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上海楼市:内行人掏心窝的建议:买房“七不要”,重点“一要”!

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  提问:成哥你好,坐标上海,预算300左右,准备在陆家嘴那边买一套公寓,用来自住。你觉得这样的思路是否可行?

  回答:你的思路我不认同。

  再次强调不要买公寓、商铺、产业办公等非住宅类产品。这些存在巨大的不确定性,加上税费的影响,保值功能和住宅没办法比;不要买旅游地产。买了就是个大坑,上百万的房子就这样砸在自己手上了;不要买别墅,除非你有很高的自住需求,别墅的特殊性决定它就是消费品。别墅回报率低,买别墅只会占用自己的资金,加大风险;不要只求“量”不求“质”;不要滥用自己的处女贷资格。每人一辈子就一次三成首付的机会,一定要好好珍惜从银行拿7成贷款的机会。在能力范围内,从银行借出尽量多的筹码,买总价值尽量高的房子;不要被房子的“外貌”迷惑。影响买房的宏观因素先后顺序是:地段>学区>小区品质>地铁,单套房的微观因素包括:户型、朝向、楼层、客厅是否出阳台、装修风格等。先看宏观因素是否满足,然后再根据微观因素去筛选单套房源;买房犹豫不决,错过时机。投资要计算收益回报率,所以需要考虑买房的时间节点。今年全球大放水,赶紧买房,趁着我们这房子横盘阴跌的时候赶紧上车。

  买房首要看房子的流通性。流动性强,容易卖出。流动性来源于核心购买力的需求与房子供应的挤压效应。只有那些持续有人口流入,有产业支撑城市的房子,因为一直拥有巨大的需求,才具有长期的投资价值。

  提问:成哥好,父母2009年买了一套青浦重固镇意邦的商铺,当初承诺每月返租,在第三个年后,意邦不再支付租金至今,理由是经营不善。目前整栋商铺的房东都没有收到租金,卖也卖不掉,烂在手上了。像这样的情况,后续会重新规划这片用地或者拆迁吗?重固镇后期会发展能接收到大虹桥板块的辐射利好吗?

  回答:商铺一直不建议买,主要影响因素很多,不单单是地段的转移,还有线上购物、外卖的冲击。就因为这次疫情,都不知道空关了多少商铺。重固镇工业厂房居多,短期看变化不是很大,建议联合其他商铺业主共同维权,并尽快出商铺。具体更详细的分析详见内部!

  提问:成哥你好,坐标上海,工作在浦东,夫妻一个金桥一个世博,小孩幼儿园小班,打算买一套总价450的学区两室房子自住,买哪里合适?

  回答:浦东的学区房集中在浦东外环内,尤其是知名学校都在内环内的区域。你的预算可以看看东外滩,优势是比较成熟,毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来,你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。另外这个预算也可以考虑下浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块。从自住角度来说,巨峰路的次新房相对更适合,但要兼顾学区,台儿庄路的学区房更好一点,动迁房不太适合自住,要看你自己喜好。你的预算有限,很难同时兼顾自住和学区。如果考虑学区房,最重要的是提前做好学区规划,先要想好孩子的教育路径和适合孩子的小学初中。如果是自住的话,需要根据自己的通勤和自住偏好定制好未来的置换路径。上海价值高的板块,详见内部!

  提问:成哥你好!2013年有一套浦东三林翠竹苑的房子。12月刚入手买了周浦绿地景汇佳苑,现在纠结翠竹苑的房子最近要不要卖掉?这样新入手房子可以做首套省税5万,原来房子卖可算唯一。不卖是暂时也没好的投资,有些不舍。

  回答:浦东三林翠竹苑,地铁口,总价低,配套也不错,还有潜力的,建议再持有一下,不要为了省这点钱卖亏了。周浦绿地景汇佳苑,次新房,小区环境不错,地铁繁荣路站在建,可以买的。

  提问:成哥,您觉得杨浦东外滩怎么样?

  回答:东外滩区位属于尚可,但比不上北外滩,北外滩能坐北朝南看陆家嘴三件套,东外滩只能看浦东大道。东外滩的优势是比较成熟,毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来,你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。具体更详细的分析详见内部文章!

  提问:成哥好,本人80后、安徽农民!来上海做的小生意!没有想买房子!以前就想着多开几家店!最近几年生意不好!难做!手里有点余钱!去年就在上海高行买了一套门面房可用面积是300平方!300平方有开发商送的一些面积!房产证上是160平方!在无锡滨湖区买了一套4室住宅!在上海目前还有有一个房票!目前交6年社保!真心很后悔老早没有买房!请问,我后面该怎么操作?

  回答:既然手里有些余钱,从资产配置角度来看,我建议你在上海购入一套住宅。关于你的门面房,不知道你的租金收益率,如果做不到租金收益率5% 的话,建议你可以考虑出售,加到住宅投资中去。未来长远看,随着电商的蓬勃发展,线下零售会受到很大冲击,会压制租金收益率。而且商业住宅有土地增值税,这个会吞噬大部分利润。可以二手房看起来,上海未来发展的重心在于西面的大虹桥、张江区域,但是浦东普遍贵于浦西,投资上可以尽可能考虑西面闵行、松江的区域。

  如果资金充裕的话,尽可能把标的定在1200万以上。目前上海认房又认贷,1200万以上标的买家人数较少,比较容易出笋,你重点关注这方面。投资效率最高的是近郊次新,单价上最好控制在4万,有轨道交通支撑的盘,距离不宜太远,在25km内,选筹以二手为主。这几个条件一加上,其实可选范围就小了许多,应该目标就很明确了。

  提问:成哥好。我在上海,想在周边买套房子,投资属性比较大,选了浙江嘉善姚庄中学一个房子,交了五万定金,均价1万5千多,现在感觉虚高了想退掉,您觉得有留下的必要吗?我五年、最多六年必须出手的。

  回答:投资建议退掉。不看好嘉善。1.5万的接盘侠进去,属于高位了。嘉善和嘉兴都是打着高铁经济,甚至于传说中的9号线通勤。高铁不可能实现对上海通勤。即便通了9号线地铁,一样涨不起来的,因为实在太远了,就像临港一样。长三角一体化有轻微利好,主要是嘉善房价太贵,已经透支利好。未来的春天在一线和强二线城市。

  提问:成哥好!请问下刚需购房现在是保守点,还是进取点呢?

  回答:过去的97年,我们对未来不知,楼市阴跌了几年。而过去的08年,我们沿用97年的经验,结果没想到就短短不到一年的时间,房价就等不来了,让那些抛掉了房子希望再过几年去捡便宜货的经验派大跌眼镜。我们只能认为,现在钱是越来越聪明了, 一般的人眼里看到的风险,在其他更上一层面的人眼里都不是风险了。所以你们希望等其他政策真正放开闸门之时,可以想象到时候何止千军万马过独木桥。

  提问:请问成哥,洋房户型怎么样?之前不太了解这个东西。价格相差不多的情况下,是选择高层,还是洋房呢?

  回答:很多楼盘会高层和洋房并建,买房的时候该怎么选择?其实还是要看买房人的具体需求以及整个楼盘的房屋比例。同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上,单位产出的户数少,总价不变的情况下,这个差价就需要均摊到每户平均价格上,自然溢价就高了。洋房的好处在于户型好,楼层总户数少,邻里关系简单,均摊小,得房率高,但总价偏高。所以,这类房,需要改善居住环境的人群买的比较多。而高层楼层高,户数多,上下班高峰期电梯繁忙,车位紧张,没有洋房户型好,公摊面积大。优势在于买房门槛低,小户型房入手容易,毕竟总价相对低很多。所以,刚需买高层电梯房比较多。买洋房,更注重是居住感受,但总价偏高,不利于后期出手,所以投资的属性偏低。买高层,居住体验没有洋房好,但是在后期转手的容易程度上来看,和相近面积的洋房来比较,总价低于洋房,所以转手率会高于洋房。


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