地产股集体暴涨，政府悄悄放的大招，大咖怎么看？

2月24日，自然资源部发布重磅政策，要求22个热点城市一年集中供地和卖地不超过3次。

这22个热点城市包括北上广深、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、南京、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

政府悄悄放了个大招。有的开发商还没有回过神来，有的已经开始开会研究对策。前晚地产投行都炸了锅。令人惊讶的是，昨天地产股集体暴涨，看看这张飘红的图，榜上有名的老板一定睡得很香：

A股方面，深深房A、万科A、保利地产、世茂股份涨停，金地集团、南国置业涨超9%，港股方面，新城发展、万科企业、宝龙地产、融创中国等涨超10%。

一位资深业内人士分析，集中供地，对于有能力筹措资金的头部企业是利好，所以地产股也打了个翻身仗。

截止发稿为止，自然资源部的官方网站并没有正式出台文件，一份PDF的文档，昨天在各个业内群疯传：

截取政策关键的两页：政策目的，期待效果。

这次从政策发布和传播来看，路径有点蹊跷，一开始还引发了不少质疑政策真实性，直到各地的红头文件和官网政策公开：

政策落槌定音，试探市场的反应，可以肯定，接下来还有更进一步的推进细则。

叠加的政策：剑指房价

事实上，这是楼市调控大组合拳的一个，很多根稻草中的一根。

从去年的“三道红线”，到2020年最后一天发布央行发布关于房贷规模的“两道红线”。

第一道红线，是“房地产贷款占比”，是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。

第二道红线，是“个人住房贷款占比”，是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。

导致从2021年1月起，开发商贷款就开始收紧，日子有点难。

紧接着2月8日，深圳推出二手房市场指导价，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格。引导商业银行合理发放二手住房贷款，稳定市场预期。信号意义重大！

宋都集团总裁

汪庆华

集中供地的政策，在一定程度上是在考验各家房企新格局下的“大运营”能力。开发商能不能拿到地，本身就是综合运营的能力的体现。

土地一年只供应三次，优质的地块可能会涨价。这对房企来说，现金流的多少，决定了能布下多大的局。

一些开发商会考虑避开竞争激烈的区域，更多关注三线、四线的城市布局。

这个政策下，会触发更多的合作。原来的短期合作，可能变成长期战略合作，原来的局部的项目合作，可能变成多区域的合作。以此来缓解资金上的压力。毫无疑问，头部房企的适应能力会更强，但在后期集中入市后也得拿产品力说话。对消费者来说，不用担心这个政策对房价的影响，房住不炒的大政策下，影响房价的因素很多，多项调控政策会平稳房价的走势。

浙报地产研究院院长

丁建刚

这一政策的初衷，肯定是希望给热点城市的土地市场降温。特别是避免开发商集中火力攻打某些城市的热点地块，避免地王频出。

这一政策的另一个目的，可能是希望降低每宗土地参与和竞争的开发商数量。但这一点实际操作更困难，需要限制每一家开发商，在每一次土地出让中参与的土地宗数，这很难做到。开发企业会以各种子公司，各种马甲，甚至根本没有血缘关系的合作公司来参与，根本无法穿透。

虽然从理论上来说，集中供应土地，加大了那些大规模吞地的开发商集中融资的难度，但开发商很快就会适应这一节奏，其他月份卖房存钱，4月、7月、10月买地。但不可否认，它还是会造成一些节奏紊乱：拿地的节奏，当然也会涉及到融资的节奏。

比如是否能够信息公开透明，是否能够稳定市场预期，如果知道后面还有足够的菜，也许就不会那么狼吞虎咽，风卷残席。

如果不知道，那么开发商仍然会集中火力，在这三次中，去拿更多的地。

如果出现一种极端的情况：如果全国22个城市都几乎在同一个时间里边出地，那就热闹了，那大房企的资金筹措能力提了很高的要求。

对销售的影响可以概括成一句话：一天买地，三个月卖房。

德信地产常务副总裁

方静

集中供地的节奏，会在一定程度上打破目前各家房企战略和经营思路趋同的现状。

这对各房企来说既是挑战也是机会，不管是投资布局、合作、运营节奏融资还是营销，在“两集中”之后，思维方式都需要做一些调整。

在核心城市深耕的开发商，集中供应会让现金流的压力迅速增大。当然，具体还要看细则说明。

其次，由于拿地波段很集中，开发商间的合作频次会有增加，会从区域和资金两方面思考，通过合作来对冲资金压力。

对购房者而言，节奏带来的影响没有像开发商那样直接。拿地后各家房企的开发节奏本身会有差别，而且影响的只是首开节奏，在同一开盘时段只能摇一个盘的规则下，受到的波动真的可能不大。

维维说房总编辑

裘维维

土地拍卖的成交价、溢价率、竞拍结果，不直接面向购房者，却是整个楼市的重要组成部分。“一年拍三次”，是想侧面给楼市降温，防止土地市场过热的同时，也防止土地市场的热度时不时传导到购房情绪上。这么一规定，传导的频次理论上可以从一年几十次减少到一年三次。

集中出让也给开发企业提出了更高的要求，想要在这些热点城市拿地，资金要在开闸前严阵以待，错过就要再等三个月。某种程度上，给了资金充裕、融资成本低的大牌房企更多机会。

非热点城市的土地将更好卖，为了保证规模和正常运转，房企们并不会把自己吊死在某几颗树上。固定的拍卖节点到了，参与一把，其余的时间则是去寻找另一片森林。

房地产是多台机器同时运转的，一环扣着另一环，每一个环节都不能失控。

朗诗杭州总经理

刘守伟

集中供地的做法，在其他城市是有先例的。比如苏州，一年内分几次集中供应，每次集中放出20-30块地。

这确实对房企的资金实力有所要求，但关键是要看后期具体的细则。如果最后的结果是为市场提供了更多元化的产品，为购房者带来了更多机会，那对市场就是有益的。

同时，未来还可能会出现开发商联合拿地的方式，特别是前期有过合作基础的，再次联手的可能性会更大。

双赢置业营销机构总经理

章惠芳

22个重点城市的宅地一年只卖三次，这是土地供应规则的改变，一旦落实，我认为会有以下几个方面的影响：

对于全国性的大房企而言，过去各个城市拿地可以错开，但22个城市集中供地后，对开发商最大的考验是资金、融资能力及现金流的管理能力。资金管理能力强的开发商在这样的政策下会强者更强。

合作开发会是趋势。一家开发商毕竟难以兼顾多个城市。多家开发商联合，分别在不同的城市拿地合作开发，可以把面铺得更开。集中供地还是对开发商城市布局，城市研判的决策力考验。

集中卖地会带来集中供应，也可能出现短期房源紧缺的无房真空期，对购房者来说可能会有挑花眼的时候，也有买不到房的时候。

365淘房 浙江公司总经理

徐建萍

集中供地，目的是希望稳定地价和房价，直观感受是开发商拿地资金压力更大了。这在很大程度上会考验一家房企的资金筹措能力，也是对房企系统性运营能力的巨大挑战。

从长远看，对区域及全国性房企的要求就是战略层面的调整，在全国大市场范围内定好基调：是继续在热地市场直面更高层级的竞争，还是退出对一二线城市的战略布局，深耕更有利润空间的三四线城市。选赛道变得更谨慎也更重要，将成为开发商的必修课。

开发商的之间的合作更紧密，但也面临着全新的选择。将会从单个项目的合作，往更多深度和广度，甚至是不同城市的优势房企的互补性合作。

德科地产频道创始人

刘德科

这个新政策是为了「稳地价」，抑制土地热度，防止地价向房价传导。能奏效吗？

「集中出让」是正向作用，意味着单次宅地供应量大，能降低开发商的争抢热度；「一年三次」是反向作用，反而增强了开发商拿地的紧迫感——原本是一年几十次，错过一次还有下一次；现在一年不超过三次，错过一次下一次只会更着急。

这个新政策能否奏效，关键是看：「集中出让」与「一年三次」这两者到底孰弱孰强。

请注意，「集中出让」并没有增加年度供应总量，而「一年三次」猛烈减少了供应频次，凭空制造了饥饿感。打个比方：在计划经济时代，如果政府一年只卖三次粮食，你会不会有紧迫感？宅地就是开发商的粮食，缺了就会挨饿。

所以，我的判断是：在这个新政策落地执行初期，「集中出让」的正向作用更强，能抑制土地热度；但很快「一年三次」的反向作用就会占了上风，甚至会导致地价（隐形的实际地价）上升。

一年仅有三次拿地机会，对房企而言就是马太效应——强者更强，弱者更弱：现金流管控能力强的房企，拿地机会更大；在当地处于第一阵营的房企，拿地机会更大。

可以看到政府的调控政策，包括土地供应、严控二手房、限购的升级，属于一揽子调控，越来越精准。新年后的首场土拍，对于今年大家对市场的判断，对价格走势的判断，也有参考意义。

从中央到地方的组合拳政策，不用再迟疑政府对于稳住房价的决心——长期且艰苦卓绝的战役。更不用担心，在调控的百宝箱里，还有什么武器没有派上用场。

深圳对二手房实行指导价，对二手房也限价，我认为是目前已知的困住房价的大杀器。在此之前，各城市还有喘息和搏一搏的机会，对买房人来说，住的房子赶紧买，投资的房子得算好账了。

新的政策刚刚公布，时间是检验这个政策赢家和输家的唯一标准，拭目以待2022年楼市表现。

来源： 杭州楼市365

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