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2021年房子将迎“首个贬值潮”?业内人士:已出现大面积下跌情况

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  在2020年9月份,随着央行和住建部出台“三条红线”新规,房企们负债压力增大,于是乎房企们开启了降价促销的活动。有人说那是一次“贬值潮”,然而并不是,因为房企们虽然都在降价促销,但是降价幅度并不大,很多还都是在玩文字游戏,其实在房企们公开降价之前,房价就已经有所降低。因此就算没有房企们公开的降价促销活动,购房者在2020年买房同样可以享受优惠活动。所以说2020年虽然开发商大规模公开降价促销,北方不少大城市房价也出现回调,但是对于大部分人们来说,房价其实并没有下跌。那么为什么说2021年房子将迎来“首个贬值潮”呢?咱们一起来看一看。

  

  首先是因为国家对2021年的调控政策并没有放松迹象,反而是在不断加大对房地产行业调控的调控力度。这会很大程度上让房企和炒房客认清现实,放弃最后的侥幸心理。仅仅在2021年刚刚过去的2个月里,全国各地累计已经出台了60多个调控政策,其中北京、上海、深圳、杭州等城市都再度出台了有针对打击楼市炒作的调控政策。特别是最近准备出台的土地集中拍卖的政策,全国已经有22个城市将执行这个土地拍卖政策,一年土地将集中3次拍卖。这22个城市基本上都是全国经济排名最靠前的城市。而土地集中拍卖,开发商无法短期集中大量资金竞拍土地,因此土地的拍卖价格将出现下跌。土地价格下跌,未来就会反馈到房价中去。

  在调控政策不断收紧的情况下,房企们的资金链紧张问题一直难解决,就会加大降价促销力度来吸引购房者买房,以此回笼资金缓解资金链压力,同时降低负债率。而对于投资客,在调控政策的持续不断下,他们也看不到房价大涨的希望,因此未来楼市不但投资客会慢慢减少,反而投资客会开始抛售自己手中的房产。

  

  然后是住房资源过剩问题,在过去,房价之所以能够不断上涨,主要还是住房资源紧缺。房子是什么生活中必需品,在城市中不管是结婚还是孩子教育都离不开房子,因此就算房价已经非常高了,人们依然要购买房子,房子根本不愁卖,而这也是为什么投资客可以肆无忌惮投资房产的原因。可以看出,决定房价上涨的最终还是人,毕竟房子是给人居住的。然而,从目前楼市公布的数据来看,目前楼市住房资源已经供大于求,全国的总体住房资源也已经严重过剩。根据国家统计局数据显示,我们国家城镇居民人均住房面积已经超过39平方米,全国96.86%的城镇家庭都有房子,并且户均超过1.5套。

  和住房资源过剩的情况不同,刚需购房群体正在慢慢减少。根据数据统计,我们国家的00后和10后比80后和90后少了1.03亿,目前80后和90后还是购房主力军,但是随着时间推移,未来刚需购房群体会越来越少。更重要的是00后和10后基本上都是独生子女其父母本身都有房子,所以对于00后和10后来说,他们可能最不缺的就是房子,对房子也没有需求。因此,随着时间的推移,住房资源会越来越多,而对住房有需求的人会越来越少,那么以后我们国家住房资源过剩的情况会越来越严重。

  

  最后是房价严重偏高,就如著名企业家董明珠说的那样,现在房价太高了,房价已经失去了支撑其继续上涨的基础。可以说,目前的房价大部分人都买不起。根据易居研究院的调查显示,我们国家的房价收入比已经超过13.3,像北京、深圳和厦门这3个城市的房价收入比已经超过了30。而除去那些经济发达的一二线城市,就是目前很多经济不发达的中小型城市的房价也已经非常高了。就比如很多人的家乡,那些三四线的小县城,这里的房价在2015年时基本上都在3000多元/平方米,但是从2016年开始这些城市房价就开始一路上涨,很多县城的房价很快涨到了七八千元,不少楼盘都突破了万元大关,房价直逼周边省会省市房价。

  但是这些中小型城市这么高的房价,对应的却是当地居民每个月两三千元的收入。可以看出,这么高的房价对于当地大部分居民都严重偏高。而这些城市的人口还都在持续不断流出,基本没有外来人口的流入。在2028年底最后的棚户改货币化安置项目结束之后,这些三四线城市的房价就已经失去了最后的支撑。因此,随着时间的发展,未来大部分三四线城市房价大概率都会回调。

  

  业内人士表示:很多城市的房价正在下跌,特别是经济不发达的中小型城市。

  在去年乃至前几年,由于调控政策的影响,不少大城市的房价都出现了回调,比如2017年北京和深圳房价出现大幅回调,比如2020年北方大城市房价除西安和唐山以外集体沦陷。在每一次房价下跌时人们都会发现,这些大城市房价能够下跌,自己家乡的县城房价却非常坚挺,房价不降反升。可以说,在上一轮房价上涨的过程中,三四线城市的房价表现最亮眼,不仅涨幅大,上涨的时间也最长,从2015年一路涨到了2020年。

  三四线城市房价真的在一直上涨不下跌吗?业内人士表示:很多城市的房价都正在下跌特别是是经济不发达的中小型城市。笔者也专门调查了一下,从去年下半年开始,确实很多三四线城市的房价开始出现下跌,特别是在二手房市场,房价下跌明显。比如笔者的家乡,一个三线城市,在2018年时当地很多楼盘都在8000元到10000万元一平方米,但是今年过年,很多楼盘的售价都降到了6000元/平方米左右。其实对于经济不发达、人口不断流失的三四线城市房价下跌才算正常,没有经济、产业和人口的支撑,房价怎么可能一直上涨下去。而目前这些经济不发达的三四线城市房价回调,才有利于当地经济的长期健康发展。

  

  
最后,随着国家对房地产行业调控的不断调控以及“房住不炒”慢慢深入人心,楼市的市场天平将慢慢出现倾斜。对于房企,在2021年只能想办法生存下去,降价促销吸引购房者是最好的选择。对于投资客,在稳定的房价走势下,就算是房价上涨也难获收益。随着楼市风向的转变,在2021 年,很多经济不发达的三四线城市的房子将出现贬值潮,房价下跌的幅度可能会超乎很多人的想象。

  大家家乡县城的房价,在今年是上涨了还是下跌了呢?欢迎大家在评论区留言讨论。

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