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抵押经营贷收割了谁?

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  去年年底,在万科媒体答谢会上,郁亮曾说,房地产金融红利时代过去了,开始迈入管理红利时代。

  然而,风靡全国的抵押经营贷让这届买房人感慨“房地产玩的就是金融”。

  所谓“抵押经营贷”,是指以经营为目的,用名下的固定资产作抵押物来申请贷款。但在一些房价上涨动力强劲的城市,抵押经营贷被用作一些人买房的金融工具。

  按照抵押顺序,抵押经营贷通常可以分为一抵(第一次抵押)和二抵(第二次抵押),按揭房要再次抵押就是二抵。

  抵押经营贷的额度按照房屋的价值来确定,通常来说拥有70年产权的房子能做到评估价的7成,而评估价通常是房价的9成。

  在各地开始严查抵押经营贷进入购房之前,抵押经营贷最低利率甚至一度低至3.85%,而各地二套房贷利率普遍大于5%,以一线城市动辄几百万贷款额计算,二者之间存在巨大套利空间。

  有收益就有风险,抵押经营贷最大的风险就是被抽贷,即合同还没有履约到期,但是银行通知要把钱提前还了。

  而在金融中介的嘴中,这个风险被刻意隐藏了,即使被问到,也会被轻描淡写的略过,以一句“我们可以做的很规范,银行不会查出来”掩饰过去。

  “注册个公司,您就能用抵押经营贷买房了,利率比房贷还低。”这不是骗子,而是在过去一年时间里,真实发生在中国各大城市中的买房“套路”。

  去年年初,“示范区”深圳将抵押经营贷这个金融工具在房地产领域发扬光大,到了年中,北京购房者接棒,有购房者陆续使用抵押经营贷购房。


  “铤而走险”的购房者

  “互联网大厂总监,在北京已经有一套价值700万的二手房,想买一套1000万左右的学区房”,在壹线君的采访中,刘先生的经历或许成为使用抵押经营贷换房人群的一个缩影。

  “北京限购政策太严了,我首套房贷款都还清了,再买房都算二套,首付太高了”。

  2017年,北京实现“认房又认贷”政策,简单说,只要你有过贷款记录,不管是北京还是外地,都被视作“二套”,而二套房的首付不低于六成,因此大量改善客群被堵在换房门槛之外。

  资金掮客们为刘先生设计的融资方案是,先购买一个成立时间超过一年的贸易公司,然后变更法人。

  在确定好房源后,由第三方提供垫资全款买入,垫资费用为2%,需要使用20-30天。

  之后再由提前联系好的银行放款还给垫资公司,整个过程还需要付给金融中介1%的服务费。

  “如果房子确定了,银行不批贷怎么办?”

  面对壹线君的疑惑,刘先生解释到,“确定房子之前,我就已经在银行初步面签过了,而且贷款比例基本也确定了,因为银行内部有一个清单,不同区域的房子能贷到的成数不同,比如北京五环内,和部分五环外的学区,基本能贷到评估价的七成。银行内部有放款压力,客户经理都知道我们是用来卖房的。”

  使用抵押经营贷的不只是买二套的购房者,还有一些原本正常还按揭贷款的业主。

  “我当时买房的贷款利率比较高,抵押经营贷利率才3.85%,算上中介费,也比原来的贷款划算”,将按揭贷款转为抵押经营贷的吕女士介绍到。

  在抵押经营贷买房这条灰产的上下游中,银行完成了放款额度,中介赚到了钱,购房者用少量资金买到心仪的房子,看似各取所需,堪称完美,但实际上背后还有大量被收割的人和潜在风险。

  一位金融机构的中介对壹线君表示,一般使用抵押经营贷的都是已经有一套房的客户,对于这些人来说,即使银行不给新房本放贷,他们还有老房子可以申请二次抵押贷款,相对来说这部分人群的资金实力和抗风险能力都要强一些。基于此,被杠杆拉高的房价最终也会传导至无房可抵的纯刚需身上。


  蛰伏期的金融掮客

  春节前,北京银保监局发布消息称,要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。

  2月10日,关于北京经营贷调控政策正式落地,包括严格实施贷前调查。加强客户资质和信用状况审核,关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间,审慎发放仅以企业实际控制人身份申请的个人经营性贷款。关注借款人第一还款来源,必要时要求借款人提供纳税信息,不得简单以抵押物价值评估代替借款人收入审查。审慎向近期申请过个人住房按揭贷款或购买住房的客户发放个人经营性贷款。科学合理设定授信期限、额度及还款方式。

  雷霆之下,从事抵押经营贷的金融大V和博主已经多日不更新消息,相比之前大张旗鼓的开视频,用微博宣传抵押经营贷的好处,这些“资金中介们”大多转向更加隐秘的渠道,有的甚至干脆蛰伏起来。

  “现在‘双新’的基本都做不了,国有大行基本都要求真实经营,一些城市银行还可以,就是利率高点。”,一位金融中介向壹线君介绍,所谓“双新”就是新公司、新房本。

  “如果您想做的话,建议再等等,等这阵风过去了再看看。”当壹线君表示想做抵押经营贷买房时,中介表示。


  后市如何走?

  尽管官方一直未公布流入楼市的抵押经营贷额度到底有多少,但相关数据或许能给我们一些启发。

  2020年底居民贷款的余额总共是63.19万亿,其中经营性贷款余额达到了13.62万亿,同比增长20%,远高于其他居民贷款的增速,占到居民贷款总额的比例达到22%。

  而2020年北京市金融机构普惠小微贷款余额5131.0亿元,同比增长30.4%,比同期各项贷款增速高20.0个百分点,全年增加1195.6亿元,同比多增344.0亿元,占同期各项贷款增加额比重为15.7%。

  2020年全国主要城市房价的快速上涨完全证明了一点——房地产市场短期看金融。

  对于后续抵押经营贷走向,市场各方均处在观望状态。

  值得一提的是,今年4月,在媒体报道深圳房产抵押经营贷资金违规流入房地产市场之后,中国人民银行深圳市中心支行经过排查表示,未发现刚注册企业即申请经营贷的情况,辖区存在个别商业银行有客户先全款买房,再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况,但规模占比很小。

  简单说,经过官方调查,并未发现有抵押经营贷大规模流入楼市。

  然而,近期有深圳部分银行规定,对申请住房按揭贷款的个人,半年内再申请经营贷,银行将不予批准,6个月后根据实际情况授信。

  一位办理抵押经营贷的中介表示,这条政策看似给抵押经营贷打了补丁,但在实操层面没有什么意义。因为一般使用抵押经营贷买二套房的客户都不会使用住房按揭贷款,而是寻找机构借过桥资金,因此在银行那很难追查到。

  一些网传的抽贷案例也引发了部分使用抵押经营贷购房者的担忧,“因为我买房时间比较晚,所以怕查出来被抽贷”,一位购房者表示。


  但截至目前,北京市官方尚未公布任何近期关于使用抵押经营贷买房被抽贷案例。

  但另一波“套利者”则认为,法不责众,且抽贷引发的风险太大,也不利于社会稳定,所以肯定不会抽贷。

  抵押经营贷依旧在风中飘,双方依旧在博弈。

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