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黄欣伟:普陀地王被约谈,上海楼市还在“作”

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  继1月21日上海楼市新政,以及之后几乎“每隔四天出一条细则”的节奏,再加上恰逢春节长假,整个春节期间的上海楼市成交仅1.3万㎡!


  面包至少是暂时“识相”了,但面粉市场的出位还在继续,局部数字可能在挑战容忍度!

  【2021年1-2月涉宅地块成交排行榜】包括总价Top10、单价Top10、溢价Top10三张榜单,有几组数字高危:

  一看矛盾最凸显的成交单价榜单。

  首当其冲的“果然”是排名第三的融创建发联合体本周以楼板价8.43万元拿下的内中环普陀石泉社区地块,结合周边新房11万左右的单价,相对该项目的市场未知风险,该项目的预期已经昭然若揭当然也引发了管理层的关注。

  之所以说“果然”是因为拿地不到一周,“根据上级主管部门的要求,普陀区政府依法履职,由区规划资源局和区房管局相关负责人主持,约谈该地块受让人融创上海及上海兆颢企业管理有限公司相关负责人”。

  虽然拿地和市场风险都是企业自由的市场选择,但该地块楼板价一出,周边二手房和舆论又开始蠢蠢欲动,这是有悖于房住不炒的大政方针的。

  倒是排名前两名的虹口区嘉兴路街道和豫园社区地块的宾主双方风平浪静,一方面是国企“不会乱来”的默契,也有城市旧改对企业资源的匹配信心,所以“冠亚军太平无事,季军成了急先锋”。

  二看“一骑绝尘”的溢价榜单。

  单价榜单上的探花成了溢价榜单上的NO.1,36%以上的溢价率数字触目惊心,“难怪要被约谈”,回顾过去一年的土拍市场溢价率,虽然因2020年中海退地事件之后,上海土拍市场40%的溢价率都屡见不鲜,但本次的36%是发生在上海楼市新政之后,顶风作案的帽子一时半会脱不下。

  其和榜眼25%的溢价率之差,也进一步“被反衬”了一骑绝尘的言下之意,因为唐吉坷德式突兀,不约谈你约谈谁?!

  另外,将溢价率第一和其他“9名入围”要区分开来的另一个理由,是后者要么溢价率不扎眼,要么是地价低而矛盾不凸显,要么是位于上海未来发展五大新城所在版块的地块出让,总之有理由太平无事。

  三看“其实偷着乐”的总价榜。

  如果从数字吸睛的角度来定义,动辄几十甚至上百亿的总价榜单应该最引发关注,但其实不然,总价榜单虽然数字扎眼但结合具体的地段和出让面积,除非为语不惊人死不休的目的,稍微理性的分析都知道(1)总价不说明问题(2)地方财政是得益者。

  于是,关于总价榜的咋呼,还是散了吧。

  再结合一前一后的两个值得关注点:“一前”即传言尚未得到证实的【土拍集中一年三趟】,“一后”即2月还有压轴地块将要推出,是否还有“胆大妄为”值得拭目以待,特别是在普陀地王被约谈之后。


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