这样的。大家抢着拿地，反正地价上涨了，未来房价会上涨，这个帐就好算了。所以，谁的胆儿大，谁最后就能拿到地。土地市场“地王”不断，就是这么创造出来的。

　　这个道理，跟“三道红线”之前开发商“抢融资”是一样的。

　　开发商生存和发展，资金和土地是两条命脉。与供地窗口一样，融资窗口什么时候打开，开发商心里也没谱。所以，一旦打开了，大家拼命融资，银行额度有限，就往信托走，信托摁住了，就往私募走，总会找到一个渠道。

　　反正，房价上涨会覆盖一切成本。

　　02

　　房地产行业“内卷化”

　　但这样导致房地产行业“内卷化”，对谁也不好。

　　开发商拿地、融资成本高、倒逼房价上涨，但政府为调控不得不限价，所以开发商赚钱越来越难、越来越辛苦，净利润率不断下滑。有些太激进的开发商，还把自己做死了。

　　地方政府也不好过。

　　房价上涨，地方的调控压力大，被上面问责，媒体端的批评声也铺天盖地。搞限价的话，高地价、高融资成本摆在那里，又会导致“双合同”，开发商精装修缩水，小业主维权等等。

　　而且，某一宗地价上涨太大，想拿的开发商多，对盈利没把握，拿地时就会“围标”，几家开发商达成协议，低价中标、一起开发。这样，受损的是政府，土地贱卖了。

　　对国家也不好。只有开发商、房地产能承受那么高的融资成本，所以资金源源不断往地产走，脱实入虚，泡沫风险严重，转型日益艰难。

　　对百姓来说，更不好。道理很简单，一业兴、百业衰，就业艰难。而且，房价屡创新高，来到大城市的新市民，买不起、租不起，怨言不断。

　　03

　　开发商：缓解拿地焦虑

　　然而这项制定后，房企融资和土地两条命脉都高度透明化。

　　三道红线下，开发商看看自己触碰了几条红线，融资空间就一目了然。融资受限后，想增额度路径也很清晰——降负债、增资产。

　　拿地也是这样。

　　在土地供应端，根据自然资源部《2021年住宅用地供应分类调控工作》的要求，将以往“涓涓细流”的饥饿式供应变为“放量供应”的敞开式供应。22个热点城市2021年公告宅地供地量，不得低于过去5年的平均交易量。而且，建成区和新区合理分布，热点区域增加供地。

　　另外，过去的供地计划，只是一个数据表格，标明年度供应量，住宅、商业、工业、办公等用途地块各自的供应量。

　　前面讲了，这个计划没有严肃性，经常完不成，比如“十二五”到“十三五”，一线城市供地完成率不足6成。而且，开发商也不知道在哪供应，地块周围是什么情况等。

　　现在不一样了。计划要供应的宅地量，一定要完成，不达标的定期预警、年底考核。而且，还要有详细的文本和说明。这样房企可以全面了解待供应土地的位置、周遭四至的情况等。监管还提出，对信息不完整、不准确的，通报批评，紧盯不放、不退不让。

　　对开发商来讲，供地信息很透明，拿地战略就好定了。22个城市同时供地，根据自己的深耕战略、新拓战略，有充裕的空间选择，充裕的时间算账。同时，不用再抢地了，反正热点城市都有得供应，供地时间也清晰，地也很多，出地王的概率低了。

　　更重要的是，过去那种热点城市地块被疯抢，理性经营的开发商拿不到地的情况，不再出现了。再怎么高举高打的开发商，也不可能一下子都去22个城市拿地，这就给其他开发商创造了拿地的条件。

　　所以，土地市场不再被少数胆儿大的、钱多任性的垄断，大家公平公开竞争。

　　而且，“三道红线”后加杠杆、场外配资少了，土地溢价率已经开始降下来。加上供应增多，地方政府在评估土地底价时，也会理性很多。这样的话，以前不敢高价拿地的开发商，也没有拿地机会了。而且，大家都有饭吃，地价理性，“围标”拿地的情况也就少了。

　　04

　　对购房者：缓解买房焦虑

　　对老百姓来讲，“抢房”的情绪会缓解很多。

　　2017年7月份开启去库存以后，经过2015到2017年的史无前例的高涨，加上2018-2019年在次高位徘徊，2020年再次回升或创下新高。当下，22个热点城市的库存周期都比较短，比如上海、广州、深圳的新房去化周期只有6-9个月，远低于12个月的警戒线。

　　笔者所在的广州，老黄埔旧改力度大，但新房供应少，拿着现金补偿的旧改户，纷纷冲进售楼处、二手房市场，房价上涨很明显。

　　去年初不到500万的黄埔花园三房，现在涨到了600万。萝岗打造广州科学城，规划好、面貌好、产业落地快，但新房供应少，房价上涨也很快。

　　科学城的网红盘大壮名城，年初还只有4万出头，马上到3月份要推的两栋，要涨到6万多，客户源源不断，销售爱答不理。

　　广州其他区域也一样，比如天河车陂板块、智慧城板块，新房价格从年初的5万多涨到7万元左右，如天河一品、保利天汇和佳兆业壹号等。

　　老百姓抢着买房，很大原因是担心买不到，房价上涨预期强烈。这次供地新政，不仅要求各地要把当年新推的地，明确无误地告诉市场，在“主动公开”栏目里看得到，看得懂。而且已经批出去的地块，也要一宗一宗地详细说明其状态。

　　比如，是否开工了、进度怎么样？马上要预售的是哪些，规模有多大？未开工的地块有哪些，什么时候开工等。

　　这些信息，不仅有数据，还要有图表，在城区底图上可以看得到分布的位置，既可浏览、也可下载。而且，每季度初的10天内，各地要完成存量地块的“状态更新”。

　　就如同缓解开发商拿地焦虑一样，这项举措对于缓解老百姓买房的焦虑情绪，也有很大帮助。大家可以明确知道每年新房供应的数量、位置，按需选择。

　　05

　　新政实施的几个难点

　　新政的想法是很好的，但实施起来，有几点难题：

　　一是能不能供出来。

　　大家想想，即便是控制猪肉价格，借助中央储备库的储备肉，从国外进口，鼓励小养殖户等，也是经过了一段时间，才把猪肉价格压了下来。

　　当下，各个城市供地的弹性不一样，22个热点城市普遍通过旧改供地，周期比较长，加上土地整理、公建配套跟进等，能不能供这么多，能不能集中供应等，这都是很大的问题。对于很多城市来说难度很大。

　　不过，先行示范的深圳，这几年供地明显增加，2020年翻了一倍，“十四五”宅地占比要从现在的21%增加到25%。

　　一向缺地的深圳，早在10年前就表示供地难以为继了。如果深圳能做到，其他城市一定能做到，就看有没有这个决心。从长效机制来看，我认为应该会做到的。

　　上图是2020年5月份深圳披露的《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》政策宣讲的配套文件之一。对于当年及未来的供地、供房计划，详细数量、渠道，深圳披露地一清二楚。

　　二是会不会出现流拍。

　　集中供地，当市场下行或稳定时，很容易流拍。地方政府不怕地价低、溢价率低，就怕流拍，这会导致情绪传染，对地市、楼市非常不利。

　　所以，我预计各地会调整供地的节奏。国家讲的也是原则上一年发布出让公告不得超过3次，具体可以视情况增加批次。

　　杭州、武汉、成都、重庆等城市，每个月都有供地，量都很大。如果一下子集中在3、6、9月，短期总量太大了，可能要更多一些节奏。再比如，天津、郑州的房价在下跌，2021年还要这样大规模供地吗？

　　所以，国家的规则是顶层设计，信息透明、引导预期的大思路不变，但在执行中会因城施策。

　　三是肥瘦搭配的问题。

　　在供地量大、选择多样的情况下，好地块会受到追捧，差的地块可能无人问津。所以，供给端放量，信息透明，可以缓解焦虑情绪，减少疯抢行为，但对于优质资产的追逐，新政很难解决。

　　我认为，只要资金来源合理，多样化的市场需求要尊重。

　　06

　　结语

　　总之，土地和金融的长效机制正在建立，尽管中间有波折，但政策决心很大，且讲求智慧，对楼市的影响潜移默化，润物细无声，这就是“稳地价、稳房价、稳预期”。

　　对于老百姓来讲，不畏浮云遮望眼，要看清大势。

　　首先，国家担心房价大跌，但也绝不允许大涨。

　　当房价不再全面大涨，买房就要小心了。拉长时间看，要想清楚买房的收益是否划算，盲目买房是不是可能要亏钱。

　　目前在新房市场，开发商、营销渠道、媒体等非常懂得制造市场焦虑。但在二手房市场，分化非常严重。

　　就广州而言，有些房子只有账面价格，实际成交价其实已经开始下降了。只不过，由于信息不对称，多数人对于降价的事实并没有亲身体验。

　　供地和金融新政后，新房市场炒作的氛围会缓解，焦虑情绪下产生的非理性预期、从众买房，甚至是抢房，未来将会逐渐降温，这会传导至二手房市场，一二手真正联动调控即将开启。

　　对此，建议大家要放长眼光，克服一味做多的情绪，仔细评估自家房产当前的价值和未来的走势。看下同样的房子真实成交价是多少，再决定下一步是买还是卖。