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泼个冷水,今年投资越秀学位房,小心站岗

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  今年的调控密集程度史无前例,让不少买房人都乱了方寸。

  那些买了南沙的怕没人接,买了黄埔的担心站在高位,然而有一种人却对调控无所畏惧。

  那就是买了学位房的人。


  资料来源:新浪微博

  在广州,每每谈到学位房,我们都离不开那个传说中“半步一名校”的区域——越秀区。

  2019年小北路小学一学位房挂牌21万+/㎡,不少人高呼,这就是新时代的财富密码!买它买它买它!

  但很抱歉,我想对今年要投资越秀学位房的人说一句心里话——

  如果你不是为了鸡娃,就别碰瓷越秀学位房!不然,很容易高位站岗!

  01.

  学位房正在老

  越秀区学位房之所以走出了行情,无非是名校集中。

  其中,百年老校在越秀区就已经有12所,远远甩开其他区N条街。学校底蕴强,校风有保障,这也是老广们引以为傲的一点。

  但岁月除了让名校得到了沉淀,成就了百年老校的历史本身,其痕迹也反映在了越秀的学位房上。

  动辄20+年的楼龄,让人却步。


  资料来源:链家

  福今路大院目前对应是铁一的学位,但点开部分房源图片,浓浓的年代感扑面而来。



  资料来源:链家

  翻找它的资料之后就会发现几个bug:大院管理、无电梯、人流复杂。其中写着大院管理四个字,基本可以看作没有物业。

  物业对居住体验和楼盘品质越往后价值越大,对于楼龄偏大的楼盘来说,没有良好的维系,老化的程度只会越发严重。

  你以为这只是个案?不!实际上,就算是东风东路小学的学位标杆——东风广场也在经历类似的阵痛。

  15+年的岁月对这个大盘来说已经是一种无形的压力,越往后物业的作用也越发重要,但对于东风广场来说,现实是残酷的。

  此前一位东风广场的住客就告知我,东风广场一期的房子的电梯、水管有问题,而住客的不配合,导致后续的保养出现漏洞。


  表面上无限风光,实际上暗流涌动。

  严格意义来说越秀区的学位不算是消耗品,每6年还能洗牌一次,但面对岁月的蹉跎,学位房等得起吗?我对此存疑。

  02.

  教育公平化

  近年来,教育公平化的风声吹得很响,学位、学区是政策产物,受政策影响。一直以来,上头对于学位热、择校热的抑制其实没有停过。

  最明显的就是2020年民办小学、民办初中采取摇号入学政策,取消择优录取,不允许面试笔试,进入热门民校全凭运气。

  户籍生摇不中还可以看公办补录,但非户籍的就有可能要进行高价民校的补录,加上取消评级,取消特长生录取,一定程度稍减少了学校掐尖机会。

  而在1月份广州各区初中学校陆续公布期末成绩之后,越秀区的一项数据也出人意表,东环新初一班级最高分是511分,最高平均分超越了16中。

  若干年前,东环还是不少家长认为一般的学校,如今也证明了在吸纳了生源与精细化教学的双重保险下,派位的普通公办学校也可以突围而出。


  资料来源:南部教育联盟

  其次在集团化办学下,不少的教育品牌向其他区域辐射。

  执信向天河、海珠行进,二中往黄埔、增城发展,学校的合理配置和扩增,一定程度上淡化了名校效应,名校学位房的溢价率将会降低。


  资料来源:广州市教育局官网

  即便越秀实力很强,其他区域的选择也在逐渐变多,今年投资越秀学位房还是不是一个最优选择?至少我认为并不是。

  03.

  课后总结

  越秀的学位房的确有价值,价格坚挺,但考虑到部分楼盘的楼龄长、物业荒、户型老旧,加上目前的大环境、教育政策的不断迭代,它也止步于坚挺了。

  加上越秀学位房的投资成本很巨大,动辄千万总价买超过15年甚至是20年的大三房,这个总价都可以在天河、海珠、黄埔疯狂打新了。

  要知道,广州不是深圳,教育资源没有那么紧缺,好的学校不少,为了求稳砸千万投资越秀学位房,何必呢?

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